Tout savoir sur le taux d’endettement

La procédure est familière : l’achat d’un bien immobilier à crédit signifie qu’une demande de prêt est formulée à la banque. Avant d’octroyer ce prêt, la banque étudie divers paramètres liés à la situation financière du foyer qui en fait la demande.

Dans ce calcul du plan de financement, le taux d’endettement prend une importance particulière. Qu’est-ce qu’un taux d’endettement, et comment peut-il être déterminé ?

Dette et taux d’endettement

Pour être financièrement accessible, le projet d’acquisition d’un bien immobilier nécessite la plupart du temps de solliciter un crédit, en général auprès d’une banque. Le prêt accordé doit bien sûr lui être restitué avec des intérêts sous forme de mensualités, jusqu’au solde total de l’emprunt. C’est pourquoi il est impératif, pour la banque, de s’assurer que l’emprunteur sera bien en mesure de rembourser sa dette. C’est dans ce but qu’intervient le calcul du taux d’endettement. Formulé sur le rapport entre les charges et les revenus de l’emprunteur, le taux d’endettement détermine le pourcentage maximum de ses revenus qui va pouvoir être consacré au remboursement des mensualités à la banque.

Mode de calcul

Pour procéder au calcul du taux d’endettement, il faut prendre en compte d’un côté le total des crédits en cours et des charges fixes du foyer. De l’autre, il convient de prendre le cumul des revenus de l’emprunteur, à savoir le salaire net avant imposition, les éventuels revenus locatifs réguliers, ainsi que certaines primes, pensions ou allocations.

Le calcul consiste à multiplier les charges par 100, puis à diviser ce résultat par les revenus. Le quotient obtenu s’exprime en pourcentage, et correspond donc au taux d’endettement.

Par exemple, un foyer qui paie 1 000 euros de charges mensuelles et engrange 3 000 euros nets de revenus, affiche un taux d’endettement de 33 %. Sur cette valeur peut être déterminée la somme à emprunter, tout comme la durée et le montant des mensualités.

Un pourcentage maximum

Le taux d’endettement indique donc à la banque l’effort que le foyer pourra consentir dans le remboursement de son prêt, en se ménageant une réserve suffisamment confortable pour vivre. Le taux d’endettement maximal accordé par les banques est le plus souvent fixé à 35 %, seuil que l’emprunteur ne saurait en théorie dépasser sans risque de connaître des difficultés pour assurer son remboursement, et se retrouver dans une situation de surendettement.

Bien que cette limite soit, pour cette raison, préconisée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), la banque peut décider de l’augmenter, si la situation de l’emprunteur le justifie. Un salaire élevé, une bonne capacité d’épargne ou des besoins très modestes sont des critères pouvant conduire les banques à monter le taux d’endettement jusqu’à 40 %.

Si le taux s’avère trop élevé pour obtenir le crédit espéré, il est possible de demander un rachat de crédits à l’établissement bancaire, de façon à revoir le pourcentage à la baisse.

Pour finir

Toutes les banques n’ayant pas la même politique, une bonne solution pour monter son dossier de demande de crédit consiste à faire appel à un courtier. Avant de démarcher les banques pour obtenir un prêt, il est également intéressant de calculer soi-même son taux d’endettement, grâce à une simulation en ligne.

Le simulateur intègre diverses données relatives aux revenus et crédits en cours, et délivre une estimation du taux d’endettement sur la base du prix du bien immobilier convoité. Plus le taux est bas, plus la demande de crédit a de chances d’être acceptée !