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Comment faire pour estimer un bien immobilier ?

Comment faire pour estimer un bien immobilier ?

Vous souhaitez faire une estimation de votre bien immobilier ? Pour cela, il est généralement conseillé de faire appel à l’expertise d’un professionnel. Toutefois, rien ne vous empêche au préalable de vous faire une idée par vous-même de la valeur de votre bien. Nous vous donnons la marche à suivre dans cet article.

Avant tout, pourquoi évaluer le prix d’un bien immobilier ?

Le plus souvent, lorsque l’on cherche à estimer un bien immobilier, c’est en vue de sa vente. Mais il existe d’autres situations dans lesquelles il est nécessaire de connaitre la valeur de votre bien : les démarches fiscales, le divorce et le rachat de crédit.

Estimer son bien pour les démarches fiscales

Connaitre le prix de votre bien immobilier se révélera indispensable pour le calcul des droits de donation, de succession et de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

On parle de valeur vénale. Il s’agit du montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien en cas de vente dans les conditions normales du marché. L’estimation de la valeur vénale d’un bien incombe au contribuable assujetti à une des démarches fiscales citées ci-dessus.

A noter : certains propriétaires sont parfois tentés de sous-estimer la valeur vénale de leur bien pour payer moins d’impôts. Sachez que l’Administration peut tout à fait rectifier le prix et exposer le contribuable à un redressement fiscal.

Estimer son bien en vue d’un rachat de crédit

En cas de rachat de crédit immobilier, les banques porteront un intérêt particulier à l’estimation de votre bien immobilier. Un établissement de crédit ne prête en effet généralement pas plus de 80% de la valeur vénale réelle du bien. Il s’agit d’un ratio appelé « marge hypothécaire ».

Estimer son bien en cas de divorce

Le divorce d’un couple marié sous le régime de la communauté universelle entrainera la liquidation du régime matrimonial, et donc le partage des biens. Notamment les biens immobiliers acquis pendant le mariage. Chaque partie devra alors trouver un accord sur leur valeur, qu’elle veuille vendre ou pas. D’où la nécessité d’une estimation précise de la valeur vénale du ou des biens immobiliers.

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Estimer son bien immobilier : quels sont les critères à prendre en compte ?

Pour estimer la valeur de votre bien immobilier de manière objective, différents critères seront à prendre en compte.

La situation géographique du bien

L’emplacement géographique d’un bien immobilier aura une grande influence sur sa valeur vénale. Plus l’adresse sera bien située, plus le bien prendra de la valeur. En effet, à caractéristiques égales d’un bien, les variations de prix peuvent se révéler conséquentes d’un quartier à l’autre.

Dans quel quartier est situé votre bien ? Se trouve-t-il à proximité d’une école ? D’un espace vert ? Des transports en commun ? Qu’en est-il de la qualité de vie ? Votre bien souffre-t-il de nuisances ?

Les caractéristiques du bien

Plusieurs points sont à prendre en compte quant à la situation du bien à estimer. Y-a-t-il des travaux à prévoir ? Est-il situé en étage ou en rez-de-chaussée ? Quelle est sa superficie ? Son agencement ? Ses équipements (parking, jardin, terrasse, ascenseur) ? Et son orientation (ensoleillement, vis-à-vis, vue…) ?

Copropriété et charges

Si votre bien est situé dans une copropriété et que les charges sont particulièrement élevées, vous devrez les prendre en compte pour fixer le prix de votre bien.

Les performances énergétiques

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il a une incidence croissante sur la valeur vénale d’un bien immobilier. En effet, Une étude conjointe des Notaires de France et de la Caisse des Dépôts de Consignations a démontré en 2014 l’impact considérable d’une bonne étiquette énergétique sur la valeur d’un logement.

La situation économique de la commune

Certaines communes ou arrondissements de grandes villes sont plus recherchées que d’autres. Par exemple, si votre bien est situé dans une commune qui présente un taux de chômage élevé, cela risque d’amoindrir sa valeur vénale. A l’inverse, une ville en pleine expansion économique (implantation accrue d’entreprises, raccordement de ligne ferroviaire…) fera grimper la valeur de votre bien.

Estimer un bien immobilier : quels sont les outils à utiliser ?

Après avoir étudié les critères objectifs à prendre en compte pour estimer votre bien immobilier, il vous faudra apprécier l’état du marché immobilier. Pour ce faire, plusieurs outils sont mis à votre disposition.

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Les références immobilières des notaires de France

Depuis 1990, sachez que pour évaluer un bien à sa juste valeur, les notaires utilisent deux bases de données complètes et précises :

  • la base BIEN (Base d’Informations Économiques Notariales) pour la région parisienne
  • la base PERVAL pour les autres régions de France.

En effet, chaque transaction immobilière devant faire l’objet d’un acte notarié, ces bases de données sont à ce jour les plus fiables et les plus complètes.

PATRIM : l’outil d’estimation de Bercy

PATRIM est un outil d’estimation bien connu des contrôleurs de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP). Jusqu’en 2017, son accès était réservé aux estimations faites dans le cadre de la déclaration ISF, des successions, des actes de donation, de contrôles fiscaux et procédures d’expropriation. Mais il est aujourd’hui ouvert à tous les contribuables français qui souhaitent simplement évaluer leur patrimoine immobilier.

Cet outil de simulation recense les dernières transactions immobilières sur une période de 3 ans maximum, sur une zone allant de 50m à 5 kilomètres autour d’une adresse donnée. Il donne ainsi de nombreuses indications sur les biens recensés, tels que la surface carrez, surface utile, le prix/m2 carrez, la date de construction du logement, la référence cadastrale…

Il s’agit donc d’une source intéressante pour situer la valeur de votre bien immobilier.

Les indices de prix des sites immobiliers

A côté des sources officielles, sachez que de nombreux sites immobiliers proposent des indices de prix au mètre carré sur toute la France. On peut notamment citer :

  • MeilleursAgents, considéré comme un des sites d’estimations immobilières les plus fiables par l’UFC-Que-Choisir ;
  • Efficity, qui se base sur les biens vendus au travers de son réseau. Il se rapproche sensiblement des bases des notaires.
  • LaCotelmmo, un outil d’estimation mis au point par com en se basant sur les offres de ventes immobilières postées sur son site. Une source qui se base donc sur les prix « vendeurs ».

A propos de l'auteur

Anais Peresson

Anais Peresson

Je m’appelle Anaïs et suis titulaire d’une Maîtrise de Droit Economique et des Affaires. J’ai l’habitude de traiter de multiples sujets, des plus légers aux plus complexes, particulièrement dans les domaines du Droit et de la Finance.