Comment calculer le prix au m2 d’un appartement ?

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Comment calculer le prix au m2 d’un appartement ?

Le prix au mètre carré d’un appartement est un bon indicateur pour estimer sa valeur réelle. Il ne s’agit bien sûr pas du seul critère mais est cependant l’un des plus important.

Comment est-il déterminé ? A quoi sert-il ? Toutes les réponses dans cet article.

Qui détermine le prix au mètre carré d’un appartement ?

Afin d’établir le prix au plus juste de votre appartement, le mieux est de faire appel à un professionnel. En effet, celui-ci connaît parfaitement le marché local et surtout, la demande actuelle. Il sera ainsi plus à même de déterminer le meilleur prix au mètre carré.
Ce professionnel certifié peut être :

  • Un agent immobilier indépendant
  • Un négociateur immobilier, travaillant dans une étude notariale
  • Un agent immobilier salarié.

Certains sites en ligne proposent également une évaluation du prix au mètre carré de votre bien. Attention cependant à mettre une certaine distance avec l’évaluation finale. De simples photos ne pouvant pas remplacer une visite sur place.

 

Quels sont les critères pris en compte dans le prix au mètre carré ?

Critères propres à l’immeuble

  • L’état de l’immeuble va jouer un rôle très important dans le calcul. En effet, des gros travaux futurs peuvent nettement faire chuter le prix au m². Le coût de ces travaux étant supporté par l’ensemble des co-propriétaires. Dispose-t-il d’une cour intérieure, vrai plus en plein centre ville .
  • Le style architectural de l’immeuble : a-t-il une architecture particulière, type Haussmannienne ? Ou encore en brique très typique du Nord de la France ? Ces détails architecturaux permettent en effet de gonfler un peu le prix de vente. Le cachet se paie !
  • La localisation de l’immeuble. Est-il situé en plein centre ville ou en banlieue ? Proche des commerces et des écoles, ou encore des transports en commun ? A quelques kilomètres près, l’évaluation peut nettement s’en ressentir.
  • L’environnement sonore. Un environnement calme sera en général mieux évalué qu’un immeuble situé en bordure de voie passante (boulevard, voie express, périphérique).

Une fois l’ensemble de ces critère pris en compte, le professionnel pourra déjà établir une première fourchette de prix possible. Attention, ceux-ci devront absolument être complété par l’évaluation de l’appartement en lui-même.

Critères propre à l’appartement

  • La superficie. Cela semble logique. Plus il y a d’espace, plus le prix grimpe ! Mais plus l’appartement sera recherché. Surtout en plein centre ville.
  • La luminosité et son exposition
  • Le nombre de pièces et leur distribution
    En effet, des toilettes donnant directement sur la cuisine n’est peut-être pas l’agencement parfait !
  • Les revêtements intérieurs utilisés : parquet, carrelage ? Peinture ou toile à peindre ? Autant de petits détails très importants dans l’évaluation finale.
  • La présence d’extérieur : jardin ou balcon ? Garage ou place de parking ? Autant d’options fondamentales pour certains acheteurs et donc agissant sur le prix.
  • L’étage : Les plus recherchés seront en effet les derniers étages.
  • Les travaux à prévoir. En effet,

Ce qui ne rentre pas en ligne de compte

Le coup de coeur ! Et oui, en immobilier, la notion de coup de cœur est très importante et peut même faire oublier le prix un peu élevé au mètre carré, en comparaison avec d’autres biens. Essayez donc de déclencher ce coup de cœur par une ambiance particulière donnée à l’appartement. Cocooning, couleurs épurées. Laissez les acheteurs potentiels se projeter.

Des variations saisonnières et les taux d’emprunt se retrouve également comme facteur influençant fortement le nombre de ventes immobilières. Ainsi, ils impactent aussi par effet boomerang le prix au mètre carré, sans pour autant le modifier. La différence se retrouvera ainsi plus dans le montant négocié.

 

Comment déterminer le prix au mètre carré ?

Utiliser les bases du gouvernement

PATRIM

Au départ, PATRIM était un outil mis à disposition des contribuables soumis à l’ISF ou à un notaire dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Il est également utilisé par le centre des impôt afin de déterminer le prix d’un bien dans le cadre d’une procédure fiscale (contrôle fiscale, expropriation).
De nos jours, de plus en plus de contribuables l’utilisent pour les aiguiller avant un achat immobilier ou pour le calcul des aides au logement.

A noter que depuis la loi Alur adoptée en 2014, un plafond maximum est établit pour le prix au mètre carré d’un appartement. Ceci ne concerne cependant que les biens destinés à la location.

Utiliser le réseau des notaires

Le gouvernement a mis en place une carte de France recensant le prix moyen au mètre carré des biens suivant leur localisation. Il s’agit d’une moyenne basée sur les 5 dernières années, sur la base des transactions immobilières enregistrées par les notaires.

Ce site très pratique permet ainsi de visualiser, parcelle cadastrale par parcelle cadastrale :

  • Type de bien : maison, appartement
  • Le prix de vente
  • Le nombre de pièces
  • La superficie du bien et du terrain
  • La date de vente
  • L’adresse exacte

La base PERVAL est également très utilisée par les négociateurs immobiliers afin d’estimer un bien.Attention cependant : son accès est limité aux notaires et salariés d’une étude notariale. Elle n’est donc pas en libre accès, contrairement aux solutions précédentes.