Les avantages d’investir en nue-propriété

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L’investissement dans un bien immobilier est un processus important et assez complexe. Avant de se lancer, il est indispensable de bien s’informer afin de prendre ses précautions.

En effet, personne ne souhaite investir dans un bien sans pouvoir jouir des avantages de cet investissement au moment opportun. Pourtant, il existe une alternative plus sécurisée pour ceux qui ont peur d’investir dans l’immobilier, mais qui souhaitent s’y impliquer d’une quelconque manière. 

Cette solution n’est nulle autre que la nue-propriété. Mais avant de vous engager dans ce type d’investissement, il importe de savoir de quoi il s’agit et quels sont les avantages afférents. Découvrez ici ce qu’est la nue-propriété et les avantages qu’elle présente.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Bien que réticents, beaucoup sont curieux d’en savoir plus sur la nue propriété. Il s’agit d’une stratégie d’acquisition immobilière très séduisante. Elle consiste, pour un propriétaire appelé le « nu propriétaire », à acquérir un bien. Il acquiert le bien en ne jouissant que du droit de disposer du logement ainsi que de procéder à sa vente.

Quant au bien qui est appelé « usufruit », sa gestion est attribuée à une tierce personne appelée « usufruitier ». L’usufruitier peut occuper le bien ou l’utiliser afin de percevoir des revenus sur une période donnée.

En effet, la gestion de l’usufruit est cédée à l’usufruitier pour une période comprise entre 10 et 20 ans lorsque l’on se trouve dans le cadre d’un programme commercial. Par contre, dans le cadre d’une vente viagère, l’usufruitier peut disposer de l’usufruit jusqu’à son décès.

Après achèvement de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien et peut en disposer selon son bon vouloir.

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Quels sont les avantages de l’investissement en nue-propriété ?

Comme nous le fait comprendre Catella, l’investissement immobilier en nue-propriété présente de nombreux avantages. En voici quelques-uns d’entre eux. 

Un achat à moindre coût

Le premier avantage de la nue-propriété est bien évidemment l’acquisition de votre bien à un prix inférieur à celui de sa valeur sur le marché.

En effet, puisque vous ne bénéficiez pas de l’usufruit dans l’immédiat, vous n’achetez donc que le droit de nue-propriété. Cet achat vous donne le droit de bénéficier d’une décote sur le prix initial qui peut aller jusqu’à environ 50 % en fonction du type de contrat.

La décote se présente comme suit :

  • -20 % à -30 % sur le prix initial en cas d’achat de nue-propriété avec un contrat qui vous engage sur une période de 10 ans ;
  • -30 % à -40 % sur le prix initial en cas d’achat de nue-propriété avec un contrat qui vous engage sur une période de 15 ans ;
  • -40 % à -50 % sur le prix initial en cas d’achat de nue-propriété avec un contrat qui vous engage sur une période de 20 ans.

Il faut savoir que la réduction de prix qui vous est accordé correspond à la totalité des loyers actualisés et nets de frais et charges que vous auriez perçus sur la période démembrée. C’est pour cette raison que l’usufruitier temporaire se charge de payer la différence. Ce qui vous permet d’acquérir votre bien sans pour autant vous ruiner.

Toutefois, vous devrez payer des frais de gestion immobilière en une seule mensualité. Mais, soyez sans crainte. Ces frais sont bien inférieurs à ceux qu’exige une société de gestion immobilière traditionnelle.

Une absence de charge financière

Le second avantage en liste est lié au fait qu’aucune charge locative n’est imputable au nu-propriétaire. Il en va de même pour les contraintes et les risques liés à la location. Le nu-propriétaire ne supporte pas non plus les charges de gestion et d’entretien du logement.

En tant que nu propriétaire, vous ne vous occupez de rien d’autre que la prise en charge des grosses réparations telles que :

  • le rétablissement des poutres et des couvertures ;
  • la remise en forme des gros murs et voûtes ;
  • la réparation des digues, des murs de soutènement et des clôtures. 

Hormis ces gros travaux, l’intégralité des frais et charges d’entretien courant du bien, la mise en location du bien et le recouvrement des loyers sont à la charge de l’usufruitier. Et ce, qu’il s’agisse aussi bien des parties communes que privatives. Il en va de ses obligations qui sont définies contractuellement et légalement. 

Un logement en bon état et sans ajouts de frais supplémentaires à la fin de la période de démembrement

Les clauses de contrat de nue-propriété confèrent au nu-propriétaire le droit de recouvrer automatiquement la pleine propriété de son bien une fois que la période de démembrement arrive à son terme.

Les clauses stipulent également que l’usufruitier a l’obligation de remettre au nu-propriétaire un bien immobilier entièrement opérationnel. Ce qui implique que le bien doit être vide de tout locataire et ne doit pas nécessiter de travaux.

Par conséquent, l’usufruitier se doit de refaire les peintures, les sols, les petites réparations et procéder au remplacement des équipements défectueux en cas de nécessité.

Par ailleurs, aucuns frais fiscaux ni taxes supplémentaires ne sont à payer par le nu-propriétaire au moment de la récupération de son bien. De plus, il récupère son bien sans avoir à effectuer une quelconque démarche administrative.

Une défiscalisation des revenus fonciers

En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez pleinement disposer de votre bien. Par conséquent, vous ne pouvez être assujettis aux impôts liés à l’occupation et à la détention d’un bien immobilier. Ces impôts sont notamment :

  • la taxe foncière ;
  • la taxe sur habitation ;
  • l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car ce bien n’intègre pas votre patrimoine immobilier ;
  • l’imposition des revenus fonciers, etc.

Ces impôts sont donc entièrement à la charge de l’usufruitier. Cependant, en cas de revente du bien, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tous les deux imposés à hauteur de leurs droits respectifs sur la plus-value immobilière. La référence prise en compte pour le calcul de cette plus-value est la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la nue-propriété.

Par ailleurs, si vous avez contracté un crédit afin de procéder à l’achat de la nue-propriété, les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers. Ceci à condition que le bailleur soit imposé à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers ou soit un organisme mentionné dans le CCH.

Autrement dit, l’usufruit doit être détenu par un bailleur social ou par un bailleur redevable de l’impôt sur le revenu. Les intérêts sont donc soit déduits immédiatement sur les revenus fonciers qui existent déjà, soit déduits sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans.

Une transmission sans coût fiscal majeur

Au cas où le nu-propriétaire souhaiterait transmettre le bien à l’un de ses héritiers, il bénéficie d’une fiscalité avantageuse. En effet, les droits de donation seront uniquement basés sur la valeur du bien en nue-propriété.

Par conséquent, il bénéficie de droits de donation réduits. De ce fait, le coût fiscal sera moindre. 

Un investissement offrant une liberté totale

Le nu propriétaire a la liberté de disposer de son bien selon son bon vouloir. Il est de ce fait libre de le revendre à tout moment.

S’il décide de procéder à la vente du bien avant l’échéance du contrat de démembrement, il doit le faire sur la base de la valorisation intermédiaire du prix de la nue-propriété. Et pour rappel, s’il procède à la vente en ayant acquis le bien sous un crédit, le bénéfice de la déduction des intérêts d’emprunt est conservé. 

S’il décide de procéder à la vente après l’échéance de la période de démembrement, la vente s’effectuera sur la base de la valeur majeure de la pleine propriété. Il faut savoir que le bien peut prendre encore plus de valeur pendant la période de démembrement. 

De plus, l’impôt sur la plus-value immobilière bénéficie d’une baisse à partir de la sixième année de détention. Il devient négligeable au-delà de 22 ans et seuls les prélèvements sociaux doivent être payés.

Au lieu de vendre, le nu-propriétaire peut aussi décider de conserver son bien et d’en jouir pleinement à l’issue du contrat de démembrement. Il peut alors choisir de l’habiter lui-même de manière habituelle (c’est-à-dire en faire sa résidence principale) ou temporaire (en faire sa résidence secondaire) ou encore d’y loger un membre de sa famille.

Il peut également choisir de le mettre en location nue ou meublée sur le marché libre afin de disposer de revenus locatifs. Ces revenus complémentaires pourront, par exemple, être utilisés pour la préparation de sa retraite. 

Une valorisation du patrimoine

L’effort d’épargne en nue-propriété vous permet de réaliser un investissement immobilier sécurisé qui est basé sur une capitalisation mécanique plutôt que sur un rendement locatif. En effet, les fonds que vous investissez sont connus dès la conclusion du contrat de démembrement, ce qui vous permet de sécuriser la rentabilité de votre placement.  

Toutefois, l’investissement en nue-propriété est relativement pointu. Il vous engage sur une très longue période. Il est donc recommandé de prendre l’avis d’un notaire avant d’entamer les démarches. L’idéal serait de recourir à l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous assurer de ne rien laisser passer et de faire comme il faut. Une fois que vous avez cette garantie, vous pouvez tranquillement attendre pour profiter de votre investissement.

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