Comment faire pour acheter un appartement ?

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Comment faire pour acheter un appartement ?

Qu’il s’agit de votre résidence principale, secondaire ou locative, acheter un appartement n’est jamais une opération anodine. Ne serait-ce qu’au vu des montants engagés. Comment réussir au mieux cet achat ? Comment être sûr de faire la bonne affaire. Découvrez tous nos conseils dans cet article.

Préparer votre projet

Comme pour tout projet, une bonne préparation est nécessaire. Comment l’optimiser au maximum ? Voyons ensemble.

Établir vos critères de recherche

  • Le secteur géographique
    Il s’agit bien souvent du premier critère évoqué. En effet, les acheteurs recherchent un secteur précis pour leur recherche. Avec plus ou moins de latitude. Posez-vous la question de celui-ci. Raisonnez-vous en temps de route ou en nombre de kilomètres. En effet, en fonction du type de bien que vous recherchez, cela peut varier considérablement. D’autant plus que vous vous rapprochez des grandes agglomérations.
  • Le type de bien recherché
    Recherchez vous une maison ou un appartement ? Dans le neuf ou dans l’ancien ?
    Si appartement, quel étage préfèreriez-vous ?
    Avec ou sans jardin/balcon ? Autant de questions qu’il est important de se poser pour créer le cadre de recherche. Les questions plus précises viendront ensuite.
  • Le nombre de pièces et la superficie globale
    Une chambre, deux chambres ou plus ? Dressing ? Une salle de bain ou deux ? Cela peut sembler évident mais il est important de le noter.
  • La présence ou non de travaux.
    Êtes-vous prêt à réaliser des travaux dans le logement. Si oui, qu’entendez-vous par travaux ? Cela se limite-t-il à monter des placards ou alors cela sous entend de casser des cloisons, faire un peu de maçonnerie ou d’électricité plomberie ? La définition de travaux est en effet aussi diverses qu’il existe de bricoleurs !
  • Enfin, listez les points sur lesquels vous ne pourrez faire aucune concession. En effet, il est parfois possible de se retrouver pris dans une visite, avec le discours commercial du vendeur ou de l’agent immobilier en face et vous perdez de vue vos exigences premières. Pour cela, il est important de les lister précisement.

Estimer le budget

Le réflexe de beaucoup de personnes est de regarder les annonces avant même de connaître son budget. Cela est parfait pour faire naître des frustrations !
Afin d’estimer votre projet au plus juste, raisonnez en terme de mensualité allouée au projet. Pour cela, établissez avant tout un bilan de vos comptes actuels. Combien seriez-vous prêt à mettre en plus/en moins de votre loyer/prêt actuel ? Si le budget est plus élevé, tentez de placer pendant quelques mois cette somme sur un livret et voyez si vous pouvez ne pas y toucher. Ce sera signe que votre mensualité cible est la bonne.
En plus de votre banque quotidienne, de nombreux sites permettent d’établir une première estimation de votre capacité d’emprunt. C’est le cas notamment des courtiers immobiliers, qu’ils soient physiques ou en ligne.

Entamez les recherches

Encore une fois, un minimum d’organisation vous fera gagner un temps précieux. Avant tout, il convient de déterminer si vous effectuez vos recherches seul ou aidé par un professionnel.

Achat de particulier à particulier

Pour cela, plusieurs moyens de dénicher le bien de vos rêves

  • Via des sites immobiliers : LeBonCoin, PAP, EntreParticuliers,  …
  • Le bouche à oreille : ne sous-estimez pas la force d’un réseau de proximité
  • En allant à la « chasse aux pancartes » : rien de tel que de prendre sa voiture, son vélo ou le métro et d’ailleurs voir directement sur place d’éventuelles pancartes indiquant le bien à louer. Cela vous permettra en plus de savoir si votre critère de recherche est le bon.

Via un réseau de professionnels

  • Les agences immobilières : acteurs incontournables du marché immobilier, il ne faut pas hésiter à en contacter plusieurs. En effet, toutes ont des biens en exclusivité. Vous pourrez ainsi avoir un choix plus importants. Attention à ne pas en solliciter trop non plus.
    D’ailleurs, avant une visite, vous vous engagez par écrit à acheter le bien visité uniquement via l’intermédiaire de l’agence vous ayant fait visiter le bien. Inutile d’organiser une deuxième visite avec une autre agence donc.
  • Les notaires ont eux-mêmes leur propre réseau d’annonces immobilières : le site immonot.
    De plus, des négociateurs immobiliers seront à votre disposition pour vous aiguiller dans vos recherches. De la même façon qu’un agent immobilier.
  • Dans la presse spécialisée : les agences immobilières et les notaires peuvent en effet publier des livrets assez complets regroupant une bonne partie des biens mis en vente.

Financer votre achat

Ça y est, le bien de vos rêves est trouvé. Il vous reste maintenant à trouver le financement ? Réunissez tous les papiers nécessaires, armez vous de patience et tout devrait se passer au mieux.

Sélectionner votre financement

Il est important de vérifier plusieurs critères afin de sélectionner l’offre de financement la plus adaptée à votre situation. En effet, une proposition de financement intéressante pour vous ne le sera pas forcément pour votre voisin. Notamment car vous n’aurez pas les mêmes attentes sur :

  • La couverture d’assurance : êtes-vous couvert à 100 % ou moins (si deux acheteurs). Le principe d’indemnisation est-il indemnitaire ou forfaitaire ? La perte d’emploi est-elle couverte ? Quel est le délai possible de prise en charge ? Quelles sont les exclusions du contrat (notamment les sports et activités considérées comme à risque) ?
  • Les options souplesse : la mensualité peut-elle être réévaluée en cours de vie du prêt, sans frais (modulation d’échéance) ? Un remboursement anticipé sans pénalité financière est-il prévu ? Une pause mensualité en cas de coup dur est-elle actionnable ?
  • Le coût total du prêt, tout frais inclus. Ne raisonnez pas uniquement en terme de taux. Selon les montages financiers, celui peut en effet avoir un impact complètement différent. Privilégier toujours le coût total du crédit qui, lui, inclut tous les frais de votre projet :
    • Frais de dossiers
    • Frais de garanties
    • Coût des intérêts
    • Coût des assurances obligatoires (100 % de couverture du prêt) et assurance facultative (au-delà de 100 % de couverture ou option perte d’emploi)
  • L’évolution de la mensualité : en l’absence de lissage, soyez très attentif au tableau d’amortissement. Certains montages financiers génèrent en effet des « effet d’échelle ». Cela signifie que la mensualité augmente de façon importante au déclenchement d’un prêt ayant eu un différé. Le prêt à Taux Zéro dans la majorité des cas. Pour éviter cela, jeter un coup d’oeil au tableau d’amortissement.

Obtenez des aides

De nombreuses mesures ont été mises en place ces dernières années afin d’aider les acquéreurs. C’est le cas notamment avec les mesures suivantes :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) accessible pour les primo-accédants (premier achat immobilier) selon une liste de critères stricts
  • Le Prêt Epargne Logement et la prime associée
  • Les aides des régions, souvent réservées aux primo-accédants
  • Les prêts patronaux

 

Procédez à l’achat

Une fois le bien trouvé, il est temps de passer aux choses sérieuses : la signature des documents rendant officielle la démarche d’achat de votre appartement.

L’avant contrat

La promesse de vente et le compromis de vente sont des pré-contrats, précédents l’acte authentique. Ils engagent les deux parties réciproquement : le vendeur et l’acheteur.

  • Promesse unilatérale de vente : document dans lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur, pour un prix donné. Il lui attribue en quelque sorte une « option d’achat » pour une durée donnée. En contrepartie de cet engagement, l’acheteur lui verse une indemnité s’élevant à 10 % du montant d’achat.
    En cas de renonciation dans le délai imparti, l’acheteur pourra récupérer les fonds versés. Si désistement au-delà de ce délai, l’acheteur conservera les fonds à titre de dédommagement.
    Attention, pour être valable, cette promesse doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant la signature.
  • Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente,  engage un peu plus l’acheteur. Il s’agit d’un vrai contrat valant vente, en l’attente de la formalisation par l’acte authentique. Un délai de réflexion de 45 jours est donc mis en place, durée pendant laquelle l’une ou l’autre des parties peut décider de revenir sur sa décision.

Acte authentique

Une fois les délais de préparation de l’acte passés, toutes les formalités effectuées, la signature de l’acte authentique, chez un notaire, permettra de transférer de façon officielle la propriété du bien du vendeur à l’acheteur, en l’échange du versement de la somme fixée.