Acheter sur plan : 5 conseils pour réussir l’achat de votre logement neuf

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Dans le cadre d’un achat immobilier, plusieurs options sont possibles. On peut décider d’acquérir un bien ancien, un bien neuf déjà livré ou un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ce qui signifie que l’on décide d’acheter sur plan uniquement. S’il peut effrayer, ce dernier mode d’acquisition présente de réels avantages, mais il nécessite également une vigilance toute particulière de la part de l’acheteur. ToulouseImmo9.com, expert de l’achat immobilier neuf, vous livre tous ses conseils pour réussir votre achat sur plan.

Pourquoi acheter son logement neuf sur plan?

Acheter son appartement sur plan peut paraître difficilement envisageable pour certains acheteurs qui ont besoin de pouvoir se projeter dans leur futur logement. S’il n’est effectivement pas possible de voir physiquement l’appartement lors d’un achat en VEFA, il existe cependant de nombreuses façons de pouvoir se faire une idée assez précise de ce à quoi ressemblera le logement : appartements témoins, images 3D réalistes, visites virtuelles, plans 3D détaillés… Autant d’outils qui peuvent aider les acheteurs à y voir un peu plus clair quant à leur futur chez eux.

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Qu’est-ce que l’achat sur plan?

Ce que l’on appelle « achat sur plan » peut être défini comme l’achat d’un appartement ou d’une maison, non encore bâti. En achetant sur plan, l’acquéreur achète en fait un projet, non quelque chose qui est déjà existant. C’est pourquoi il faut redoubler de prudence lors de la signature du contrat de réservation puis de l’acte de vente. Plusieurs éléments seront précisés sur le contrat. Une fois celui-ci signé, tous ces éléments seront contractuels.

Sur le même principe, tout ce qui n’a pas été inscrit dans le contrat n’est pas contractuel. Prudence donc ; les éléments de publicité utilisés lors de la commercialisation des biens par le promoteur par exemple ne sont pas contractuels : photos, surfaces, descriptif de la résidence… Cela ne signifie pas que rien ne concordera, mais simplement que les logements finis, et même la résidence entièrement, ne seront pas strictement identiques aux projections 3D et descriptifs utilisés à des fins publicitaires.

Acheter sur plan nécessite donc d’être extrêmement attentif, même si cela présente de nombreux avantages. Afin d’être satisfait à 100 % de son achat de logement neuf sur plan, il est important de ne pas se précipiter.

Acheter sur plan, avantages et inconvénients

L’achat d’un appartement sur plan présente, comme tout achat immobilier, certains inconvénients qui sont largement contre balancés par des avantages inhérents à un achat dans le neuf. Le prix au m² dans le neuf est généralement un peu plus élevé que dans l’ancien, et étant donné qu’il s’agit d’un bâtiment en construction, les délais pour pouvoir y habiter sont plus lointains et la possibilité de projection grandement amoindrie.

Ceci dit, acheter un logement neuf en VEFA présente de nombreux avantages bienvenus qui peuvent pousser les acquéreurs à se tourner définitivement vers une construction neuve.

Acheter sur le plan permet à l’acquéreur de personnaliser en grande partie son logement, ce qui n’est pas réalisable sans budget supplémentaire dans l’ancien. En achetant en VEFA, l’acheteur peut demander à faire inscrire dans son contrat une option TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs), qui lui donne la possibilité de modifier certains éléments de son logement avant la livraison de celui-ci par le promoteur. Il peut s’agir par exemple des revêtements, de la position des équipements de cuisine ou sanitaires, du positionnement de certaines cloisons…

Construits selon les dernières normes thermiques et environnementales en vigueur, les logements neufs seront forcément plus économes en énergie que leurs homologues dans l’ancien. En achetant sur plan, il est clair que le bâtiment répondra a minima aux normes de la RT2012, et consommera donc moins de 50kWhEP/m²/an. Cette basse consommation permettra de faire de belles économies sur les factures d’électricité du logement. D’autres labels pourront également entrer en jeu, permettant au bâtiment d’être encore plus performant en termes énergétiques.

Un logement neuf aura également pour lui de disposer de prestations modernes apportant à l’acquéreur tout le confort et la sécurité que l’on souhaite retrouver dans son chez-soi : isolation thermique et acoustique, décoration moderne, logement connecté… Cela ne sera peut-être pas immédiatement le cas dans un appartement ancien. Là où il suffira de poser ses valises dans un bien neuf, il faudra probablement un peu d’huile de coude, de patience et un certain budget pour s’approcher de ce même niveau de confort dans l’ancien.

Zoom sur les garanties apportées par l’achat sur plan

Acheter un appartement ou une maison neuve présente un autre avantage de taille pour l’acquéreur. La signature d’un contrat VEFA s’accompagne effectivement d’une batterie complète de garanties visant à protéger l’acheteur pendant tout le parcours d’acquisition :

  • La garantie financière d’achèvement et la garantie de remboursement : Ces deux garanties ne sont pas tout à fait les mêmes mais elles ont pour but de couvrir l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur, soit en lui remboursant l’intégralité des sommes jusqu’alors versées, soit en lui versant le montant des travaux restants à effectuer au moment de l’abandon du chantier.
  • La garantie de parfait achèvement : Cette garantie intervient dès la livraison du bien. Elle couvre les éventuelles malfaçons repérées à la réception mais également celles qui pourraient intervenir dans la première année.
  • La garantie biennale ou de bon fonctionnement : Cette garantie couvre les éléments dissociables de la structure du bien pendant deux ans. Il peut s’agir des volets, du système de production d’eau chaude, des panneaux rayonnants…
  • La garantie décennale : Elle couvre pendant dix ans après la livraison les malfaçons sur les éléments structurels du bien qui pourraient altérer la bonne utilisation et la sécurité du logement.
  • La garantie dommage-ouvrage : En complément de la garantie décennale, cette garantie permet de pouvoir débuter les travaux des malfaçons entrant dans le cadre de la décennale, sans attendre les expertises définissant la part de responsabilité de chacun des acteurs.

Comment acheter sur plan?

Au même titre que lors d’un achat dans l’immobilier ancien, un achat sur plan demande beaucoup de temps et d’investissement. Il faut donc être bien préparé et ne pas se lancer à la légère dans ce projet. Plusieurs points cruciaux sont à prendre en considération tout au long du parcours d’achat.

Afin de mener à bien votre projet et de le faire le plus sereinement possible, voici 5 conseils qui vous aideront dans votre démarche d’achat sur plan.

Réaliser une étude de marché et définir un budget

La première étape, primordiale avant de débuter toute recherche, est de mener une étude approfondie du marché immobilier sur le secteur que vous aurez défini. Il ne s’agit pas uniquement de connaître les prix constatés, mais également de voir si les programmes neufs sont nombreux ou au contraire très rares, quels sont les biens les plus construits sur le secteur visé …

Cela vous permettra déjà de constater si votre projet immobilier est facilement réalisable dans le secteur souhaité ou si cela va être compliqué. Une fois que vous avez regroupé ces informations, il faut se poser la question du budget. Le plus sûr reste de faire réaliser une simulation par votre banque ou par un courtier afin de ne pas avoir de désillusion après la signature du contrat. Plus votre dossier sera complet et votre projet détaillé, plus les banques seront à même de vous accorder un prêt.

Définir vos critères

Vient ensuite une étape qui peut sembler évidente mais qui doit être traitée de la manière la plus complète et sérieuse possible : la définition des critères. C’est en effet cette étape qui va définir et conditionner votre recherche. Il est conseillé de bien définir et distinguer vos besoins et vos envies. Et de dresser une liste de priorités. Le logement idéal n’existant peut-être pas, celle-ci pourra être utile si vous deviez être amenés à faire quelques concessions.

Bien choisir votre logement

Lorsque votre recherche aura vraiment commencé, vous allez vous voir proposer un grand nombre de plans, maquettes, descriptions de résidences et logements. Il est très important à ce moment-là de bien prendre son temps et de ne surtout pas se précipiter. Les promoteurs disposent souvent d’outils pouvant vous aider à mieux vous projeter dans ce qui sera peut-être votre nouveau logement : plans 3D, visuels 3D réalistes, visite virtuelle, appartements témoins… Attention cependant, car les contenus qui vous seront montrés ne définissent pas ce que sera votre bien à la livraison. Mais cela peut déjà vous permettre de vous faire une idée de ce qui vous attend.

Outre les particularités du logement, il conviendra également de bien enquêter sur l’emplacement de la résidence, en allant s’y promener à plusieurs moments de la journée par exemple. Il est également recommandé de bien se renseigner sur le promoteur, afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises lors de votre emménagement.

Prêter attention au contrat de réservation

Lorsque votre choix s’est posé sur un logement, il sera temps de signer dans un premier temps un contrat de réservation. Lors de la signature, un dépôt de garantie ne pouvant excéder 5 % du montant total vous sera demandé. Ce contrat vous engage ainsi que le promoteur. C’est pourquoi il faut bien en vérifier tous les détails : prix, surface du bien, notice descriptive du logement détaillant précisément les prestations, matériaux utilisés, emplacement du logement dans la résidence, délais de livraison, date de signature devant le notaire…

Si toutefois vous veniez à changer d’avis et que vous ne souhaitiez plus acquérir le logement pour lequel vous avez signé une réservation, sachez que vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant le contrat ou de sa remise en main propre.

Suite à la réception de l’accord de prêt par votre banque, la signature de l’acte définitif pourra être faite devant un notaire et vous serez alors propriétaire de votre logement neuf.

Être attentif à la réception du logement

Une fois le logement livré, il faudra être attentif lors du rendez-vous de réception du chantier. Il faut inspecter les moindres recoins du logement afin de s’assurer que tout soit conforme au contrat signé, et signaler ce qui ne le serait pas sur le procès-verbal de livraison. Si aucune réserve n’est émise lors de la livraison, il y a toujours la possibilité de les signaler au promoteur jusqu’à un mois après la livraison afin qu’ils soient pris en charge.

Acheter sur plan est donc un projet qui doit être murement préparé puisqu’il s’agit de faire l’acquisition d’un bien qui n’existe pas encore. Les zones de doutes et d’incertitudes peuvent donc être encore plus présentes que pour un projet immobilier dans l’ancien. Afin de mener au mieux votre projet immobilier dans le neuf, il peut être intéressant de se faire accompagner par un courtier en immobilier neuf, dont le rôle est de vous aider dans toutes les phases d’acquisition de votre bien, de la recherche à la livraison de votre logement.

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