Pourquoi acheter une maison en SCI et y habiter ?

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Une SCI (société civile immobilière) est un groupement d’au moins deux associés ayant pour objet la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, cette forme juridique présente un certain nombre d’atouts.

Nous revenons en détail sur chacun d’eux dans ce guide sur l’intérêt d’acheter une maison en SCI pour y habiter.

Acheter une maison en SCI et y habiter : les principaux avantages

L’intérêt que présente l’achat d’un logement en SCI est à la fois financier, fiscal et légal.

Les avantages fiscaux

Selon le cas d’espèce, habiter dans une maison achetée en SCI permet de profiter de divers avantages fiscaux.

Cas des donations de parts sociales

On parle de donation de parts sociales lorsque l’un des associés (le donateur) transmet ses droits à un autre. Que cela soit en pleine propriété ou en nue-propriété, cette opération entraîne une exonération des droits de mutation.

Néanmoins, les parts sociales faisant l’objet du don doivent valeur moins de 100 000 euros. De plus, les donations doivent être espacées entre elles d’au moins 15 ans.

Cas des SCI assujetties à l’impôt sur le revenu

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) bénéficie d’une exonération d’impôt, à condition que les occupants des immeubles ne versent pas de loyer à la dite entreprise. De ce fait, acheter une maison en SCI pour y vivre donne droit à cette exonération.

Le déficit foncier

Les associés d’une SCI ont la possibilité d’occuper la maison acquise en tant que locataires. Dans ce cas, les conditions de location sont généralement les mêmes que pour une location en SCI par un tiers. Un bail doit alors être signé entre le gérant de la société et l’associé locataire. Ce dernier endosse alors la responsabilité des charges du logement.

Lorsque ces charges sont supérieures au loyer versé à la SCI par l’associé locataire, ce dernier se retrouve en déficit foncier. Cette situation permet alors de réduire le montant des revenus imposables de l’associé et entraîne donc une réduction du montant de son impôt.

L’optimisation de la capacité d’emprunt

Le crédit immobilier fait partie des moyens de financement pour l’achat d’une maison en SCI. Étant donné qu’une société civile immobilière regroupe plusieurs associés, sa capacité d’emprunt peut être augmentée auprès des organismes prêteurs.

Cependant, cette augmentation n’est pas systématique. Elle dépend de plusieurs paramètres touchant à chacun des associés de la société :

  • Situation financière ;
  • Ratio d’endettement ;
  • Situation familiale et matrimoniale ;
  • Profession et type de contrat (CDD ou CDI).

Les associés doivent donc avoir un dossier bien fourni pour bénéficier de cet avantage qu’offre l’achat du logement en SCI.

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Le partage des coûts et frais

Tous les frais liés à l’achat ainsi qu’à l’occupation d’un bien immobilier en SCI sont répartis entre les associés de la société. Les charges sont donc allégées pour chacun d’eux et deviennent a priori plus faciles à gérer.

La responsabilité limitée des associés

Pour une raison ou une autre, une société civile immobilière peut se retrouver face à un contentieux. Le cas échéant, c’est prioritairement la responsabilité de la SCI qui est engagée et non celle des associés. La responsabilité de ces derniers ne peut être évoquée que si la situation n’a pu être réglée auprès de la société.

La protection du patrimoine personnel des associés

Une SCI est une personne morale et dispose d’un patrimoine propre. Ce dernier n’implique donc pas la responsabilité directe des associés, mais plutôt celle de la société.

De ce fait, si la SCI se retrouve dans une situation de dettes, les créanciers doivent d’abord se tourner vers la société. La responsabilité des associés ne pourra alors être engagée que si la société ne parvient pas à répondre.

La non-solidarité face aux dettes

Dans une SCI, les associés ne sont pas solidaires des dettes. Autrement dit, même si les créanciers finissent par se tourner vers eux, ils ne peuvent exiger la totalité du remboursement à un seul membre de la société. Chacun est responsable à hauteur de sa quote-part.

La discrétion

Sur la fiche propriétaire de l’habitation, c’est le nom de la SCI qui apparaît, et non celui des associés. Il est donc plus difficile pour les potentiels créanciers de récolter des informations détaillées sur l’étendue du patrimoine de chaque associé.

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Quels sont les atouts de l’achat d’une maison en SCI pour un couple marié ?

Pour un couple marié, l’avantage de l’achat d’une maison en SCI se résume au contournement du régime matrimonial par défaut : la communauté réduite aux acquêts.

Cette formule concerne les mariés n’ayant pas établi de contrat de mariage et veut que tous les acquêts (biens acquis par l’un des conjoints pendant le mariage) soient mis en commun. Chaque époux se retrouve donc propriétaire du bien à 50 %.

Mais avec la constitution d’une SCI, il est possible de passer outre cette règle. En effet, une SCI donne la possibilité de répartir la propriété suivant la quote-part de chaque associé, les époux.

À noter que pour devenir associé de la SCI, chaque époux doit faire des apports en nature (biens meubles ou immeubles) ou en numéraire (argent) au capital social. Ces apports doivent impérativement être tirés des fonds propres constitués avant l’union matrimoniale.

Autrement, les parts sociales acquises appartiennent à la communauté conformément au régime légal auquel est soumis le mariage. Et si tel est le cas, la constitution de la SCI est vaine puisqu’elle ne permet plus de contourner le régime de l’indivision.

Quel est l’intérêt d’acheter un logement en SCI pour les couples pacsés ou concubins ?

Dans le cadre du PACS ou du concubinage, l’achat d’une résidence en SCI a pour avantage de protéger le conjoint survivant en cas de décès. En effet, aucun de ces statuts matrimoniaux ne confère systématiquement des droits sur le logement au partenaire survivant.

La création d’une SCI pour acheter la maison permet la répartition des parts sociales entre les conjoints associés avec démembrement croisé. Par ce dernier, les conjoints ne reçoivent plus pleinement leurs parts respectives (nue-propriété et usufruit à la fois) ; chacun détient ses propres parts en nue-propriété et celles de l’autre en usufruit.

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Ainsi, au décès de l’un des conjoints, l’autre devient pleinement propriétaire de ses propres parts et bénéficie de la pleine jouissance des lieux. Même si la nue-propriété et l’usufruit confèrent des prérogatives différentes à leurs détenteurs, l’usufruit met le pacsé/concubin vivant dans une position avantageuse.

En outre, le démembrement croisé exempte également le couple des droits de succession ou de donation.

Nue-propriété et achat de maison en SCI

La nue-propriété permet à son détenteur de disposer du bien (abusus). Le nu-propriétaire a donc le droit de vendre le bien, de le léguer, de le donner de son vivant ou même de le détruire. Il conserve également le droit de vote, sauf en ce qui concerne la distribution des dividendes.

Toutefois, le nu-propriétaire est limité dans ses droits parce qu’il a besoin de l’accord de l’usufruitier (détenteur de l’usufruit). Par ailleurs, la nue-propriété permet à son détenteur de déduire les factures des grosses réparations du logement de ses autres revenus fonciers.

Seuls les gros travaux touchant à la structure et la solidité générale de la construction relèvent de sa responsabilité : gros murs, poutres, toitures, etc. À noter que si l’usufruitier faillit à ses obligations entraînant donc une dégradation du bien, le nu-propriétaire peut lui exiger les réparations de remise en état.

Dans les situations extrêmes (manquement grave ou défaillance), il peut même demander l’annulation de l’usufruit.

L’usufruit : qu’est-ce que c’est ?

L’usufruit est le droit de jouissance qu’a une personne sur un bien, en l’occurrence une maison achetée en SCI. Cela signifie que l’usufruitier peut l’utiliser (usus) et en retirer des fruits (fructus). Par exemple, en cas de location à un tiers, c’est le bénéficiaire de l’usufruit qui perçoit les loyers.

Si un nu-propriétaire souhaite habiter le logement, c’est à l’usufruitier de décider s’il doit le faire à titre gracieux ou onéreux. Dans le premier cas, le nu-propriétaire habite les lieux sans contrepartie financière. À titre onéreux, il doit payer un loyer à l’usufruitier.

L’usufruitier ne peut prendre aucune décision touchant directement à la maison : démolition, vente, travaux impliquant une modification de la structure, etc. Toutefois, il peut négocier avec le nu-propriétaire s’il juge que l’une de ces décisions est nécessaire.

Par ailleurs, l’usufruitier prend en charge les dépenses d’entretien et d’amélioration. S’il y a nécessité de grosses réparations, il ne peut obliger le nu-propriétaire à les effectuer. En revanche, il peut les réaliser et être dédommagé au moment de l’extinction de l’usufruit. Le dédommagement doit être équivalent à la plus-value apportée par les travaux effectués.

Achat de résidence principale en SCI : quels avantages pour la transmission ?

Avec l’achat en SCI, les couples mariés, pacsés ou concubins bénéficient d’un avantage non négligeable au moment de la transmission du bien immobilier. En effet, les ayants droit peuvent hériter de la maison en franchise de droits de succession.

Cela s’explique par le mécanisme d’abattements successifs sur les donations de parts sociales.

Si les héritiers sont les enfants du couple, ce dernier a droit à un abattement de droits de mutation à hauteur de 100000 euros par enfant tous les 15 ans. Pour en bénéficier, les parents doivent transmettre le logement en plusieurs fois. Chaque enfant reçoit donc les parts sociales de la SCI à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans.

Pour continuer de jouir pleinement du bien, le couple doit transmettre uniquement la nue-propriété des parts sociales de son vivant. Par ailleurs, les parents peuvent se réserver la gérance de la société civile immobilière. Ainsi, ils conservent un pouvoir de gestion sur l’immobilier, même s’il est déjà transmis. Pour cela, clause statutaire spécifique est à prévoir.

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Quel est l’intérêt d’acheter une maison en SCI pour la revente ?

Pour une raison ou une autre, les associés peuvent décider de revendre la maison acquise. En temps normal, lors de la revente d’un bien immobilier, le vendeur doit s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. Mais lorsqu’il s’agit de la résidence principale des associés, une exonération totale est envisageable.

Pour une SCI à l’IR

Une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu permet aux associés d’habiter gratuitement le logement à titre de résidence principale. Dans ce cas, la revente est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

Pour une SCI à l’IS

Une maison achetée en SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) est mise à la disposition des associés moyennant une contrepartie financière. Ici, il n’y a pas d’exonération et le régime des plus-values professionnelles entre en jeu. Toutefois, l’amortissement du bien par la SCI entre dans le calcul de la plus-value.

Acheter une maison en SCI et y habiter : y a-t-il des limites ?

Bien que l’achat d’une résidence en SCI présente plusieurs avantages, ce choix présente également un certain nombre de limites quelque peu contraignantes. Il est donc important de les connaître afin d’y être préparé au mieux.

La lourdeur des démarches pour la création d’une SCI

À l’instar de toute autre forme de société, la SCI nécessite un certain nombre de formalités pour être constituée et fonctionnelle. Grâce à la digitalisation, les démarches administratives se font désormais en ligne. Pour autant, elles ne doivent pas être banalisées.

La rédaction des statuts

Ce sont les statuts qui mettent en lumière le fonctionnement de la société civile immobilière. Ils établissent également les règles régissant les rapports entre associés.

La publication d’une annonce légale

La publication de l’annonce légale est relativement simple. Toutefois, elle doit nécessairement précéder l’immatriculation de la SCI auprès du greffe. Ne pas l’effectuer ou la prendre à la légère ralentit donc le processus de création de la société civile immobilière.

L’immatriculation de la société au greffe

Pour que l’immatriculation se fasse sans encombre, c’est au niveau de la constitution du dossier que vous devez mettre un maximum d’énergie. Toutes les pièces doivent être présentes, mais pas que. Elles doivent également être complètes et en règle.

Autrement, vous risquez un refus de la part du greffe. Ce désagrément n’allonge pas seulement le temps de création de la SCI, il peut également engendrer des frais supplémentaires.

La déclaration des bénéficiaires effectifs

Vous avez pour obligation légale de déclarer un bénéficiaire effectif a minima. Si un bénéficiaire effectif ne peut être identifié ou que personne n’exerce de contrôle effectif, c’est le gérant ou les co-gérants de la SCI qui doivent être déclarés.

Les autres démarches

Peuvent aussi être contraignants le choix de la fiscalité ainsi que l’organisation du financement du logement.

Lire aussi : Créer une SCI : l’essentiel de la démarche

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La tenue d’une assemblée générale chaque année

Dans le but d’approuver les comptes de la société civile immobilière, une assemblée générale (AG) doit se tenir tous les ans. Celle-ci doit être sanctionnée de procès-verbaux (PV) d’assemblée générale à consigner dans le registre prévu à cet effet. Ces deux pièces (PV et registre) n’ont pas besoin d’être transmises au greffe. Toutefois, la société doit en garder une trace écrite.

Les obligations comptables

Lorsqu’une SCI est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), les membres ont pour obligation de tenir une comptabilité. La trace écrite de celle-ci est alors transmise chaque année au greffe.

Le risque de requalification de l’usage du déficit foncier en abus de droit

Si le déficit foncier est un excellent moyen de défiscalisation, il peut mettre la société à mal s’il est mal utilisé. En effet, certaines situations poussent l’autorité fiscale à requalifier le déficit en abus de droit. Un cas typique : la SCI met le logement à disposition des associés dans le but de créer un déficit foncier en déduisant les charges des revenus de la société.

Pour éviter cette requalification, il est recommandé de solliciter l’administration fiscale. Mais avant, pensez à visiter son site internet pour vérifier si le Fisc s’est déjà prononcé par rapport à ce type d’opération.

L’exclusion de l’abattement lors du calcul du montant de l’IFI

Tous les contribuables ayant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Toutefois, un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale est appliqué lorsque cette dernière est détenue en nom propre. De ce fait, lorsque la maison est achetée en SCI, l’abattement fiscal n’est pas applicable.

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Néanmoins, une décote peut être accordée aux associés à certaines conditions. C’est par exemple le cas de la décote pour absence de liquidité. Elle peut aller jusqu’à 20 % de la valeur des parts sociales. Mais pour l’obtenir, les associés doivent prouver qu’ils ont des difficultés à céder leurs parts.

Ce qu’il faut retenir

En gros, acheter une maison en SCI et y habiter permet de :

  • Bénéficier d’avantages fiscaux ;
  • Alléger les charges en les répartissant entre les associés ;
  • Limiter la responsabilité des associés par rapport au logement ;
  • Augmenter la capacité d’emprunt de la SCI pour financer l’achat du bien ;
  • De bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente du logement.

Pour les couples, les avantages dépendent plus particulièrement du statut matrimonial :

  • Contournement du régime de la communauté réduite aux acquêts pour les mariés ;
  • Protection du conjoint survivant en cas de décès pour les pacsés et  les concubins ;
  • Abattement des droits de succession pour tous les couples mariés, pacsés ou concubins.

Attention toutefois à prendre en compte les limites et contraintes d’une SCI avant de finaliser l’achat :  lourdeur de la procédure de création, obligations légales liées à l’existence de la société, règles spécifiques à respecter, modifications touchant à l’impôt sur la fortune immobilière.

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