Départ en vacances : comment sous-louer votre logement ?

vacances logement

La sous-location est devenue une pratique très répandue pendant les vacances. Bon nombre de locataires et de propriétaires choisissent de mettre en location leur chambre ou leur logement entier à l’approche de leur départ en vacances. Le temps d’un voyage, sous-louer sa maison ou son appartement constitue une alternative aux multiples avantages. Cela se révèle être une solution efficace pour protéger votre logement des risques de cambriolages. De même, cela contribue à financer vos vacances ou à percevoir des revenus supplémentaires.

Quoi qu’il en soit, cette alternative n’est envisageable qu’avec l’accord exprès du propriétaire (dans la mesure où vous êtes un locataire). D’un autre côté, vous n’aurez pas besoin d’une autorisation particulière pour mettre votre logement en sous-location si vous êtes propriétaire.

Cette pratique est autorisée par la loi. Néanmoins, elle est d’autant plus encadrée par la loi. Vous êtes tenu de respecter certaines règles régissant la location saisonnière. Aussi, vous êtes dans l’obligation d’effectuer quelques démarches au préalable pour sous-louer votre logement. À défaut, vous risquez de perdre votre logement ou de voir votre bail se résilier. Alors, quelles sont les réglementations, les conditions à remplir et les démarches à entreprendre pour sous-louer votre logement ?

Que dit la loi sur la sous-location d’un logement ?

Si l’on se réfère aux textes de loi, la sous-location constitue une pratique interdite. C’est surtout le cas si l’appartement ou le logement que vous louez est votre lieu d’habitation principal. Si vous regardez d’ailleurs dans votre contrat de bail, vous remarquerez qu’il y est mentionné que le locataire ne peut mettre en sous-location tout ou une partie de son logement sans l’accord exprès du bailleur.

La loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location d’un appartement pour les vacances sans l’accord écrit du propriétaire. Autrement dit, l’accord écrit du propriétaire est le seul moyen vous permettant de sous-louer votre logement. En ce sens, le propriétaire a le dernier mot. Il est tout à fait en droit de vous accorder ou de vous refuser l’autorisation de sous-louer son logement. Dans la mesure où il refuse, il n’aura pas à se justifier.

Il revient également au propriétaire de valider le prix du loyer demandé au sous-locataire. Pour obtenir l’accord de votre propriétaire, vous devez lui envoyer une demande au préalable par courrier recommandé avec avis de réception ou par huissier. Si le propriétaire accepte la sous-location, il doit le mentionner par écrit. L’accord prend alors la forme d’une clause dans le bail ou d’un document annexe que votre propriétaire a rédigé.

Sous-location de votre logement : quelles sont les règles à respecter ?

Pour sous-louer votre logement, il est important que vous soyez à cheval sur certaines règles. Vous êtes d’ailleurs tenu de les respecter conformément à la loi.

Combien de temps peut durer la sous-location d’une maison ou d’un appartement ?

En principe, la durée de la sous-location est fixée librement. Cependant, elle doit rester dans le cadre de la limite du bail principal. En d’autres termes, si vous cherchez à sous-louer un appartement, la durée de sous-location ne doit pas excéder les trois mois consécutifs. D’un autre côté, certaines communes ont fixé la durée de sous-location à 4 mois tout au plus en cas de sous-location saisonnière. À juste titre, ces communes imposent aux locataires d’effectuer une télédéclaration de location.

Dans certaines villes, comme à Paris, un logement que vous louez comme résidence principale ne peut être mis en sous-location que 4 fois par an maximum pour une durée de 4 mois maximum dans l’année.

sous-louer un logement pendant des vacances

Quelle règle pour un logement vide ?

En principe, la sous-location d’un logement vide n’est pas autorisée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Néanmoins, si en tant que locataire, vous avez vous-même signé un bail pour la location d’un logement vide et que vous occupez celui-ci au titre de résidence principale (au moins 8 mois par an), la sous-location sera autorisée. Bien entendu, il faudra toujours obtenir l’accord écrit du propriétaire.

Autre point important, vous pouvez mettre le logement vide en sous-location si vous y habitez moins souvent dans l’année pour des raisons professionnelles, des raisons de santé, ou en cas de force majeure. Cependant, l’accord écrit du propriétaire reste obligatoire.

Quelle règle pour un logement meublé ?

Il est possible de sous-louer un logement que vous louez meublé en l’absence d’une clause qui prévoit l’accord du bailleur au préalable. Concrètement, la sous-location d’un logement meublé est donc possible sous certaines conditions. À titre d’exemple, vous pouvez sous-louer votre logement meublé dans la mesure où le bail a été signé avant le 27 mars 2014 et ne comporte aucune clause qui interdit la sous-location.

En d’autres termes, vous êtes libre de sous-louer sans avoir à demander l’autorisation de votre propriétaire. De la même manière, le montant du loyer et la durée de la sous-location sont libres.

En revanche, tous les baux signés après le 27 mars 2014 doivent obtenir l’accord du bailleur pour une mise en sous-location. Autrement dit, la loi Alur impose les mêmes réglementations pour un logement meublé et un logement vide après cette date.

Quelle règle pour un logement social ?

En règle générale, la sous-location d’un logement social dans son entier est interdite. Néanmoins, une partie du logement peut être mise en sous-location à condition qu’elle profite à une personne :

  • âgée de 60 ans et plus,
  • adulte handicapée avec laquelle le locataire a conclu un contrat d’accueil familial,
  • une personne de moins de 30 ans.

Dans les deux premiers cas, la sous-location peut se faire sur une durée illimitée. Néanmoins, vous devrez prévenir l’organisme HLM et remettre une copie de l’autorisation du bailleur ainsi qu’un contrat de location au sous-locataire. D’autre part, la durée de sous-location ne doit pas dépasser un an pour le troisième cas.

signer contrat sous-location appartement

Quel montant de loyer pour une sous-location ?

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire principal met l’intégralité ou une partie de sa maison ou de son appartement à disposition d’une tierce personne. S’il s’agit seulement d’une partie du logement, le montant du loyer doit être proportionnel à la partie du logement sous-loué. La loi indique en effet que le loyer de sous-location ne peut pas être supérieur à ce que vous payez au propriétaire.

Lorsque vous demandez l’autorisation de sous-louer au propriétaire, vous êtes également dans l’obligation de lui indiquer le montant du loyer que vous souhaitez demander au sous-locataire. Vous ne pouvez alors proposer ce loyer qu’en ayant obtenu l’accord du bailleur.

Sous-location de votre logement : quelles sont les procédures à suivre ?

Une procédure plus ou moins stricte est à respecter pour sous-louer votre logement en toute sérénité.

Prévenez votre assureur

Que vous soyez le locataire principal ou le propriétaire, il est indispensable d’informer votre assureur à partir du moment où vous mettez votre logement en sous-location. La raison est simple : en tant que locataire, vous êtes bel et bien le principal responsable dans le cadre d’une sous-location. Autrement dit, si le sous-locataire dégrade le logement ou ne paie pas le loyer, c’est au locataire principal que le propriétaire demandera des comptes. Vis-à-vis du propriétaire, le locataire principal est donc le principal responsable. Ainsi, prenez le temps de vérifier si oui ou non votre contrat d’assurance prend en charge les risques ou sinistres occasionnés lors d’une sous-location.

En tant que propriétaire, renseignez-vous auprès de votre assureur sur votre assurance multirisque habitation. Plus concrètement, vérifiez si votre contrat d’assurance vous couvre dans le cadre d’une sous-location de votre logement. Enfin, en tant que sous-locataire, le contrat de sous-location peut mentionner votre souscription à une assurance habitation. Même si ce n’est pas le cas (ce n’est d’ailleurs pas une obligation légale), nous le recommandons fortement. Cela constitue un moyen sûr pour vous prémunir des éventuels risques locatifs.

Demandez l’autorisation du propriétaire

L’accord du propriétaire représente un document capital pour pouvoir sous-louer un logement en toute légalité. Qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non, la demande d’autorisation du propriétaire constitue un gage de transparence. Comme mentionné plus haut, vous devez obtenir son accord par écrit pour la sous-location ainsi que le prix du sous-loyer.

Pour rappel, vous prenez de grands risques en sous-louant sans l’autorisation du propriétaire. Si vous vous faites prendre, le propriétaire sera tout à fait en droit de faire une action en justice. En obtenant gain de cause, vous serez condamné à lui verser le montant des sous-loyers perçus ainsi que des dommages et intérêts. Dans le pire des cas, il se peut également que le propriétaire mette le sous-locataire à la porte tout en résiliant le bail. L’autorisation écrite du propriétaire est donc essentielle dans le cadre d’une sous-location.

Rédigez un bail écrit

Un bail écrit est indispensable pour mettre un logement en sous-location. Les informations suivantes devront être inscrites dans le bail écrit :

  • l’adresse du logement loué,
  • la durée et les dates précises de la sous-location,
  • le montant et la date de paiement du loyer,
  • les modalités d’annulation,
  • les modalités de révision du loyer,
  • les conditions de restitution du dépôt de garantie,
  • les obligations du sous-locataire et les vôtres.

Le contrat de sous-location doit être signé par les deux parties, à savoir le locataire principal et le sous-locataire.

Établissez un descriptif du logement à sous-louer

L’article L.324-2 du Code du tourisme précise clairement que toute offre ou contrat de location saisonnière doit contenir un état descriptif des lieux. À cet effet, en tant que locataire principal, vous êtes dans l’obligation de fournir un descriptif du logement au sous-locataire. Dans le descriptif, il faudra mentionner

  • le type de logement mis en sous-location (appartement, maison…),
  • la liste des équipements avec leur état (appareils électroménagers, équipements sanitaires, état des murs, état des sols…),
  • la superficie du logement,
  • le nombre de pièces dans le logement,
  • sa situation géographique (la proximité par rapport au transport en commun, aux commerces…),
  • les éventuelles nuisances sonores environnantes (usine, voie ferrée, discothèque…).

Veillez bien à ce que le logement soit conforme en tout point au descriptif que vous aurez fourni au sous-locataire. Ce document vous protège en cas de litige.

Procédez à un état des lieux d’entrée et de sortie

Un état des lieux complet s’avère aussi indispensable avant de sous-louer un logement. Celui-ci doit être daté, paraphé et signé par les deux parties concernées. L’état des lieux se fait normalement au moment où vous remettez les clés du logement au sous-locataire. Un autre état des lieux devra également se faire le jour du départ des sous-locataires. Autrement dit, l’état des lieux se déroulera à l’entrée et à la sortie des sous-locataires.

Au cours de cette procédure, votre mission consiste à décrire chaque pièce du logement dans les moindres détails. Vous devrez aussi préciser tout ce qui peut subir des dégradations durant la sous-location. À cela s’ajoutent l’inventaire des équipements ainsi que l’état des murs et des sols.

Sous-location de votre logement : qu’en est-il des précautions à prendre ?

Il y a deux grandes étapes qu’il ne faut surtout pas omettre au moment de procéder à une sous-location du logement.

Signez un contrat de sous-location

Un accord verbal ne suffit pas pour mettre un logement en sous-location en toute sérénité. Il est impératif que les deux parties signent un contrat de sous-location. Vous devez ainsi fixer un terrain d’entente sur les modalités de location.

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Déclarez les loyers perçus au fisc

En tant que locataire principal, vous êtes tenu de déclarer les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location. Concrètement, les revenus tirés d’une sous-location en meublé sont à déclarer en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu. En d’autres termes, les loyers que vous recevez de la part du sous-locataire doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Dans le cadre d’une sous-location de logement nu, les revenus sont à déclarer en tant que bénéfices non commerciaux.

Quels sont les risques pour une sous-location sans autorisation ?

À partir du moment où le propriétaire refuse votre demande de sous-location, vous ne pouvez pas aller à l’encontre de sa décision. Dans le cas contraire, vous vous exposez à certaines sanctions : il peut demander la résiliation de votre bail, ou encore demander des dommages et intérêts.

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