Quel est un taux d’endettement acceptable ?
Crédit immobilier : à quel taux d’endettement prétendre ?
Votre projet d’achat immobilier nécessite un crédit ? Sur la base de vos revenus et charges, la banque calculera votre taux d’endettement pour estimer vos mensualités et la durée de votre emprunt. L’objectif est d’éviter tout risque de difficulté à rembourser : une fois vos charges payées, itou votre échéance de prêt bancaire, il doit rester de quoi vivre à votre foyer.
Emprunt, durée et endettement
Vous avez décidé de faire le saut et deviendrez propriétaire ! Vous optez donc pour un prêt immobilier. Que ce soit auprès d’une banque ou d’un organisme bancaire, un rendez-vous en ligne ou en présentiel permettra à un conseiller d’établir votre capacité d’emprunt.
Le taux d’endettement est l’élément clé de votre dossier parce qu’il détermine le montant dont vous pourrez disposer pour votre achat immobilier. Si la durée d’un prêt bancaire peut faire baisser votre mensualité de remboursement et qu’un rachat de prêt est toujours possible, les banques diminueront au maximum tout risque de difficulté de remboursement ou d’impayés : leur assurance tient en votre bonne santé financière.
Le taux d’endettement et son maximum
Le taux d’endettement est exprimé en pourcentage et correspond à la différence entre vos recettes ou rentrée d’argent (salaires, rentes, loyers…) et vos dépenses obligatoires (énergie, assurances, mutuelles…) Communément, quel que soit l’établissement qui vous prêtera les fonds, il est admis un taux d’endettement de 35% maximum (il était de 33% auparavant).
Au-delà, 65% constituent votre reste à vivre, destinés à vos dépenses courantes entre nourriture, achats de consommation divers, carburant, loisirs…
Le calcul de votre capacité d’emprunt
Le taux d’endettement est en réalité un ratio, autrement dit une division entre vos revenus et vos charges, on le multiplie par 100 pour obtenir le taux définitif, exprimé en pourcentage.
Charges, revenus et financement d’un prêt
Vos revenus pris en compte par la banque sont vos salaires nets, vos rentes et pensions, vos bénéfices si vous êtes entrepreneur et vos aides sociales si vous en percevez. Les loyers de bien loués sont pris en compte dans ces revenus.
Et, à côté de ces recettes, vos charges qui entrent dans le calcul du taux d’endettement correspondent à vos dépenses fixes : pensions alimentaires, autres crédits et dettes, impôts… Si vous bénéficiez d’un apport (héritage, épargne…), votre mensualité vous permettra d’augmenter votre prêt.
Le taux d’endettement est un ratio
Prenons un exemple… Vos revenus globaux mensuels sont de 2 000 euros nets et vos charges de 600 euros. 600 divisés par 2 000 donnent un ratio de 0,3, qui, multiplié par 100 donne 30% de taux d’endettement. Le maximum étant de 35%, la banque fixera une mensualité de 2 000 x 35%, soit 700 euros.
Les banques et leurs critères : votre situation compte
Le seuil des 35% varie selon certaines situations.
Prêt et faibles revenus
En cas de faibles revenus, les banques prennent en compte votre quotient familial, base de calcul pour les aides sociales.
Des revenus variables et remboursement
Vous êtes commercial ou agent immobilier et vos revenus fluctuent avec un salaire fixe et des primes occasionnelles ? Votre revenu est pris en compte pour le calcul du taux d’endettement tandis que la banque estimera peut-être que vos revenus variables sont réguliers… Un historique de vos salaires gagera de la fiabilité de vos revenus.
Emprunter en tant que chef d’entreprise
Vous êtes indépendant et votre situation financière est aisée. La banque va étudier votre dossier entre risque lié à la perte d’emploi et absence d’indemnité en cas de faillite. Mais, les banques ne sont pas si frileuses avec les chefs d’entreprise : elles prennent en compte le secteur de votre activité et auscultent le passif de votre société, sur cinq années généralement. Enfin, un banquier sera sensible à la présence d’un co-emprunteur et à la régularité de vos rentrées d’argent.
