Pourquoi investir en SCPI est un investissement qui séduit de plus en plus ?

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Pourquoi investir en SCPI est un investissement qui séduit de plus en plus ?
Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, ont connu ces dernières années un intérêt certain de la part des investisseurs particuliers désireux de se positionner sur le marché immobilier. Alors que la collecte affiche des records d’année en année, nous nous interrogeons sur les avantages et inconvénients de ce type de placement.Découvrez dans cet article notre état des lieux du marché des SCPI, les atouts et limites de ce type d’investissement immobilier, son rendement potentiel et son degré de risque.

Les chiffres du marché des SCPI

Au 31 décembre 2018, le marché des SCI représentait 175 SCPI, 31 sociétés de gestion, une capitalisation de 55,38 milliards d’euros. Ces chiffres ont de quoi donner le tournis et c’est sans compter sur l’inexorable attrait qu’exercent les sociétés civiles de placement immobilier. Les particuliers sont de plus en plus nombreux à investir en SCPI. Les chiffres du marché des SCPI sont éloquents ! Si l’on ne possède pas encore les chiffres définitifs pour l’année 2019, on peut d’ores et déjà souligner que les SCPI au 3ème trimestre 2019 affichent des records de collecte et d’investissement. Sur les 9 premiers mois de l’année 2019, 6,1 milliards d’euros ont été collectés contre 5,11 milliards pour toute l’année 2018. À ce jour, ce sont plus de 62 milliards d’euros qui sont investis en SCPI selon l’Aspim.

Investir en SCPI : Quels avantages

Il existe de très nombreuses raisons pour lesquelles les particuliers continuent d’investir massivement en SCPI. On dénombre en effet de multiples avantages à investir en SCPI. D’abord, elles permettent de se positionner sur le marché immobilier avec un ticket d’entrée bien moins élevé que dans le cas d’un investissement immobilier en direct. De fait, quelques centaines, voire quelques milliers d’euros suffisent pour pouvoir acheter des parts de SCPI. Un investissement locatif nécessite lui plutôt quelques centaines de milliers d’euros.

Ensuite, en possédant non pas un bien mais des parts d’un parc immobilier composé de nombreux biens, éventuellement de nature différente, occupés par des locataires différents, les risques sont mutualisés et donc moins importants que dans le cas d’un investissement portant sur un seul bien.

Autres avantages : une SCPI est géré par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de tout, de la sélection du bien à la collecte des loyers en passant par la sélection des locataires, les travaux d’entretien, etc. Investir en SCPI permet donc de n’avoir à s’occuper de rien.

Sachez qu’il est également possible d’investir en SCPI depuis les unités de compte de son contrat d’assurance-vie et ainsi bénéficier des avantages fiscaux de cette enveloppe.

Un investissement SCPI, comme un investissement immobilier en direct, peut aussi faire l’objet d’un crédit immobilier. Dans le contexte de taux bas actuel, il peut même être judicieux de se servir de l’effet de levier de la dette pour investir en SCPI. Attention tout de même, dans ce cas, vous ne pourrez loger vos parts de SCPI au sein de votre contrat d’assurance-vie.

Investir en SCPI : Quels désavantages

Le succès des SCPI est tel que l’on a trop souvent tendance à occulter les risques inhérents à ce type d’investissement. Investir en SCPI, c’est investir sur le marché immobilier, et, à ce titre, s’exposer à un risque de perte en capital.

De plus, contrairement aux produits cotés, l’investissement SCPI ne présente pas le même degré de liquidité. Avant d’investir en SCPI à capital fixe, mieux vaut savoir que le marché secondaire est quasi inexistant et que c’est la société de gestion qui assure la contrepartie en cas de vente impérative, avec une forte décote. En ce qui concerne un investissement dans une SCPI à capital variable, le marché secondaire permet une revente des titres à un prix et en un laps de temps qui varient selon le nombre d’investisseurs intéressés. Vous pourrez donc être amené à revendre vos titres moins chers que vous ne les avez achetés, et dans un laps de temps allant de quelques jours à quelques mois !

Sachez également qu’investir en SCPI comporte de nombreux frais. Cependant, les commissions prélevées par la société de gestion en matière de frais d’entrée sont comparables aux frais d’agence et de notaire dont le particulier doit s’acquitter dans le cadre d’un investissement immobilier en direct.

Enfin, avant d’investir en SCPI, vérifiez bien qu’il s’agit d’une société de confiance, agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui dispose d’un capital conséquent et d’un véritable savoir-faire en la matière. Pour cela, mieux vaut opter pour une société connue et reconnue, active sur le marché depuis de longues années.

Ensuite, vous devrez vous attacher à éplucher les rendements des 3 à 5 dernières années. Même si les performances passées ne préjugent en rien des performances futures, il s’agit tout de même d’un bon indicateur. Vérifiez à la fois l’évolution du dividende (s’il a subi une baisse continue ces dernières années, fuyez) et l’évolution du prix des parts (si elles sont régulièrement revalorisées et voient leur prix grimer, c’est bon signe). Jetez également un œil au taux d’occupation financier pour vous assurer que la SCPI n’a pas à faire face à de trop importantes vacances (période durant laquelle un bien n’est pas loué).

Quels profits pouvez-vous espérer d’un investissement en SCPI

Le rendement d’un investissement SCPI est loin d’être négligeable. D’ailleurs, la performance de ce type de placement est l’un de ses points forts. Le Taux de Distribution sur Valeur de marché (DVM) qui correspond en matière d’investissement SCPI à la performance du placement affichait l’année dernière 4,35 %. Et il pourrait être supérieur en 2019 !

Retenez tout de même qu’il existe deux grandes familles de SCPI qui n’ont pas exactement les mêmes objectifs. Le premier groupe correspond aux SCPI d’immobilier d’entreprise ou SCPI de rendement qui comportent les SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI spécialisées (dans le secteur de la santé, du tourisme, etc.) et SCPI diversifiées (pour lesquelles aucun de ces 3 types d’actifs ne dépasse 70 % du parc). Elles représentent l’essentiel du marché et, comme leur nom l’indique, ce sont elles qui affichent les rendements les plus importants. Cependant, la deuxième famille de SCPI a de quoi séduire le particulier elle aussi. Il s’agit des SCPI d’immobilier résidentiel ou SCPI fiscales qui permettent d’associer à son investissement SCPI une solution de défiscalisation. Il s’agit notamment des SCPI Pinel ou Malraux.

Les SCPI sont-elles un investissement risqué ?

Certes, les SCPI ne sont pas des placements à capital garanti. Cependant, aucun placement dont le rendement avoisine les 5 % ne présente aucun risque. Investir en SCPI est donc risqué. « Ni le rendement ni le capital ne sont garantis » souligne l’AMF.

On peut cependant dire que le couple rendement-risque de l’investissement SCPI est relativement équilibré. Vous retrouverez pour chaque SCPI sa notation sur l’échelle de risque dans le document d’informations clé (DIC) remis à tout investisseur avant la souscription à certains placements, dont les SCPI.