Immobilier

Comment calculer le prix au m2 d’un appartement ?

Comment calculer le prix au m2 d’un appartement ?

Vous souhaitez faire une estimation de la valeur de votre appartement ? Pour cela, il est généralement conseillé de faire appel à l’expertise d’un professionnel. Toutefois, rien ne vous empêche au préalable de vous faire une idée par vous-même de la valeur de votre bien.

Mais comment calculer le prix au mètre carré d’un appartement ? Nous vous donnons la marche à suivre dans cet article.

Qu’est-ce que le prix au mètre carré ?

Le prix au m² constitue la valeur immobilière au mètre carré pour un bien immobilier donné. Cet indicateur fonctionne aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels.

En outre, calculer le prix au mètre carré dans l’immobilier permet de déterminer une tendance de marché globale. Cela signifie que cette valeur servira de baromètre pour obtenir le prix moyen d’un secteur, d’une ville ou d’un quartier. Le prix de vente d’un appartement se calcule selon la formule suivante :

 (Nombre de mètres carrés au sol) x (prix moyen d’un mètre carré) = prix moyen du bien

Le prix moyen d’un mètre carré varie selon divers critères.

Calculer le prix au mètre carré d’un appartement : quels critères ?

Le prix au mètre carré n’est pas une science exacte. Pour en obtenir une estimation moyenne, plusieurs critères sont à prendre en compte : des critères liés à l’environnement du logement, à l’immeuble qui l’abrite ainsi que des critères liés à l’appartement lui-même.

Les critères liés à la localisation

En premier lieu, sachez que la valeur d’un bien se définit selon sa localisation. Il s’agit d’un point essentiel à étudier pour évaluer le prix au m2 d’un appartement. En effet, l’environnement d’un logement et le quartier où il se trouve influent sensiblement sur le prix au mètre carré. En outre, la proximité avec les écoles, les commerces, les transports en commun seront un vrai plus. A l’inverse, si le bien est trop isolé, le prix s’en verra impacté.

Posez-vous donc les questions suivantes : Dans quel ville/quartier est situé votre appartement ? Se trouve-t-il à proximité d’une école ? D’un espace vert ? Des transports en commun ? Qu’en est-il de la qualité de vie ? Le bien souffre-t-il de nuisances (sonores, olfactives, visuelles) ?

A noter : Pour vous donner un ordre d’idée, le prix au mètre carré à Paris s’élève à 10 288 €, alors qu’à Lille il faudra compter 3 211 €.

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Les critères liés à l’immeuble

Ensuite, les caractéristiques de l’immeuble qui abrite l’appartement devront également être pris en compte pour évaluer son prix au mètre carré :

  • L’état de l’immeuble : comment est la façade du bâtiment ? Les parties communes sont-elles correctes ?
  • Le style de l’immeuble : où se situe l’appartement ? Un immeuble de type Haussmannien sera plus coté qu’un immeuble des années 70. De la même manière un bâtiment construit avec les dernières normes environnementales sera un atout supplémentaire ;
  • La localisation de l’immeuble : un immeuble situé à la périphérie de la ville coûtera moins qu’un immeuble situé dans le centre.

Les critères liés à l’appartement

Enfin, vous devrez également lister les caractéristiques propres de l’appartement qui pourront influer sur son prix au mètre carré, tels que :

  • L’appartement se situe-t-il en rez-de-chaussée ou en étage ? Un bien immobilier qui se situe au rez-de-chaussée et qui est de surcroit dans une rue avec beaucoup de passage se verra dévalué de 15 et 20 % du prix au m2 moyen. A condition que l’immeuble soit équipé d’un ascenseur, il sera plus facile de vendre et augmenter le prix du m² d’un appartement s’il est situé en étage ;
  • Est-il équipé d’une terrasse ? Et si oui, sur quelle vue ? Cet espace extérieur est recherché par les futurs acheteurs. Sachez que la vue d’un bien peut influencer de 20% du prix au m². Un appartement donnant une vue dégagée sur une cour ou un jardin pourra prétendre à un prix au m² supérieur à un appartement vue sur rue ;
  • Le logement comprend-il un parking ou un garage ? Le parking constitue un élément de confort non négligeable, notamment dans les quartiers du centre-ville où il n’est pas aisé de trouver une place pour se garer ;
  • Y-a-t-il des travaux de remise en état à effectuer ? Si tel est le cas, vous devrez soustraire le montant des travaux au m2 au prix au m² initial du bien (prix m2 initial – prix travaux/m2). Vous obtiendrez alors le prix de vente au m2 incluant le budget rénovation. En fonction de la nature des travaux, le bien peut perdre énormément sur son prix au m² d’origine.
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Calculer le prix au m2 d’un appartement : quels sont les outils à utiliser ?

Après avoir étudié les critères objectifs à prendre en compte pour estimer le prix d’un appartement au mètre carré, il vous faudra apprécier l’état du marché immobilier. Pour ce faire, plusieurs outils sont mis à votre disposition.

Les références immobilières des Notaires de France

Depuis 1990, sachez que pour évaluer un bien à sa juste valeur, les notaires utilisent deux bases de données complètes et précises :

  • la base BIEN (Base d’Informations Économiques Notariales) pour la région parisienne
  • la base PERVAL pour les autres régions de France.

En effet, chaque transaction immobilière devant faire l’objet d’un acte notarié, ces bases de données sont à ce jour les plus fiables et les plus complètes.

PATRIM : l’outil d’estimation de Bercy

PATRIM est un outil d’estimation bien connu des contrôleurs de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP). Jusqu’en 2017, son accès était réservé aux estimations faites dans le cadre de la déclaration ISF, des successions, des actes de donation, de contrôles fiscaux et procédures d’expropriation. Mais il est aujourd’hui ouvert à tous les contribuables français qui souhaitent simplement évaluer leur patrimoine immobilier.

Cet outil de simulation recense les dernières transactions immobilières sur une période de 3 ans maximum, sur une zone allant de 50m à 5 kilomètres autour d’une adresse donnée. Il donne ainsi de nombreuses indications sur les biens recensés, telles que la surface Carrez, surface utile, le prix/m2 Carrez, la date de construction du logement, la référence cadastrale…

Il s’agit donc d’une source intéressante pour situer la valeur de votre bien immobilier.

Les indices de prix des sites immobiliers

A côté des sources officielles, sachez que de nombreux sites immobiliers proposent des indices de prix au mètre carré sur toute la France. On peut notamment citer :

  • MeilleursAgents, considéré comme un des sites d’estimations immobilières les plus fiables par l’UFC-Que-Choisir ;
  • Efficity, qui se base sur les biens vendus au travers de son réseau. Il se rapproche sensiblement des bases des Notaires.
  • LaCotelmmo, un outil d’estimation mis au point par com en se basant sur les offres de ventes immobilières postées sur son site. Une source qui se base donc sur les prix « vendeurs ».

A propos de l'auteur

Anais Peresson

Anais Peresson

Je m’appelle Anaïs et suis titulaire d’une Maîtrise de Droit Economique et des Affaires. J’ai l’habitude de traiter de multiples sujets, des plus légers aux plus complexes, particulièrement dans les domaines du Droit et de la Finance.