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Créer une sci pour transmettre son patrimoine familial

Créer une sci pour transmettre son patrimoine familial

Créée par les membres d’une même famille, la SCI familiale est une structure juridique dont l’objet est de faciliter l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers entre parents et enfants. En effet, l’arrêt du 18 décembre 2012 n° 11-27745 prononcé par la Cour de cassation a autorisé la SCI familiale à transmettre un patrimoine avec une fiscalité avantageuse. Dès lors, il s’agit d’un outil de transmission patrimoniale plébiscité par de nombreuses familles pour préparer la succession. Pourquoi créer une SCI de famille pour transmettre un patrimoine familial ? Comment créer une SCI familiale ? Le point.

Rappel sur ce qu’est une SCI familiale

Une SCI familiale est une société civile immobilière composée uniquement par les membres d’une même famille. Ceux-ci sont au nombre de 2 au minimum et doivent être liés par un lien de parenté ou un lien d’alliance. La SCI familiale permet aux parents d’associer leurs enfants à un investissement immobilier pour leur constituer un patrimoine. Ainsi, même les mineurs émancipés ou non émancipés peuvent devenir associés d’une SCI familiale. De même que les majeurs sous tutelle ou sous curatelle.

Créer une SCI pour transmettre un patrimoine familial : les avantages

L’avantage majeur de la SCI familiale est qu’elle permet d’éviter le régime de l’indivision. Effectivement, en cas de divorce, la vente du bien est impossible puisque chacun a des droits uniquement sur les parts qu’il détient. De même en cas de décès, le conjoint survivant peut continuer à jouir de ses droits. Par ailleurs, en cas de succession, la SCI familiale permet d’éviter le démantèlement du bien immobilier, chacun des héritiers ayant une part sociale ans la SCI et non une part du patrimoine immobilier, contrairement à une succession classique. Ainsi, un associé peut céder ses parts sociales à son conjoint, ascendant ou descendant sans demander l’accord des autres associés.

En outre, il y a également la fiscalité avantageuse. Effectivement, la transmission se fait par démembrement et donation de la propriété. Autrement dit, les parents peuvent donner la nue-propriété aux enfants et garder l’usufruit. Ainsi, ils peuvent continuer à user du bien (habiter le logement s’il s’agit de la résidence principale ou percevoir les loyers si le bien est en location). Ils conservent également un droit de regard et de gestion dans la SCI. Le jour où les parents décèdent, les enfants récupèrent l’usufruit sans avoir à payer de frais de succession.

Dans les détails, il est possible pour les parents de faire des donations successives à chacun de leurs enfants dans la limite de 100 000 € tous les 10 ans sans avoir à payer de droit de succession. De plus, la transmission des parts sociales permet de bénéficier d’une décote de 10 % de la valeur des parts lors du calcul des droits de donation. La raison est que les parts sociales sont considérées comme étant plus difficiles à vendre qu’un bien immobilier. Par ailleurs, les dettes de la SCI, les prêts et autres charges de la société sont déduits de la valeur des parts sociales. Plus, leur valeur est faible, plus les droits de donation et les frais de succession sont faibles.

Les limites de la SCI

Même si une SCI présente de nombreux avantages en termes de succession et de transmission de patrimoine, elle n’est toutefois pas exempte d’inconvénients.

  • Le cadre juridique d’une SCI est strict : rédaction de statuts, tenue d’assemblées générales annuelles, nomination de gérant, tenue d’une comptabilité, etc.
  • Les frais et les formalités de création sont onéreux et compliqués.
  • Les associés sont responsables des dettes de la société à hauteur de leurs apports.
  • La cession de parts sociales à des personnes extérieures (frère ou sœur, cousin, cousine…) est réglementée par la loi et nécessite l’accord de tous les associés.
  • La SCI est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) en cas de location meublée.
  • La SCI familiale ne convient pas pour la transmission d’un patrimoine immobilier de moindre importance (par exemple un studio), car les frais de création sont trop importants.

Comment créer une SCI ?

La SCI possède une personnalité morale. À ce titre, sa création est soumise à un formalisme strict :

  • Rédiger les statuts de la société sous seing privé ou par acte notarié.
  • Effectuer les apports : en nature, en numéraire ou en industrie.
  • Déposer le capital social.
  • Nommer un gérant, et le cas échéant un commissaire aux comptes.
  • Déposer le capital social.
  • Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL).
  • Demander l’immatriculation au RCS pour obtenir l’extrait Kbis
  • Réunir les pièces justificatives nécessaires : le formulaire Mo dûment rempli et signé, l’exemplaire original des statuts datés et signés, l’acte de nomination du gérant, le certificat de dépôt du capital social, une pièce justificative de l’adresse de la SCI, l’attestation de parution dans le JAL, l’attestation de non-condamnation du gérant, la déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI, etc.

A propos de l'auteur

Frederic Rossan

Frederic Rossan

Ex directeur d'une grande banque française, j'ai décidé de quitter mon poste afin de me consacrer à mon propre projet. Fondateur du site ilbi.org, j'ai crée ce portail afin d'aider les lecteurs à répondre à de nombreuses questions autour des banques et son utilisation.