Immobilier

Comment faire une offre d’achat immobilier ?

Comment faire une offre d’achat immobilier ?

Vous avez visité un appartement ou une maison et vous souhaitez formuler une offre d’achat immobilier ? Nous vous donnons la marche à suivre dans cet article.

Avant tout, qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?

L’offre d’achat immobilier est un document qui engage un potentiel acquéreur de façon solennelle et formelle auprès du vendeur d’un bien, à acheter ce dernier. Pour l’émetteur, c’est un moyen de réserver le bien à des conditions qu’il fixe lui-même.  Elle comprend un prix déterminé, ainsi qu’un délai de validité qui correspond au temps accordé au vendeur pour accepter ou refuser l’offre. Sachez qu’aucun versement ne peut vous être exigé au moment de remettre votre offre d’achat.

Dans le délai de validité de l’offre d’achat immobilier, le vendeur est ensuite libre :

  • d’accepter les conditions de l’offre ;
  • de refuser l’offre si le prix proposé est inférieur à celui initialement fixé ;
  • de faire une contre-proposition écrite qui rendra l’offre initiale caduque.

Si le vendeur accepte les conditions de l’offre d’achat immobilier, le candidat acquéreur est engagé à acheter. Une promesse de vente ou, à défaut, un acte de vente est alors signé.

A noter : les articles 1113 à 1122 du Code Civil encadrent l’offre d’achat immobilier.

Formuler une offre d’achat immobilière : les différentes étapes

Voici les différentes étapes à respecter pour formuler correctement votre offre d’achat immobilier.

Étape n°1 : Évaluer la valeur du bien immobilier

Avant toute chose, sachez que même si vous devrez prendre en compte le prix fixé par le vendeur, vous ne pouvez pas uniquement vous fier à ce dernier pour formuler votre offre d’achat. Certains vendeurs ont tendance à surévaluer leur bien immobilier en raison de l’attachement affectif qui lui est porté. C’est pourquoi il sera indispensable de procéder à votre propre évaluation du bien afin de faire une proposition sensée.

Étudier le marché local

Pour cela, renseignez-vous sur l’état du marché dans la ville de l’appartement ou de la maison que vous convoitez. Par ailleurs, prenez également en compte la nature résidentielle du quartier, son calme, l’accès aux transports en commun, la proximité avec les écoles et les commerces ainsi que la présence d’espaces verts et d’écoles.

Il existe divers outils d’évaluation accessibles en ligne qui vous permettront de connaitre le prix moyen au m2.

Évaluer le bien lui-même

Évaluer le bien signifie que vous devrez passer au peigne fin ses caractéristiques, dans les moindres détails. Selon l’était du bien, ses qualités et ses faiblesses, vous pourrez alors faire une estimation précise de sa valeur.

Y-a-t-il des travaux à prévoir ? Est-il situé en étage ou en rez-de-chaussée ? Quelle est sa superficie ? Son agencement ? Ses équipements (parking, jardin, terrasse, ascenseur) ? Et son orientation (ensoleillement, vis-à-vis, vue…) ? Qu’en est-il de l’orientation du logement ? Son ensoleillement ? Et le résultat des diagnostics immobiliers ?

Si le bien est situé dans une copropriété et que les charges sont particulièrement élevées, vous devrez les prendre en compte pour formuler votre offre d’achat immobilier.

Pour en savoir plus sur l’estimation d’un bien immobilier, cliquez-ici.

Étape n°2 : formuler une offre d’achat immobilier

Après avoir estimé le bien de manière précise, il est temps de formuler votre offre d’achat immobilier. Vous pouvez le faire de deux façons : à l’oral ou à l’écrit.

L’offre d’achat orale

Que votre proposition soit faite au propriétaire ou à l’agent immobilier en charge de la vente, l’offre d’achat orale ne vous engage à rien. Elle est recommandée si vous avez encore quelques hésitations quant à vos intentions vis-à-vis du bien en vente. Par contre, l’offre d’achat orale ne vous octroie aucun droit si un autre acheteur fait une offre plus intéressante pour le vendeur.

L’offre d’achat écrite

Contrairement à l’offre d’achat oral, l’offre d’achat sur papier vous engage auprès du vendeur, dès lors que ce dernier accepte l’offre, par écrit également. En effet, l’offre d’achat écrite constitue un acte juridique qui, en cas d’acceptation du vendeur, vous garantit la signature d’un compromis de vente. L’offre d’achat écrite est donc recommandée si vous n’éprouvez aucun doute vis-à-vis du bien convoité.

Les mentions obligatoires de l’offre d’achat écrite

Si vous optez pour l’offre d’achat écrite, sachez que celle-ci doit contenir un certain nombre de mentions et informations, telles que :

  • Indiquer le type de bien dont il s’agit et le décrire (superficie, le nombre de pièces…) ;
  • Le prix d’achat du bien ;
  • La durée de validité de l’offre (généralement à 5 à 10 jours) ;
  • Les modalités de réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier) ;
  • Votre délai de rétractation (généralement de 10 jours) ;
  • Les détails de votre plan de financement (prêt et/ou apport personnel) ;
  • Vous devez mentionner le fait que la vente ne sera définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat ;
  • Préciser que l’offre d’achat sera automatiquement annulée faute de réponse dans les délais.

Étape n°3 : Ajouter des clauses suspensives

Comme vu précédemment, l’offre d’achat écrite est indispensable pour ne pas laisser le bien vous échapper, puisqu’elle constitue un acte juridique. Il s’agit donc d’un réel engagement. C’est pourquoi si des doutes subsistent, il est nécessaire de prendre quelques précautions. Par exemple, cela peut concerner le montant des travaux à effectuer si entre temps vous découvrez des travaux supplémentaires à effectuer (installation électrique défaillante, présence de termites dans les charpentes…) ou encore l’obtention d’un prêt immobilier que vous n’êtes pas certain d’obtenir.

Pour cette raison, il sera impératif d’ajouter des clauses suspensives dans votre offre d’achat immobilier pour vous couvrir et vous donner ainsi la possibilité d’annuler la vente si les choses ne se passent pas comme prévu. Vous pouvez ainsi prévoir que la vente ne sera légalement constituée que sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.

A noter : Même lorsque votre offre concerne un logement neuf, nous vous conseillons de rester prudent et ajouter des clauses suspensives dans votre offre d’achat.

Étape n°4 : les précautions à prendre

Avant de transmettre l’offre d’achat immobilier au vendeur du bien convoité, vous devrez-vous assurer d’avoir pris suffisamment de précautions. En effet, une fois signée par le vendeur, l’offre d’achat n’est plus modifiable. Il est donc primordial de vérifier que le délai de validité fixé est raisonnable. Une semaine à 10 jours semble correct. Ensuite, assurez-vous d’avoir indiqué toutes les clauses suspensives qui vous sont nécessaires. Enfin, en AUCUN CAS vous ne devez verser de l’argent au vendeur. Cela est prohibé par la loi au stade de l’offre d’achat !

Modèle d’offre d’achat immobilier

Pour vous aider à formuler votre offre d’achat immobilier, nous vous proposons un modèle.

 

Nom et prénom de l’acquéreur
Adresse
Code postal et Ville

Nom et prénom du vendeur
Adresse
Code postal et Ville

Date

Lettre recommandée avec accusé de réception [ou par email] 

Objet : Offre d’achat 

Madame, Monsieur,

Nous avons visité le [indiquez la date] votre bien immobilier [indiquez s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison] situé(e) [indiquez l’adresse du logement] et composé(e) de : [décrivez le bien aussi précisément que possible (superficie, dépendances, équipements vendus avec, nombre de pièces, étages, date de construction, résultat des diagnostics réalisés, etc.].

Nous vous informons par la présente de notre intention d’acquérir ce bien au prix de [indiquez le prix de vente que vous proposez] euros et aux conditions ordinaires de vente [ou aux conditions suivantes : sous forme de rente viagère, crédit-vendeur, etc.].

Cette offre est valable sous réserve de l’obtention d’un prêt d’un montant de (montant du prêt) euros au taux maximum de (préciser le taux) % que je dois souscrire auprès d’un établissement financier ou bancaire (et ajouter toutes les autres conditions suspensives nécessaires).

Le prix sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez [indiquez éventuellement le nom du notaire chargé de la vente].

Le délai de validité de l’offre s’étend jusqu’au [indiquez la date d’expiration de la présente offre d’achat : habituellement, le délai est de 8 jours] inclus. A défaut d’acceptation par le vendeur aux modalités et date convenues, la présente offre sera caduque. En cas d’acceptation par le vendeur, une promesse ou un compromis de vente devra être signé dans un délai raisonnable et au plus tard, un mois après l’acceptation de l’offre par le vendeur.  Ensuite, comme le prévoit la loi du 8 aout 2015, nous disposerons en tant que futurs acquéreurs d’un délai de rétractation de 10 jours.

L’acceptation du vendeur pourra être formulée par tout moyen au domicile du promettant ci-dessus désigné.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes cordiales salutations.

[Signature]

A propos de l'auteur

Anais Peresson

Anais Peresson

Je m’appelle Anaïs et suis titulaire d’une Maîtrise de Droit Economique et des Affaires. J’ai l’habitude de traiter de multiples sujets, des plus légers aux plus complexes, particulièrement dans les domaines du Droit et de la Finance.