Créer une SCI : l’essentiel de la démarche

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Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, la question de créer une SCI ou non pour l’acquisition et la bonne gérance de votre bien doit se poser. Adopter une telle démarche apporte de nombreux avantages. Surtout dans le cadre d’un achat à investisseurs multiples, notamment si les intéressés sont issus de la même famille. Voici les points essentiels à savoir sur les intérêts et les étapes pour fonder une SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

La décision de création d’une SCI repose sur une vision à long terme ayant pour objectif de tirer des avantages sur la gestion des patrimoines et d’éviter divers problèmes entre propriétaires.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Le droit civil français définit la société civile immobilière ou SCI telle qu’une société civile possédant un bien immobilier. On l’appelle également société de gestion immobilière ou SGI.

Le statut de SCI donne le droit à plusieurs personnes en même temps de propriété sur un patrimoine immobilier et facilite la transmission de celui-ci. L’accès à ce statut exige au moins l’existence de deux associés lors de sa création. Toutefois, en cours d’activité, la SCI peut être détenue par un seul associé. À noter que cette disposition doit rester transitoire selon l’article 1844-5 du Code civil.

L’intérêt de la création d’une SCI

Le questionnement sur pourquoi créer une SCI revient souvent au moment de l’achat. Cette initiative présente plusieurs points positifs dont nous présentons ci-dessous les plus importants :

Pour acquérir le bien immobilier en groupe

Créer une SCI a l’avantage de permettre l’achat immobilier à plusieurs. En pratique, les parts sociales se répartissent entre associés en pourcentages sur le capital de chacun de leurs apports.

Cette disposition juridique permet de transformer le bien en parts sociales. Ainsi, les opérations et la répartition des droits à plusieurs se facilitent. Les risques de conflits sont amoindris.

En outre, le regroupement de plusieurs acquéreurs renforce la capacité d’achat. Par l’intermédiaire de la SCI, tous les investissements immobiliers deviennent plus accessibles. Grâce à la réunion des capitaux, l’obtention de capitaux externes s’ouvre également aux associés-propriétaires.

Pour accéder à l’impôt sur les sociétés

Avoir le statut de SCI ouvre le choix du régime fiscal de l’impôt sur les bénéfices :

  • Soit le régime des sociétés de personnes avec une imposition directe au nom des associés
  • Soit le régime de l’impôt sur les sociétés ou IS

Sachant que l’IS procure certains avantages :

  • L’impôt se limite au niveau de l’entreprise
  • Les associés peuvent choisir l’option de se distribuer des dividendes ou de capitaliser les bénéfices
  • L’immeuble peut être amorti, ce qui signifie que les amortissements sont déductibles du résultat imposable.

La facilité de transmission du bien

Les opérations de transfert à différents niveaux peuvent être facilitées par la création de SCI.

Un associé peut décider d’abandonner son statut en cédant simplement ses parts sociales à un autre. La cession doit normalement être consentie par tous les associés.

Transmettre le patrimoine revient donc finalement à juste céder ses parts sociales. La procédure est simplifiée et peut s’effectuer en plusieurs fois.

En cas de décès des possesseurs, la SCI permet de prévenir l’indivision entre les héritiers.

Pour la gestion contrôlée

Sans le cadre d’une SCI, les associés sont libres de fixer les méthodes de prises de décisions conformément à ce qui est prévu dans les statuts. Toutes les sources de blocage dans la gérance du patrimoine sont écartées à condition que les règles de la majorité et du quorum soient correctement établies.

Un ou plusieurs gérants doivent être nommés au moment de la création. Ils détiennent le droit d’accomplir tout acte d’administration pour le bien de l’entreprise. Ils ont également la responsabilité de convoquer les assemblées d’associés. Si nécessaire, des clauses statutaires peuvent baliser les aptitudes des gérants.

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Comment créer une SCI familiale ?

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L’objectif de la création d’une SCI familiale

La SCI familiale est régie par le même principe que la SCI à la différence que les parties au contrat sont constituées des membres d’une même famille. Sa gérance est attribuée à un ou plusieurs gérants qui sont des personnes physiques ou morales choisies par les associés.

Créer une SCI familiale a pour objectif principal de faciliter la transmission du bien, le plus souvent dans le cadre d’un cas d’héritage de l’immobilier. Les associés peuvent donc procéder à la cession de leurs parts sociales, à l’exemple des règles en matière de SCI normale.

L’accès à une multitude d’avantages économiques tels que :

  • La mise en place d’une indivision stable entre successeurs
  • Ou la réduction des droits d’héritage de patrimoine

… font partie des intérêts à créer une SCI familiale.

En effet, même si l’indivision peut avoir quelques avantages, ce régime peut faire perdre du temps. Toute prise de décision (sur des travaux, une mise en location, etc.) doit faire l’objet de réunion et d’obtention d’accord de tous les copropriétaires.

La démarche à suivre

La démarche de création d’une SCI implique de simples formalités en un court délai. En voici les quatre étapes indispensables :

La rédaction des statuts

Les statuts de votre SCI peuvent être écrits soit par acte sous seing privé soit par acte authentique. Sa durée doit être limitée à 99 ans maximum. Une éventuelle prorogation peut être décidée uniquement par un accord unanime des associés familiaux, durant l’existence de l’entreprise familiale.

L’enregistrement au centre des impôts

Les statuts doivent ensuite être attestés par le Centre des Finances Publiques auquel est affilié votre siège social. La bonne nouvelle est que cette formalité n’est plus obligatoire depuis 2014. C’est au moment de l’envoi au greffe du Tribunal de Commerce que ce dernier transmettra les pièces au centre des impôts y afférent.

La publication au journal d’annonces légales

La création de la SCI doit être officiellement publiée dans le journal d’annonces légales. Les informations essentielles la concernant doivent y être mentionnées :

  • Sa dénomination sociale
  • Son capital social
  • Le ou les noms de son ou ses gérants
  • Son adresse sociale
  • Etc.

L’inscription au Tribunal de Commerce

Enfin, le Tribunal de Commerce doit inscrire la SCI au Registre du Commerce et des sociétés. Préalablement, la SCI doit obligatoirement avoir effectué les étapes ci-dessus. Une fois les documents requis complets, le Tribunal remettra à la SCI son Kbis.

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