Comment vendre son appartement sans agence ?

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Comment vendre son appartement sans agence ?

Vous avez pris la décision de vendre votre appartement sans passer par une agence ? Découvrez tous nos conseils pour réussir au mieux cette opération délicate.

Vendre un appartement sans agence : les raisons

Le coût d’un intermédiaire

En effet, faire appel à un agent immobilier représente un certain coût. D’ailleurs, le coût de celui-ci est, depuis peu, réparti entre l’acheteur et le vendeur. Même divisé entre les deux parties, celui-ci viendra diminuer le montant net vendeur que vous pourriez espérer toucher suite à la vente. Certaines agences peuvent en effet demandé de 3 % à 10 % du prix de vente !
Passer en direct pour vendre son appartement vous permet ainsi, tout en proposant l’appartement au même prix que l’agence, obtenir un prix net vendeur supérieur, n’ayant pas à retirer du prix d’achat les frais d’agence.

Maîtriser les frais annexes à la vente

Lors de la vente immobilière d’un appartement, il est en effet obligatoire de fournir un certain nombre de documents réglementaires, pour la plupart émis par un diagnostiqueur immobilier.
En savoir plus sur le métier de diagnostiqueur immobilier

Parmi ces documents, on retrouve ainsi :

  • Le diagnostic de Performance Énergétique, aussi appelé DPE
  • Les risques d’exposition aux matières dangereuses comme l’amiante et le plomb (CREP)
  • Les risques liés à l’emplacement du bien : risque sismique, risque d’inondation
  • Il est également obligatoire de fournir les Procès Verbaux des dernières assemblées générales des co-propriétaires mentionnant, notamment, la présence de travaux à financer ou d’éventuels problèmes sur la structure même du bâtiment.

Gérer par vous-même les visites

Si vous êtes plutôt disponible le soir et le week-end, cela peut vous permettre d’organiser des visites en dehors des horaires habituels des agents immobiliers. Certains acheteurs n’étant disponibles que le dimanche, cela pourra très certainement les arranger ! Dans tous les cas, vous êtes vous-même responsable de votre agenda.
Cela sera également plus simple pour caler une bonne séance de ménage et/ou rangement avant la visite, dire de proposer un logement toujours impeccable.

 

Vendre un appartement de particulier à particulier : comment procéder ?

Établir un état précis de votre appartement

A l’occasion de la préparation de la vente de votre appartement, il vous faudra prendre un peu de distance et vous mettre dans la peau d’un agent immobilier.
Soyez neutre !
Il vous faudra en effet être en mesure de mettre de côté vos sentiments pour analyser d’un œil neutre votre bien.

  • Sa localisation : la ville, la distance avec le centre-ville
  • La vue : vue dégagée ? Vue sur cour ? Vue sur artère passante
  • Le nombre de pièces et la superficie. Pour rappel, la superficie s’exprime en loi Carrez. Cette loi du 18 décembre 1996 a pour but d’améliorer la protection des acquéreurs de lots en co-propriété. Cela prend en compte uniquement la surface au sol dont la hauteur sous plafond est de minimum 1,80m. Rien ne vous empêche cependant de mentionner la surface au sol pour permettre d’argumenter sur de l’espace disponible supplémentaire, pour des rangements par exemple.
    • Attention à bien évaluer la superficie de l’appartement. En effet, conformément à la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la superficie réelle ne doit pas être inférieur d’un vingtième à la superficie indiquée dans l’acte de vente. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour se retourner contre le vendeur et voir le prix d’achat réévalué.
  • L’environnement direct : la présence d’écoles, de commerces, de lignes de transports en commun.
  • La situation de l’appartement dans l’immeuble : est-il situé au rez-de-chaussée, à un étage intermédiaire ou au dernier étage ?
  • Fixer le prix de vente. Il s’agit d’une des étapes les plus délicates du processus de vente sans agence. En effet, l’agent immobilier dispose d’un réseau et de l’expérience lui permettant d’évaluer rapidement la situation du marché au moment de la mise en vente. Il est en effet possible d’envisager un prix de vente légèrement plus élevé si votre bien est unique sur le marché.

Pour cela, rien de tel que de mettre en place une « veille ». Regardez régulièrement les annonces publiées et le délai moyen où elle reste en ligne. Extrayez de cela

  • le prix de vente au mètre carré
  • la superficie et le nombre de pièces
  • l’état général
  • la situation du bien dans l’immeuble (rez de chaussée, étage intermédiaire, dernier étage).

Vous pourrez ainsi avoir un bon aperçu du prix à fixer pour votre appartement.

 

Préparer votre argumentaire commercial

Listez précisément les points forts et les points faibles de votre appartement

L’une des plus grosse crainte des acheteurs lors de l’achat d’un appartement est le bruit. Bruit des voisins mais également bruit de la ville au-dehors. N’hésitez pas à argumenter sur ce point. Par exemple en mentionnant la vue sur artère non passante, isolation en double vitrage ou encore l’isolation acoustique que vous auriez pu rajouter lors de précédents travaux. Qui plus est si votre logement est situé très près d’un bar de nuit ou autres établissements pouvant générer des nuisances sonores.

Préparez vous également à leur indiquer le montant des frais de co-propriété ainsi que la présence de futurs travaux de co-propriétés. Vous pourrez également leur indiquer les derniers travaux réalisés type ravalement de façade, changement de l’ascenseur, … Ils pourront bien sûr retrouver toutes ces informations dans les procès verbaux mais cela aura pour but de les rassurer immédiatement.

Prévoyez le traitement des objections clients. Par exemple, le fait que l’appartement ne se situe par à l’ étage souhaité. Jadis, les étages intermédiaires étaient les plus prisés par les nobles. Les rez-de-chaussée étant réservés aux commerçants et les derniers étages aux domestiques. Les temps ont désormais changé et les tendances se sont inversées. Les derniers étages sont souvent les plus recherchés, sous réserve d’avoir un ascenseur. Les étages intermédiaires sont plus hauts sous plafond. Faites d’un point faible un point fort !

Terminer les travaux et/ou faites appel à un home stagger

Des prises électriques dénudées, des seuils de porte manquants, … Autant de petits détails qui pourront faire douter les acheteurs sur l’état réel de votre bien. Terminer tous ces petits travaux permettra donc de les rassurer.

Donner un bon coup de peinture. Pour cela, optez pour des couleurs neutres. Même si elles ne vous plaisent pas, vous n’êtes pas amener à vivre encore longtemps dans l’appartement.

Dépersonnalisez votre appartement ! Il s’agit d’une étape obligatoire si vous souhaitez déclencher un coup de coeur chez les acheteurs. Ceux-ci ont en effet besoin de se projeter.
Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à un home stagger. Ce professionnel du réaménagement intérieur vous permettra, avec un investissement moindre de réutiliser vos meubles et accessoires pour coller au mieux au goût des acheteurs potentiels.

 

Rédiger une annonce immobilière claire et concise

Le but d’une annonce immobilière est de faire venir les gens sur place, pour une visite. A la visite de déclencher un coup de cœur. Comme en marketing, il vous faudra donc préparer un pitch clair et concis, allant droit au but.

N’hésitez pas à vous inspirer des annonces des agences immobilières.
Ne multipliez pas non plus les sites d’annonces. Cela donnerait un signal de vente urgente et amènerait ainsi les acheteurs à négocier le prix. 2 à 3 sites différents sera largement suffisant.

Et fois la visite faites, le coup de cœur acquis, il vous restera à passer à l’étape administrative. Pour cela, découvrez tous nos conseils dans cet article.