Immobilier

Comment procéder pour estimer une maison ?

Comment procéder pour estimer une maison ?

Définir le but de l’estimation

Il peut exister plusieurs raisons poussant un propriétaire à faire estimer sa maison. En fonction de ses objectifs, les démarches à effectuer seront bien différentes.

Parmi ces différentes, on peut en effet retrouver :

  • Le souhait de changer de bien : une maison trop grande, trop petite, inadaptée à votre situation professionnelle, familiale ou encore à votre santé (escalier, norme handicapée, …)
  • Un divorce, une séparation : dans ce cas, l’estimation servira à estimer la soulte à verser par l’un des conjoints si l’autre souhaite conserver le bien.
  • Un rachat de prêt : certains établissements financiers demandent en effet une estimation de la valeur du bien pour la prise de garantie hypthécaire. A ce sujet, n’hésitez pas à découvrir nos conseils pour préparer au mieux votre demande de rachat de prêt.
  • La préparation d’une donation ou d’une succession avec le démembrement de la propriété : nue propriété et usufruit. Découvrez plus de détail avec cet article.
  • L’estimation de son patrimoine pour une déclaration au Centre des Finances Publiques
  • Mais aussi la simple curiosité ! Voir si votre investissement initial à porter ses fruits. Rien de tel en effet de constater que le prix de votre bien a désormais pris 10, 20 ou encore 30% !

Choisir le bon interlocuteur

Il serait même plus exact de dire : les bons interlocuteurs. En effet, il est toujours préférable de bénéficier d’une vision croisée du marché. Celle-ci sera en effet établie sur des critères objectifs mais également sur des critères subjectifs.

Sur quels critères seront évalués votre maison ?

Décryptons ensemble quelques uns de ces critères :

Les critères objectifs

  • L’offre et la demande : en cas de pénurie de bien, les prix auront naturellement tendance à augmenter. Et l’inverse est valable également.
  • Les taux d’emprunt pratiques sur le marché : cela peut sembler étonnant mais les taux de crédit influencent le marché des emprunts. En effet, des taux d’emprunt relativement bas soutiennent le marché immobilier et lui donne une tendance dynamique. Les prix auront ainsi tendance à s’envoler, la demande dépassant bien souvent les offres. De la même manière, des prêts réglementés « aidés » comme le Prêt à Taux Zéro peuvent orienter les acheteurs vers du neuf ou de l’ancien, avec ou sans travaux. Ceci dépendra des barèmes établis par les pouvoirs publics et mis à jour chaque année.
  • L’état du bien, la présence ou non de travaux à réaliser/finaliser
  • La situation géographique
  • La superficie, la répartition des pièces
  • L’environnement immédiat : une maison en pleine campagne, loin des axes routiers ou au contraire bordant une voie express ? En hameau, en résidence privée ? Tout cela influence l’estimation donnée à votre maison

Les critères subjectifs :

  • La demande actuelle ciblant un certain type de bien. Un bien n’aura pas la même selon qu’il soit à la campagne, en ville, avec ou sans jardin, de plain pied ou non. Tout ceci sera définie en fonction de la connaissance du marché de votre interlocuteur
  • Son œil neutre. Et oui, il n’est qu’un humain après tout, avec ses propres sentiments. Un bon professionnel sera capable de faire abstraction d’un espace encombré ou de travaux non finalisés pour voir le potentiel du bien.
  • Son réseau  : le but d’un prestataire de services œuvrant dans l’immobilier est qu’il soit le premier à vendre le bien. Et donc que celui-ci ne reste donc pas dans son catalogue très longtemps. Ainsi, s’il possède déjà des acheteurs pour votre bien, celui-ci pourra se vendre rapidement et donc, potentiellement, avec moins de marge de négociation. La rareté augmente la valeur … et la rapidité de prise de décision des acheteurs !

Les différents interlocuteurs possibles :

Quand on parle de professionnel de l’immobilier, l’agence immobilière est un incontournable. Qu’elle dépendent d’un grand groupe ou non, elle sont composées d’agent immobilier partageant une charte commune de pratique. A noter par ailleurs que celles-ci sont encadrées par une législation stricte, encadrant les pratiques de agents immobiliers.

Ainsi, le professionnel pourra procéder à une estimation de votre bien, gratuite ou payante selon les cas. Il pourra, à l’issu, vous proposer la signature d’un mandat de vente, exclusif ou non.

Un autre interlocuteur très important, le notaire. Plus exactement le négociateur immobilier travaillant dans une étude notariale. Véritable agent immobilier, il a en général tissé son réseaux avec des agences immobilière plus classiques pour connaître l’état du marche. Il est courant de s’adresser au négociateur, en première ou deuxième intention, lors de la préparation d’une séparation ou encore d’une donation. Le tout pourra ainsi être géré au même endroit, de l’estimation à la signature de l’acte authentique final.

Leboncoin, et autre site internet. En effet, il est quasiment fini le temps où les particuliers faisaient apparaître leurs annonces de vente de maison dans les journaux locaux. Le vendeur a désormais tout loisirs de gérer par lui-même son annonce. Et par la même occasion de regarder les prix pratiqués sur le marché et en déduire par lui-même le prix de vente à fixer.

 

Quels avantages à faire intervenir un professionnel ?

  • Bénéficier d’une simplicité de gestion : les visites sont prises en charges, la mise à disposition d’un réseau de professionnel dédié pour réaliser les mises en conformité nécessaires (établissement d’un DPE, métrage et calcul de surface …)
  • Phase administrative prise en charge : pas de rédaction de compromis de vente à gérer, le professionnel s’en chargera. De même que les documents d’estimation officiels. Car non, les copies d’écran de bien équivalent sur un site d’annonce en ligne ne sont pas reconnus !
  • Une estimation au plus juste : en effet, faire confiance à un professionnel pour estimer votre maison c’est aussi et surtout une chance pour vous de taper au plus juste dans l’estimation. Et donc de pouvoir vendre le bien le plus rapidement possible, décrocher un rachat de prêt, verser la soulte la plus juste. Ou encore de procéder à un démembrement fiable de la propriété d’un bien.

Ainsi, faire estimer sa maison ne s’improvise pas. C’est le fruit d’un vrai travail de fond. Que vous le fassiez seul ou accompagne d’un professionnel un conseil : prenez votre temps pour faire la bonne estimation. Un bien restant en catalogue trop longtemps n’inspirera pas confiance aux acheteurs qui se demanderont où est le problème !

A propos de l'auteur

Karine Girardin

Karine Girardin

Après 12 ans dans la banque en tant que conseiller financier (dont 6 ans en tant que conseillère spécialisée en financement habitat), j'ai souhaité partagé mes connaissances au plus grand nombre. C'est ainsi que j'exerce, depuis fin 2018 en tant que rédactrice web freelance.