Immobilier

Que vérifier avant d’acheter un appartement ?

Que vérifier avant d’acheter un appartement ?

Envisager l’achat d’un appartement représente un projet important qui nécessite réflexion.

Tout d’abord, sachez qu’il est déconseillé de visiter un logement dont le prix de vente dépasserait votre budget. En effet, tous les propriétaires ne sont pas ouverts à la négociation du prix de vente, en particulier si le bien se situe en zone dite « tendue », c’est-à-dire dans un secteur où la demande dépasse l’offre. Vous risquez donc de perdre votre temps pour au final être déçu.

Ensuite, sachez que certaines vérifications préalables seront indispensables pour être sûr de ce que vous vous apprêtez à acheter, et ainsi éviter les mauvaises surprises. Dans cet article, nous vous exposons les divers points à vérifier avant d’acheter un appartement. Ces vérifications devront s’articuler en 2 temps :

  • Autour du bien immobilier
  • Lors de la visite du logement

Les vérifications à effectuer autour du bien immobilier

Dans votre décision d’achat, vous devrez accorder une grande attention à ce qui entoure le bien que vous convoitez.

L’environnement qui entoure votre logement

L’environnement d’un logement et le quartier où il se trouve sont des points essentiels à étudier pour acheter à bon escient. On parle ici de votre futur cadre de vie, le lieu où vous vous rendrez tous les jours. Cela mérite donc de vous poser quelques questions :

  • Des commerces et des écoles sont-ils situés à proximité du logement ?
  • Existe-t-il des parcs et des espaces verts dans les environs ?
  • Le quartier est-il bien fréquenté ? Des cambriolages ou actes de vandalisme sont-ils à déplorer (n’hésitez pas à interroger les voisins) ?
  • L’appartement donne-t-il sur une rue plutôt calme ou au contraire très passante ?
  • Est-il situé au-dessus ou à côté d’un commerce ? En présence d’un bar, d’un pressing ou d’un restaurant, des risques de nuisances (sonores, olfactives…) seront-ils à craindre ?
  • Le logement est-il bien desservi (trains, RER, bus, bornes Vélib’…) ?
  • Est-il facile de se garer ? Le logement dispose-t-il d’un ou de plusieurs emplacement(s) de parking ? Si oui, sont-ils communs ou privatifs ?
  • Quels sont les projets d’urbanisme pour le quartier ? Cela a son importance en ce que par exemple la création d’un parc valorisera votre appartement, tandis ce que celle d’un fast-food pourrait rendre plus difficile sa revente.

A noter : Nous vous conseillons de visiter le logement à différentes heures de la journée et de la semaine (semaine et week-end) pour vous faire une idée plus précise de son environnement et de repérer les éventuelles nuisances.

L’immeuble où se situe votre appartement

Dites-vous bien qu’au quotidien, le contenant a souvent autant d’importance que le contenu. Un immeuble bien entretenu constitue souvent un signe rassurant sur l’état des logements :

  • Quand l’immeuble a-t-il été construit ? Dans quel état se trouve la façade ? La toiture de l’immeuble est-elle saine ? Qu’en est-il des sous-sols et fondations ?
  • Qu’en est-il de l’état des parties communes (cour, boîtes aux lettres, cage d’escalier, cave, peinture aux murs, sols…) ?
  • L’accès à l’immeuble est-il sécurisé (interphone, digicode, badge magnétique, porte blindée, etc.) ? Y a-t-il un ascenseur dans l’immeuble ?
  • La gestion de l’immeuble est-elle confiée à un syndic professionnel ou à un bénévole ? Y a-t-il un gardien ou un(e) concierge ?
Lire aussi :  Comment faire pour calculer les charges locatives ?

N’hésitez pas à prendre des photos de l’immeuble afin de les analyser attentivement à tête reposée pour éviter le risque de passer à côté d’un ou plusieurs détails essentiels.

Faites le calcul des frais annexes

Si le logement que vous envisagez d’acheter se situe dans une copropriété, vous devrez vous assurer que les charges de copropriété ou taxes locales qui en sont assorties soient bien adaptées à vos capacités financières.

En effet, si vous additionnez les frais de notaire, les charges de copropriété et les taxes (foncières et d’habitation), le montant total peut parfois se révéler beaucoup plus élevé que ce que vous aviez imaginé. D’où l’importance de vérifier cela au préalable pour éviter de vous faire surprendre. Alors posez- vous les bonnes questions :

  • Quel est le montant des charges de copropriété (gardien, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes…) ?
  • À combien s’élèvent les impôts (taxe foncière, taxe d’habitation et, le cas échéant, taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ?
  • Quels sont les travaux à prévoir (ravalement de façade, réfection de toiture…) ?

Il est conseillé de demander à consulter les derniers procès-verbaux de l’assemblée générale du syndicat de copropriété. Cela vous permettra de vous informer sur les travaux déjà effectués et ceux à venir, et connaitre la répartition des frais engendrés.

Les vérifications à effectuer lors de la visite du logement

Qu’il s’agisse d’un investissement ou de votre futur lieu d’habitation, vous devrez décortiquer chaque recoin de l’appartement que vous envisagez d’acheter.

La check-list pour décrypter un logement

Lors de la visite du logement convoité, ne vous fiez pas à son aspect. Il peut se révéler trompeur. Vous devrez passer chaque détail au peigne fin afin de décrypter l’état réel du bien.

Même en cas de coup de cœur, gardez la tête froide, et tenez-vous-en à votre check-list.

La fiche d’identité du bien

  • Le logement est-il conforme à ce qui était indiqué dans l’annonce (prix, étage, dimensions…) ?
  • À quel étage est-il situé (les appartements en rez-de-chaussée sont plus exposés aux cambriolages) ?
  • La porte d’entrée est-elle blindée ?
  • Quelle est la superficie de l’appartement ?
  • De combien de pièces se compose-t-il ? Sont-elles bien distribuées (pièces en enfilade ou en étoile, appartement traversant ou en angle) ?
  • Y a-t-il beaucoup de m² « perdus » (couloirs, escaliers) ?
  • L’appartement est-il doté de rangements (placards, dressing) ? Sont-ils en nombre suffisant ?
  • Combien y-a-t-il de fenêtres ? Une ou plusieurs pièces en sont-elles dépourvues ?
  • Le logement est-il lumineux ?
  • L’appartement dispose-t-il d’un balcon ou d’une terrasse ?
  • La vente comprend-elle une cave privative et/ou une place de parking ?
Lire aussi :  Comment faire pour trouver un appartement ?

L’état global du bien

  • Y a-t-il des traces d’humidité (odeurs, moisissures…) ?
  • Dans quel état sont les murs (traces d’humidité, présence de fissures) ?
  • Les sols (parquet, carrelage, moquette) sont-ils en bon état ? Sont-ils adaptés aux pièces dans lesquelles ils ont été installés (pièces d’eau, pièces à vivre) ?
  • Les planchers présentent-ils des défauts de planéité ? (Si oui, la solidité du bâti devra être vérifiée)
  • Est-il possible d’abattre des cloisons pour gagner de la place (identifier les murs porteurs) ?

La cuisine et les sanitaires

  • Quel est l’état de la plomberie (ouvrez les robinets pour vérifier que l’eau s’écoule bien) ?
  • Quels revêtements recouvrent les sols et les murs des pièces d’eau ?
  • La douche et la baignoire sont-elles équipées d’un mitigeur thermostatique ou bien de robinets traditionnels ?
  • Les WC sont-ils séparés ?
  • La disposition des éléments de cuisine permet-elle d’y circuler aisément ?
  • Y-a-t-il un nombre de branchements nécessaires pour installer lave-linge et lave-vaisselle ?
  • La ventilation de la cuisine, de la salle de bains et des WC est-elle adaptée ?
  • Comment l’eau chaude sanitaire (ECS) est-elle produite ? Si elle provient d’un ballon, la capacité de celui-ci est-elle adaptée à vos besoins quotidiens ?
  • À combien s’élevait la facture d’eau du vendeur ?

L’isolation thermique et acoustique

  • Les fenêtres sont-elles équipées d’un double vitrage (essentiel pour un confort thermique et acoustique) ?
  • Les murs sont-ils bien isolés ?
  • Quel score l’appartement a-t-il obtenu à l’issue du Diagnostic de Performances Énergétiques (DPE) ?

L’installation électrique

  • Combien y a-t-il de prises électriques et d’interrupteurs ?
  • Où sont-ils placés ?
  • L’installation électrique est-elle conforme à la norme NF C 15-100 ?
  • Dans quel état sont les branchements (fils dénudés, prises mal fixées…) ? Et le tableau électrique ?
  • Qu’indique le diagnostic électrique (il est obligatoire pour les logements de plus de 15 ans) ?
  • L’éclairage est-il suffisant ?

Le chauffage

  • De quel type de chauffage le logement est-il équipé (Chauffage collectif, individuel, par le sol) ?
  • Dans quel état est la chaudière ? Sert-elle aussi à la production d’eau chaude sanitaire ?
  • Combien y a-t-il de radiateurs ? Où sont-ils placés ?
  • S‘il s’agit de radiateurs électriques, est-ce que ce sont des convecteurs, des panneaux rayonnants ou des radiateurs à inertie ?
  • Le logement dispose-t-il d’une cheminée ? Si oui, fonctionne-t-elle et est-elle aux normes ?
  • À combien s’élèvent les factures de chauffage du vendeur ?

La ventilation

  • L’appartement est-il correctement ventilé ? (de la condensation visible sur les fenêtres sera le signe d’une ventilation insuffisante et d’un logement humide)
  • S’agit-il d’une ventilation naturelle ou mécanique ?
  • Les bouches d’extraction d’air et d’amenée d’air sont-elles en bon état ?

A propos de l'auteur

Anais Peresson

Anais Peresson

Je m’appelle Anaïs et suis titulaire d’une Maîtrise de Droit Economique et des Affaires. J’ai l’habitude de traiter de multiples sujets, des plus légers aux plus complexes, particulièrement dans les domaines du Droit et de la Finance.