Faut-il investir dans le secteur de l’immobilier ?

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Faut-il investir dans le secteur de l'immobilier ?

Investir dans l’immobilier rime-t-il toujours avec rentabilité ? Est-il toujours intéressant de privilégier cette forme d’investissement ? Quels sont les pièges à éviter ?

Considéré depuis des années comme un placement sûr et rentable, l’investissement immobilier vaut-il toujours le détour aujourd’hui ? Voyons cela ensemble.

Qu’est-ce qu’un rendement immobilier ?

Il s’agit du ratio entre le montant investi dans le projet et les gains rapportés. Les gains peuvent s’exprimer sous forme de revenus locatifs ou de taux de rendement.

Selon une étude récente (avril 2020) de la CGEDD, le Conseil Général de l’environnement et du Développement Durable, le prix des logements en France a connu une forte diminution entre 1914 et 1965, pour repartir à la hausse par la suite. En cause deux guerres mondiales ainsi que des mesures de contrôle des loyers. L’histoire a donc une très forte influence sur le prix de l’immobilier.

Une évolution des pratiques

Depuis 50 ans, les foyers ont connu plus de confort, les durées d’occupation ont changé. Les français ne conservent plus leur habitat toute leur vie. Ce qui explique une certaine volatilité du marché. De la même manière, les prix ont tendance à fortement fluctuer.
Les taux d’emprunt immobilier se positionnent également comme chef d’orchestre des prix du marché. Ils repartent à la hausse quand les taux ont tendance à baisser, ralentissent en cas de forte hausse. Qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire. Alors, comment s’y retrouver dans un marché si volatile ? Alors même que les loyers stagnent depuis 2005, après 5 ans de fortes hausses.

 

Quelles sont les différentes formes d’investissement immobilier ?

  • La Pierre papier via des SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Il s’agit là d’une nouvelle forme d’investissement dynamique. Le principe est d’investir dans le locatif professionnel : bureaux, entrepôts, murs de boutique, … auprès de grands groupes. On détient une part de ce fond de placement, comme un tantieme de propriété sous forme de « papier » uniquement.
    Le risque est ainsi divisé par actionnaires. Le risque de vacances des locaux loués est, lui aussi, partagé entre tous les investisseur.
    La rémunération se compose du taux de distribution et le taux de rendement.  Certaines sociétés civiles sont créées depuis des années. Elles offrent l’avantage de disposer d’un parc immobilier très important. Les taux de rémunération sont en général plus élevés que d’autres formes de placement. Le ticket d’entrée n’est cependant pas à la portée de toutes les bourses.
  • La SCI : Société Civile Immobilière. Cette société se compose au minimum de deux personnes. Elle permet d’éviter un investissement en nom propre. Le bien acheté et les revenus générés ne rentrent donc pas dans le patrimoine personnel des investisseurs. Des mineurs peuvent également détenir des parts dans une SCI. Il s’agit d’une forme assez répandue d’investissement locatif.
  • L’achat en nom propre : les français sont attachés à la pierre. Dans certaines régions plus que dans d’autres d’ailleurs. Le recours à l’achat immobilier direct, en nom propre est donc très répandu. Il offre de plus l’intéret d’offrir des réductions d’impôts non négligeables. En contrepartie de revenus intégrés dans la base imposable.

Quel type de bien acheté pour un investissement immobilier ?

  • Une résidence locative principale ou saisonnière est la forme la plus courante. Que l’on en cède la gestion à une agence ou que l’on souhaite la gérer en directe, il s’agit toujours d’un bien palpable, réel. De nombreuses mesures fiscales se sont succédées pour inciter à ce type d’investissement : De Robien, Borloo, Pinel, De Girardin, …
  • Une résidence principale : aussi étonnant que cela puisse paraître, la résidence principale est un investissement immobilier. En effet, une fois les mensualités de prêt achevées, cela dégagera un montant de revenus importants. Il sera ainsi possible de les réinvestir dans un autre projet ou placement.
  • Pas de porte et locaux commerciaux : l’immobilier professionnel à le vent en poupe. Malgré la progression du commerce électronique, certains commerces auront toujours besoin d’avoir pignon sur rue
  • Les places de parking. Il s’agit là d’un achat très lucratif, à condition de choisir la bonne zone géographique. Exit les petites agglomérations, visez la capitale ou les très grandes villes. Des agences se sont spécialisées dans ce type de placement bien particulier.

Quels avantages d’investir dans l’immobilier ?

  • Le marché immobilier a toujours été porteur. Si tant est que l’on puisse se projeter sur un investissement à long terme. Faire le dos rond pendant les périodes difficiles est en effet nécessaire pour retrouver ses billes.
  • L’investissement dans une valeur tangible, palpable a toujours su rassuré les investisseurs.
  • Cette forme d’investissement ne nécessite pas obligatoirement de disposer d’un apport en numéraire. Il peut se faire via un recours à l’emprunt immobilier.
  • Il s’agit d’un placement assurable. Via l’assurance emprunteur, l’investisseur s’assurera la bonne fin de son investissement. Cela n’assure cependant pas le rendement !
  • Des réductions fiscales sont disponibles dans certains cas.
  • Se préparer un complément de revenus. Grâce à cet investissement, il est tout à fait possible de se projeter sur des revenus complémentaires pour l’avenir. Idéal pour bien préparer sa retraite.
  • Investissement transmissible. Le patrimoine immobilier peut en effet se céder, que cela soit dans la succession ou via une transmission de parts de SCI.

 

Quels inconvénients à l’investissement immobilier?

  • Même si aucun apport n’est demandé, il est cependant recommandé de disposer d’un peu de trésorerie afin de faire face aux risques suivants :
    • Loyers impayés
    • Dégradation du bien
    • Vacances locatives
      Heureusement, des assurances existent désormais pour se prémunir contre ce genre de risque. Les primes d’assurances versées sont, de plus, déductibles des impôts, en partie du moins.
  • Des charges de copropriété viennent également gréver le budget. Notamment dans des immeubles anciens.
  • Il ne faut pas non plus oublier le risque de déflation dû aux fluctuations du marché immobilier. Comme nous avons pu le voir précédemment, investir dans l’immobilier nécessite une vision à long terme.

Évitez les erreurs :

  • Prenez bien en compte les frais annexes: charges de copropriété, taxe foncière, tickets d’entrée dans la SCPI, …
  • Donner un sens à son investissement. Dans quel but le faites vous ? Quelle est la rentabilité minimum attendue ? Souhaitez-vous l’utiliser pour préparer votre retraite ? Disposer de revenus complémentaires ?

 

Conseil d’ilbi.org :

Comme pour n’importe quel investissement, il est important d’adopter une stratégie de diversification. L’investissement dans l’immobilier en fait partie. Ainsi, variez le type de bien acheté et le format : locatif principal, locatif saisonnier, pierre-papier.
Retenez également que toute personne recherchant la performance doit accepter une part de risque !