Qui doit payer le compteur d’eau : locataire ou propriétaire ?

Vous êtes futur locataire ? Ou bien vous envisagez de mettre votre bien immobilier en location ? Dans les deux cas, vous devrez faire le calcul des charges locatives pour établir votre budget. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Les factures d’eau en font-elles partie ? Nous vous répondons dans cet article.

Les charges locatives, qu’est-ce que c’est ?

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, correspondent aux dépenses que le locataire doit rembourser au bailleur. Il s’agit :

• Des frais entraînés par les services rendus liés à l’usage du logement et de l’immeuble ;
• Des dépenses d’entretien courant et de petites réparations sur les parties communes de l’immeuble et les équipements communs ;
• Des taxes correspondant à des services dont le locataire bénéficie, telle que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la taxe de balayage.

Il s’agit donc de charges liées à l’utilisation du logement, et qui concernent les dépenses profitant directement au locataire. Elles sont, dans un premier temps, supportées par le bailleur, qui en demande ensuite le remboursement au locataire. La prise en charge n’est donc que provisoire.

Comment connaître le caractère récupérable ou non d’une dépense ?

Toutes les dépenses, toutes les charges relatives à un logement ne sont pas récupérables par le bailleur. La règlementation fixe la liste des charges locatives. Vous devrez vous référer à l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les factures d’eau font-elles partie des charges locatives ?

Certaines dépenses relatives à l’eau sont effectivement récupérables sur le locataire. Il s’agit des dépenses relatives à la distribution d’eau chaude et froide pour l’ensemble des occupants, mais également de l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs. En outre, le bailleur pourra aussi demander le remboursement des produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau. Les dépenses liées à la fourniture d’énergie, peu importe sa nature, sont également des charges récupérables par le bailleur. De la même façon, les charges d’exploitation des compteurs généraux et individuels sont aussi imputables au locataire.

Selon les immeubles, le décompte des consommations se fait différemment. S’il y a un compteur individuel dans le logement, le locataire devra écrire au fournisseur pour recevoir directement les factures à son nom. S’il y a des compteurs divisionnaires par appartement, c’est le syndic qui enverra la facture au propriétaire, qui la fera ensuite payer à son locataire. Et s’il n’y a qu’un compteur général, la consommation d’eau sera répartie dans les charges, en fonction de la taille du logement.

Notez enfin que les frais de location et de relevés des compteurs généraux et individuels seront également à la charge du locataire. En revanche, les frais d’achat des compteurs seront supportés par le bailleur.

Et en cas de consommation d’eau anormale ?

On parle de consommation anormale lorsqu’il y a un décalage important en comparaison des habitudes de l’occupant d’un domicile. L’on considère que l’augmentation est anormale dès lors que votre consommation excède le double du volume moyen consommé au cours des 3 dernières années. Cette consommation anormale peut être à l’origine d’une fuite d’eau.

Important : si le service d’eau constate un changement anormal dans vos habitudes de consommation d’eau, il est tenu par la Loi de vous en informer dans les meilleurs délais. Ceci par tout moyen et au plus tard lors de l’envoi de votre facture d’eau. Sans information du service d’eau, vous n’avez pas à payer la part de l’excédent de votre facture d’eau.

Dans quels cas le bailleur devra-t-il payer ?

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ». L’équipement de l’habitation fourni par le propriétaire devra être en bon état de fonctionnement, et cela concerne donc la plomberie. Ainsi, le propriétaire devra s’assurer que son logement est conforme à la réglementation en vigueur avant toute nouvelle signature de contrat de bail.

En somme, en cas de fuite d’eau, la prise en charge des travaux sera à la charge du propriétaire, dans le cas où sa responsabilité est engagée. Par exemple, si le locataire prouve que le problème existait déjà avant son entrée dans le logement. Il en est de même si la fuite d’eau s’explique par un mauvais entretien du propriétaire.

Dans quels cas le locataire devra-t-il payer ?

Au même titre que pour le propriétaire, le contrat de bail peut engager la responsabilité du locataire dans certains cas. Il devra ainsi financer les réparations et l’entretien courant des canalisations et équipements sanitaires du logement. Ainsi, toute fuite provenant d’une usure considérée comme « normale » des canalisations devra être prise en charge par le locataire. De la même façon, si l’origine de la fuite d’eau réside dans un mauvais entretien ou la dégradation de l’installation sanitaire par le locataire, c’est à lui qu’incombe de payer les frais de réparation.

Comment justifier le montant des charges auprès du locataire ?

Un décompte des charges devra être envoyé par le bailleur au locataire un mois avant la régularisation, facture faisant foi. Les quantités d’eau consommées devront y être renseignées. Ensuite pendant les six mois qui suivent l’envoi de ce décompte, le bailleur tient les pièces justificatives à la disposition des locataires. Après avoir reçu le décompte, le locataire dispose ensuite d’un mois pour contredire les documents fournis par le bailleur à compter de la date de réception des justificatifs.

Comment faire pour procéder à la régularisation des charges locatives ?

Lorsque les charges sont au réel, c’est à dire en location vide, ou en meublée si le bailleur a opté pour ce type de charges dans le bail, il est tenu de procéder une fois par an à la régularisation de ces charges.

En effet, après avoir pris acte du décompte des charges via le syndic de copropriété, il est possible que le bailleur constate soit un manque à percevoir, soit un trop-perçu. Selon la situation, il pourra alors demander une régularisation :

• En cas de trop-perçu, le montant à rembourser pourra être déduit sur le loyer du mois suivant ;
• En cas de manque à percevoir, le propriétaire pourra en demander le paiement au locataire s’il est en mesure d’apporter les justificatifs de calcul. 

Sachez que la loi ALUR a introduit une prescription de la régularisation pour charges : toute action au titre du bail est prescrite au bout de 3 ans, que ce soit en faveur ou en défaveur du bailleur. Toutefois, cela concerne uniquement les baux signés après le 27 mars 2014.

L’assurance loyer impayé pour se prémunir des risques locatifs

L’assurance loyer impayé est un bon moyen de se prémunir des risques locatifs. En effet, il s’agit d’un contrat souscrit par le bailleur qui lui assure le versement des loyers et charges locatives si le locataire n’est plus en mesure de payer. Cette garantie doit être mise en place par le propriétaire. L’assurance loyer impayé présente de nombreux avantages par rapport au garant. En effet, contrairement au garant qu’il faudra poursuivre en parallèle du locataire en cas d’impayé, cette assurance s’active de façon automatique. En outre, elle présente également davantage de sécurité que le garant, qui peut, tout comme le locataire, devenir insolvable.

A noter : avant de souscrire une assurance loyer impayé, vérifiez qu’elle ne soit pas déjà intégrée à votre contrat d’assurance multirisques habitation.

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Originally posted 2020-03-21 17:21:24.