Autre solution que le prêt relais : quelles sont les meilleures alternatives ?

picture endettement solutions

Produit bancaire classique proposé aux particuliers souhaitant financer l’achat d’un nouveau logement avant la conclusion de la vente de l’ancien, le prêt relais peut malheureusement présenter des risques financiers relativement importants. Aujourd’hui, nombreux sont donc les propriétaires qui cherchent une autre solution que le prêt relais pour faire face à ce besoin assez courant.

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe d’intéressantes alternatives relativement moins contraignantes. Nous les aborderons en détail dans ce guide, après un bref rappel du mécanisme de prêt relais et de ses limites.

Pourquoi chercher une autre solution que le prêt relais ?

Afin de bien cerner l’intérêt de chercher une alternative au prêt relais, commençons par un zoom sur ce produit bancaire et son fonctionnement.

Le prêt relais : de quoi s’agit-il ?

En règle générale, la plupart des particuliers et ménages propriétaires d’un bien immobilier (maison ou appartement) préfèrent vendre leur bien immobilier avant d’en acquérir un autre, surtout s’il s’agit d’un changement de résidence principale. Malheureusement, cela ne se concrétise que rarement, dans la mesure où il est souvent difficile de faire coïncider la vente et l’achat.

Quand on choisit alors de saisir une opportunité immobilière qui se présente, il peut être difficile de faire face aux charges financières liées aux deux biens. Afin de pallier ce problème, les banques offrent la possibilité de souscrire un prêt relais. Il s’agit donc d’un mode de financement qui permet d’acheter un nouveau bien indépendamment de la revente de l’ancien.

Cet emprunt prend la forme d’un prêt immobilier à court terme, dont le délai de remboursement maximum est limité à 2 ans. Il permet de bénéficier d’une avance pour le financement du nouveau bien et doit être remboursé intégralement en un seul paiement provenant de la vente de l’ancien. Le montant avancé n’excède généralement pas 50 à 70 % de la valeur du logement mis en vente.

Quelles sont les limites du prêt relais ?

Souscrire un prêt relais peut être salvateur. Cependant, cette solution, de par son mécanisme de fonctionnement, présente tout de même un certain nombre de risques. En effet, si l’ancien bien n’est pas vendu dans le délai espéré lors de l’obtention du crédit de soutien, l’emprunteur s’expose à un risque de surendettement.

De ce fait, à l’approche de l’échéance du prêt, si l’ancien bien ne trouve pas preneur, l’emprunteur peut être contraint de réduire son prix de cession. Dans certains cas, cette réduction s’effectue dans des proportions très élevées. Résultat : le bien est vendu largement en dessous de sa valeur et l’emprunteur peut se retrouver dans l’incapacité de tenir ses différents engagements.

Dans les deux cas, l’emprunteur s’expose à une situation financière plus délicate. Dans ce cas de figure, la banque peut mettre en place un système de remboursement à travers la conversion du prêt relais en un crédit immobilier classique. Toutefois, cette opération peut s’avérer complexe. Aussi, elle implique des frais supplémentaires puisqu’il faut supporter deux crédits à la fois.

Par ailleurs, un autre risque important est qu’en cas de non-paiement, la banque peut enclencher une procédure de recouvrement par voies contentieuses. L’emprunteur est alors inscrit au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) et peut donc rencontrer des difficultés à souscrire plus tard un prêt auprès d’autres établissements de crédit.

Lire aussi : Pourquoi et comment estimer un bien immobilier ?

autre solution que le pret relais 3

Le prêt achat-revente : une alternative idéale au prêt relais ?

Afin d’éviter les risques liés à la souscription d’un prêt relais, il est possible de recourir à des solutions alternatives pour le financement d’un projet de ce type. L’une d’entre elles est le prêt achat-revente.

Principe et fonctionnement

Le prêt achat-revente est présenté aujourd’hui comme l’une des meilleures alternatives au prêt relais. Mis en place en 2014, ce produit bancaire a aussi pour objet de permettre aux propriétaires de financer l’achat d’un nouveau bien avant la revente de l’ancien. Il se révèle cependant plus avantageux sur plusieurs points.

Son principe de fonctionnement est le suivant. L’établissement de crédit rachète l’ancien prêt immobilier et le combine avec un nouvel emprunt pour créer un nouvel emprunt avec une mensualité unique. Concrètement, le prêt achat-revente associe donc un prêt relais avec le rachat du capital restant dû sur le crédit initial. En règle générale, cette opération implique un changement de banque.

Cependant, le rachat de l’intégralité du prêt précédent par une nouvelle banque n’est pas sans impact pour l’emprunteur. Cela peut occasionner le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ceux-ci sont plafonnés à 3 % du capital restant dû avant remboursement. Le calcul de la nouvelle mensualité s’effectue alors en considérant :

  • L’apport personnel de l’emprunteur ;
  • Le prix d’achat du nouveau bien immobilier ;
  • Le montant du prêt immobilier déjà remboursé.

Une fois le prêt souscrit, l’emprunteur entre en possession d’une avance de 70 % à 80 % de la valeur du bien initial. Il dispose ensuite de 24 mois pour vendre son bien afin de rembourser, en une seule fois à sa banque, l’avance reçue. De son côté, le nouvel emprunt continue d’être remboursé sur 20 à 25 ans.

Remarque : Le prêt achat-revente est plus souvent proposé dans les zones où le marché immobilier est tendu ; où l’offre ne suit pas la demande.

Quels sont les avantages du prêt achat-revente par rapport au prêt relais ?

pret achat revente

Pour évaluer le montant de l’avance accordée, le prêt relais tient uniquement compte de la part de l’ancien logement qui est déjà remboursée par l’emprunteur. Par contre, le prêt achat-revente évalue l’apport en fonction de la valeur totale du bien. Le montant de remboursement prévisionnel est alors considéré comme un apport personnel.

Ainsi, comparativement au prêt relais, le prêt achat-revente entraîne un taux d’endettement bien plus bas pour un montant à rembourser identique. De plus, ce type de prêt présente souvent un taux d’intérêt plus bas. D’ailleurs, le souscripteur a la possibilité de négocier un meilleur taux pour réduire le coût de l’opération et améliorer son ratio d’endettement.

Aussi, il faut préciser que le temps accordé à l’emprunteur pour vendre son bien dans le cadre d’un prêt achat-revente est directement établi à deux ans. Or, pour un prêt relais, la durée est strictement fixée à un an renouvelable.

Attention !

Bien que très avantageux, le prêt achat-revente présente un risque qu’il est important de préciser. Pour rappel, la somme avancée par la banque finance à la fois l’ancien et le nouveau bien immobilier. Elle est donc évidemment plus élevée que celle accordée dans le cadre d’un prêt relais. De ce fait, les intérêts de remboursement sont plus élevés.

Il est donc dans l’intérêt de l’emprunteur de vendre son bien dans le délai le plus court possible.

Lire aussi : Levée d’hypothèque : mécanisme et spécificités

autre solution que le pret relais 2

La vente express, une autre solution que le prêt relais à envisager

Plutôt que de recourir à un prêt relais et de faire face au coût engendré, il est possible pour les secundo-accédants, d’envisager une solution permettant de vendre rapidement leur logement afin d’en acheter un nouveau. Parmi celles-ci, figure en bonne place, la vente express en immobilier.

Qu’est-ce que la vente express en immobilier ?

Également appelée « ibuying » ou « achat instantané », la vente express en immobilier est apparue en France en 2017. S’appuyant sur le modèle américain d’Opendoor, elle implique l’achat et la revente de biens immobiliers par des « ibuyers » ou des agences immobilières express.

Ces dernières ont pour objectif de simplifier les transactions immobilières à travers une digitalisation des services proposés. En résumé, la vente express en immobilier permet de vendre son bien en 48 heures afin de disposer rapidement du capital nécessaire pour financer le projet d’acquisition d’un nouveau bien.

En France, ce type d’opération immobilière est principalement proposé par la start-up Homeloop. D’autres entreprises comme Vendez-votre-maison et Dili du groupe Digit RE Group sont également présentes sur cette niche. Chacun de ces différents acteurs propose des offres bien spécifiques.

Lire aussi Comment se financer avec un prêt privé ?

Comment ça marche ?

Les agences immobilières express fonctionnent globalement suivant un seul et même principe. Pour déposer un dossier en vue d’une offre d’achat indicative, le vendeur remplit en premier lieu un questionnaire dans lequel il fournit les informations essentielles sur le bien : type, surface, localisation, etc. Le questionnaire est disponible sur le site internet de l’agence.

Une première estimation de la valeur du bien est alors effectuée par un algorithme sur la base des informations fournies dans le dossier. Une visite d’expertise est organisée, par la suite, afin de déterminer sa valeur réelle. Le vendeur reçoit ensuite une offre d’achat ferme sans condition suspensive de financement sous 48 heures.

S’il accepte l’offre, la date de signature de l’acte authentique peut être fixée. En termes de tarification, il faut prévoir 7 à 20 % de la valeur du bien selon les entreprises. Par exemple, Homeloop propose une commission de 7 % à 10 % du bien estimé alors que celle proposée par Vendez-votre-maison varie entre 11 et 20 %.

En outre, il faut noter que cette alternative n’est pas accessible à tous les propriétaires, car les ibuyers n’achètent pas dans toutes les villes françaises. De plus, les conditions d’éligibilité varient d’une agence immobilière express à une autre.

Autre solution que le prêt relais : ce qu’il faut retenir ?

pret relais

Le prêt relais présente des risques qu’il est possible d’éviter en optant pour des solutions alternatives.

Le prêt achat revente est la plus évidente. Il permet de financer la nouvelle acquisition à un coût moins élevé, avec des conditions de remboursement plus souples. Pour dénicher les meilleures offres en la matière, utiliser un comparateur en ligne.

L’autre solution envisageable est d’opter pour la vente express en immobilier. Cette dernière permet de vendre rapidement son ancien bien et de disposer rapidement des fonds nécessaires pour un nouvel achat. Attention toutefois aux commissions !

Lire aussi : Comment savoir si le rachat de crédit est intéressant ?

4.8/5 - (20 votes)