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Comment faire pour déclarer une location meublée ?

Comment faire pour déclarer une location meublée ?

Vous envisagez d’investir dans la location meublée ?  Sachez que les locations meublées sont considérées comme une source de revenu et sont donc soumises à l’impôt sur le revenu.

Dans cet article, vous trouverez les démarches à effectuer pour déclarer la location meublée sous un statut non professionnel ou professionnel, en conformité avec les règles administratives et fiscales en vigueur.

Une location meublée, qu’est-ce que c’est ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 a fait entrer les locations meublées dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, qui, au moment de sa rédaction, ne concernait que les locations dites « vides » ou « nues ». Son article 25-4 donne désormais une définition précise de la location meublée, il s’agit d’un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

On distingue deux catégories de locations meublées : les locations Meublées Professionnelles (LMP) et les Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) qui sont les plus courantes.

Les démarches déclaratives diffèrent selon que vous vous trouviez dans l’une ou l’autre de ces catégories.

Comment distinguer un loueur en meublé professionnel d’un non-professionnel ?

Pour savoir dans quelle catégorie vous vous trouvez, c’est assez simple. En application des dispositions de l’article 155 du CGI, un loueur en meublé est professionnel lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • Les recettes annuelles dégagées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ;
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel.

Déclarer une location meublée : comment procéder ?

Après avoir déterminé la catégorie qui vous concerne, voici comment procéder pour déclarer une location meublée selon que vous soyez un loueur en meublé professionnel ou non professionnel.

Déclarer une location meublée non-professionnelle

Pour déclarer une location meublée non professionnelle, vous devrez effectuer votre déclaration de revenus locatifs. En complément, vous devrez également remplir et déposer la déclaration n°2042-C-PRO.

Sachez qu’en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), deux options s’offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs.

Le régime Micro BIC

Si vous louez votre meublé de façon occasionnelle, ce régime vous est recommandé. Il vous faudra calculer le montant brut de vos recettes. Si ces dernières sont inférieures ou égales à 70 000 € par an, le bénéfice imposable sera égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Avec ce régime, les charges ne peuvent être déduites.

Le régime Micro Bic sera également applicable dans l’hypothèse où les recettes sont supérieures à 70 000 € par an depuis moins de deux ans.

Concernant les locations saisonnières, les conditions sont les mêmes, à la différence que le plafond des recettes est fixé à 170 000 € au lieu de 70 000 €. En outre, les recettes seront diminuées non pas d’un abattement forfaitaire de 50% mais de 71 %.

A noter : si les recettes se révèlent inférieures ou égales à 305 € par an, vos revenus locatifs ne seront pas imposables.

Le régime de bénéfice réel

Ce régime est obligatoire si les recettes de vos revenus locatifs sont supérieures à 70 000 €.

Cependant, il est tout à fait possible de le choisir pour des recettes inférieures à ce montant.

Il est, certes, un peu plus complexe que le régime Micro BIC, mais présente souvent l’avantage de faire des économies d’impôts.

Dans l’hypothèse où vous choisissez le régime de bénéfice réel, sachez qu’il sera obligatoirement valable pendant deux ans, renouvelable automatiquement, excepté en cas de changement d’activité. Il s’applique sur un exercice du 1er février au 1er février de l’année suivante. Vous devrez calculer le revenu net imposable en déduisant les frais et les charges.

Concernant les locations saisonnières, les conditions sont les mêmes à la différence que le plafond des recettes est fixé à 170 000 € au lieu de 70 000 €.

Tout comme pour le régime Micro BIC, pour déclarer les recettes d’une location meublée au régime de bénéfice réel, vous devrez remplir le formulaire 2042 C PRO en y inscrivant les revenus engendrés par l’activité. Avec ce régime, les charges peuvent être déduites.

En outre, le régime de bénéfice réel nécessite un second formulaire à remplir, le 2031 SD.

Les conditions communes aux deux régimes

Pour certains logements de petite surface, il existe une taxe sur les loyers élevés. Le montant de cette taxe varie selon les conditions, et est valable pour les logements meublés, quel que soit le régime applicable, si :

  • Ils sont situés dans les grandes agglomérations (appelées zones Abis ou A),
  • Leur surface est inférieure ou égale à 14m²,
  • Le prix du m² de la surface habitable est supérieur à 41,95€,
  • Ils sont loués pour neuf mois ou plus,
  • Le logement ne constitue pas une résidence avec services (logements étudiants, touristiques, pour personnes âgées…).

De plus, si le logement est loué pour un séjour de courte durée et que les recettes de cette activité sont supérieures à 23 000€, vous devrez également vous acquitter de cotisations sociales.

Déclarer une location meublée professionnelle

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, la déclaration se fera selon l’un des régimes auxquels sont soumises les activités professionnelles. Il y aura ainsi 3 régimes possibles :

  • Le régime de l’impôt sur les sociétés: il est obligatoire pour les SA, SARL, SCA, SAS, SEL, SELARL, et facultatif pour les EIRL, EURL, SNC, sociétés en participation, sociétés créées de fait et sociétés civiles avec une activité industrielle ou commerciale ;
  • Le régime IR (impôt sur le revenu) : il s’inscrit dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). C’est le régime le plus utilisé lorsque l’activité n’est pas une société comme cité ci-dessus ;
  • Le régime microentreprise: il ne pourra être choisi uniquement par les loueurs inscrits en tant qu’auto-entrepreneur. En outre, les recettes ne devront pas dépasser 70 000€ par an (ou 170 000€ pour un meublé de tourisme, hôtel ou chambre d’hôtes).

En leur qualité professionnelle, les LMP seront tenues de s’acquitter :

  • D’une taxe foncière ;
  • De la cotisation foncière des entreprises, sauf si la location se trouve dans le lieu de résidence principal du propriétaire ;
  • De la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, seulement dans le cas où le chiffre d’affaires dépasse 500 000€.

A savoir : La fiscalité de la location saisonnière est un cas particulier puisque les loyers et charges perçus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A propos de l'auteur

Anais Peresson

Anais Peresson

Je m’appelle Anaïs et suis titulaire d’une Maîtrise de Droit Economique et des Affaires. J’ai l’habitude de traiter de multiples sujets, des plus légers aux plus complexes, particulièrement dans les domaines du Droit et de la Finance.