Comment effectuer un emprunt en SCI familiale ?

emprunt en SCI familiale

De plus en plus d’investisseurs ont recours à l’emprunt en SCI familiale pour acquérir un bien immobilier. Mais en quoi consiste ce mode d’emprunt ? Quels en sont les avantages et comment en profiter effectivement ? Toutes les réponses dans ce guide détaillé.

Emprunt en SCI familiale : définition et avantages ?

Avant d’aborder les détails liés à l’emprunt en SCI familial, il convient de faire quelques clarifications sur ce concept.

SCI familiale : de quoi s’agit-il ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société regroupant plusieurs associés qui ont la possibilité d’acquérir et de gérer un bien immobilier en commun. On parle de SCI familiale, lorsque ces associés sont les membres d’une même famille.

Le statut de SCI familiale favorise une gestion optimale du bien immobilier, ainsi qu’une transmission appropriée du patrimoine au sein de la famille. Elle permet donc de prévenir les conflits et d’assurer une conservation à long terme du bien immobilier.

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Pourquoi emprunter en SCI familiale ?

Le principe de fonctionnement d’une SCI familiale se base fondamentalement sur l’assemblage de capitaux pour effectuer un investissement immobilier. Cependant, ces capitaux sont généralement insuffisants pour réaliser l’investissement en question. Pour pallier ce manque, il est, bienheureusement, possible de faire un emprunt.

Obtenir un emprunt bancaire via une SCI familiale est plus facile, dans la mesure où la responsabilité des associés est solidaire. Dans ce contexte, si l’entreprise n’arrive pas à rembourser son emprunt, chaque associé contribue au remboursement, proportionnellement à son apport.

Les organismes bancaires se focalisent alors non seulement sur la capacité d’emprunt de la SCI, mais également sur celle de tous les associés. En outre, le recours à un emprunt en SCI familiale permet de déduire les intérêts de l’emprunt, du bénéfice imposable de l’entreprise.

Quelles options pour un emprunt en SCI familiale ?

Pour bénéficier d’un emprunt en SCI familiale, deux options sont envisageables. La première option consiste à emprunter directement au nom de l’entreprise. Quant à la seconde option, elle implique que chaque associé réalise un emprunt à titre personnel.

Comment peut-on emprunter au nom d’une SCI familiale ?

En tant que personne morale, une SCI familiale a indiscutablement le droit de contracter un prêt auprès d’un établissement bancaire. Il s’agit d’ailleurs de l’option la plus recommandée. Pour cela, il suffit que le gérant de la SCI entre en contact avec une banque pour demander un financement.

Le montant de l’emprunt est alors versé directement sur le compte de l’entreprise familiale. Cette dernière est alors l’unique propriétaire lorsque le bien est acheté. Tous les bénéfices issus de cette opération sont également au nom de la SCI.

Ceux-ci peuvent d’ailleurs servir au remboursement du prêt. Toutefois, comme mentionné précédemment, dans le cas où les bénéfices de la SCI familiale ne permettent pas de couvrir les échéances de remboursement, il revient aux associés d’approvisionner le compte de l’entreprise pour le respect de ses engagements.

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Comment emprunter à titre individuel au sein d’une SCI ?

Pour souscrire un prêt individuel, chaque associé prend simplement contact avec un organisme bancaire pour faire sa demande.

Lorsqu’un accord est trouvé, les associés peuvent alors effectuer un apport en numéraire. Cela optimise leur prépondérance dans le capital de la SCI à la hauteur du financement obtenu. De plus, les bénéfices sont idéalement répartis entre les associés selon leur capacité d’emprunt.

Une autre méthode consiste à faire un apport en compte courant. Dans ce cas de figure, les associés réunissent les capitaux empruntés et les versent sur le compte courant de la SCI familiale. Ici, le crédit immobilier n’est pas pris en compte au cours de la répartition du capital social de la SCI familiale.

Dans les deux cas, l’associé emprunteur se charge personnellement du remboursement de son prêt. Il peut notamment se servir de ses revenus issus d’un investissement locatif pour couvrir les échéances de remboursement de l’emprunt.

Une SCI familiale peut-elle emprunter sur 25 ans ?

Oui, une SCI familiale peut emprunter sur 25 ans. La durée possible pour emprunt en SCI familiale est en effet du même ordre que pour un prêt immobilier classique. Elle peut donc s’étendre sur 5 à 25 ans. Quelques organismes bancaires octroient des prêts au-delà de cet intervalle, mais cela reste assez rare.

Les banques qui prêtent aux SCI familiales et les garanties demandées

Toutes les banques n’accordent pas des prêts immobiliers pour les achats en SCI familiale. Aussi, vous devez certainement savoir qu’aucun organisme bancaire n’octroie un prêt sans demander des garanties.

À quelle banque s’adresser pour un emprunt en SCI familiale ?

La plupart des banques en ligne ne proposent pas de prêt pour les SCI familiales. Afin d’obtenir un emprunt de ce type, il est plutôt recommandé de s’orienter vers les banques traditionnelles.

Quelles sont les garanties exigées ?

Tous les organismes de crédit sont très attentifs à certains critères pour évaluer les conditions d’éligibilité de chacun des associés d’une SCI. Il s’agit entre autres de :

  • L’état de santé ;
  • La situation familiale ;
  • La situation financière ;
  • La capacité d’endettement ;
  • Le type de contrat de travail en cours.

Par ailleurs, afin de se prémunir des risques d’insolvabilité, les établissements bancaires demandent exigent généralement deux types de garanties : une garantie hypothécaire et une garantie personnelle.

La garantie hypothécaire permet à la banque de saisir et de vendre un bien immobilier hypothéqué en cas de défaut de paiement. La garantie personnelle, quant à elle, oblige les associés à se porter personnellement caution à hauteur de leurs parts dans la société.

De plus, il est possible que pour se faire payer en priorité par rapport à d’autres créanciers potentiels, la banque demande un privilège de prêteur de deniers. La souscription à une assurance décès invalidité par chaque membre de la SCI familiale est également souvent exigée.

Quelles sont les charges déductibles d’un emprunt en SCI familiale ?

En règle générale, une SCI familiale est soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR). De ce fait, le résultat de la société est imposé directement entre les mains des associés. De nombreuses charges peuvent ainsi être déduites d’un emprunt en SCI familiale. Il est par exemple possible de déduire les intérêts d’emprunt de la SCI des revenus fonciers, certaines dépenses liées aux travaux, ainsi que les charges courantes relatives aux biens.

Pour plus de précisions sur ce point, n’hésitez pas à demander conseil à un spécialiste.

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