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Comment les banques calculent la capacité d’emprunt ?

Comment les banques calculent la capacité d’emprunt ?

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier et souhaitez comprendre comment est calculée votre capacité d’emprunt ? En effet, pour obtenir un financement, votre capacité d’emprunt deviendra une question essentielle pour votre banque puisqu’elle lui permettra d’identifier votre budget.

Dans cet article, nous vous expliquons de quelle manière les banques calculent votre capacité d’emprunt.

 La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est ?

La capacité d’emprunt est le montant qu’un emprunteur peut espérer obtenir d’une banque pour le financement de son projet d’achat immobilier. Connaitre votre capacité d’emprunt permettra de répondre à la question suivante : combien puis-je emprunter pour un crédit immobilier ? La capacité d’emprunt va donc conditionner votre obtention de prêt. Divers critères sont pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt.

A préciser : sachez que l’apport personnel de l’emprunteur n’aura aucun impact sur sa capacité d’emprunt. En revanche, cela pourra lui permettre d’obtenir un taux plus favorable.

La capacité d’emprunt : les critères des banques

Voici les critères principaux utilisés par les banques pour calculer votre capacité d’emprunt.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement permet aux banques de s’assurer que les dettes assumées par l’emprunteur ne sont pas trop lourdes par rapport à ses moyens, et donc qu’il sera en mesure de rembourser le crédit demandé. Il est admis que, pour espérer obtenir un financement, le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 33%. Autrement dit, vous ne devez pas consacrer plus d’un tiers de vos revenus à des charges de crédits. Au-delà de cette limite, les banques se montreront beaucoup plus frileuses à accorder un prêt immobilier. Il existe toutefois des exceptions, en cas de revenus très élevés par exemple.

A noter : certains établissements bancaires intègrent le montant des impôts supportés par le foyer emprunteur dans le calcul du taux d’endettement.

Votre situation professionnelle

Les établissements bancaires et autres organismes de crédit ont besoin d’obtenir la garantie que le remboursement des mensualités se fera dans des conditions optimales.

C’est pourquoi le fait d’avoir une situation professionnelle stable (et donc des revenus stables) fait partie des critères les plus déterminants. Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients. Par exemple, si vous êtes salarié, il sera préférable d’être en contrat CDI. Si vous êtes non salarié, vous devrez justifier d’au moins 3 ans d’ancienneté dans votre activité. Par ailleurs, le statut de fonctionnaire est particulièrement apprécié par les banques puisqu’il offre la sécurité de l’emploi.

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En conséquence, si vous êtes intérimaire ou en contrat CDD, les banques auront beaucoup plus de mal à vous accorder un prêt.

La gestion de vos finances

La gestion de votre budget est un autre critère de taille pour les banques. En effet, pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque étudiera vos relevés bancaires des trois derniers mois afin d’analyser votre manière de gérer votre budget, ainsi que votre capacité d’épargne et vos habitudes de consommation.

A savoir : si durant les 3 derniers mois, vous vous êtes retrouvé en situation de dépassement de découvert autorisé, il vous est conseillé de reporter votre demande de prêt de quelques mois. En effet, il vaut mieux qu’aucun découvert n’apparaisse sur vos relevés de comptes lorsque votre dossier sera étudié. Montrez-vous irréprochable pour mettre toutes les chances de votre côté.

Le type de bien immobilier que vous souhaitez acquérir

Le bien immobilier que vous souhaitez acheter constituera un autre critère à étudier pour la banque. Le prix du bien est-il cohérent avec le marché local ? Est-ce un investissement ? Est-il destiné à être votre résidence principale ou secondaire ? Rappelez-vous que les banques songent toujours à la revente éventuelle du bien pour se rembourser en cas d’incident. Cela explique donc pourquoi il s’agit d’un critère aussi déterminant dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

 Le reste à vivre

Sachez avant tout que les exigences des banques varient beaucoup en fonction de la localisation du foyer de l’emprunteur. Ainsi, pour le même crédit immobilier, si vous vivez à Paris, les exigences en matière de reste à vivre seront plus élevées que si vous vivez en province. Cela se justifie par le coût de la vie, qui s’avère beaucoup plus important en région parisienne.

De la même façon, les exigences des banques varient selon la composition de votre foyer (célibataire, en couple, avec ou sans enfants).

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Voici quelques chiffres pour vous aider à y voir plus clair selon votre situation :

  • Si vous êtes célibataire, vous devrez compter entre 600 et 1000 € de reste à vivre ;
  • Si vous êtes un couple sans enfants, 750 à 1000 € ;
  • Pour chaque enfant à charge, vous devrez compter 150 à 400 € supplémentaires.

A préciser : chaque établissement bancaire dispose de ses propres critères et méthodes pour évaluer un dossier de crédit immobilier. Votre dossier pourra ainsi répondre aux critères de l’une et pas de l’autre. D’où l’intérêt de solliciter plusieurs banques pour le financement votre projet immobilier.

Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?

Si vous avez plusieurs crédits en cours, vous avez la possibilité d’opter pour le rachat de crédit afin d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Qu’est qu’un rachat de crédit ?

Le rachat de crédit est une opération de crédit qui consiste en le fait de regrouper l’ensemble de vos crédits en cours, cela afin de mettre en place une seule échéance de remboursement.  Vous ne remboursez donc plus qu’un seul prêt. Le montant des mensualités s’avère amoindri mais leur nombre augmente. Le regroupement de crédit implique la plupart du temps un changement de banque. Le nouvel établissement bancaire rachète ainsi les prêts à regrouper et les rembourse à votre place. Puis, vous souscrivez un nouveau crédit unique à des conditions plus avantageuses.

Quel est l’intérêt du rachat de crédit ?

Comme vu précédemment, en procédant à la restructuration de vos crédits, vous diminuerez vos mensualités de remboursement. Ce qui amoindrira votre taux d’endettement, et vous permettra au final d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Pour en savoir plus, cliquez-ici.

Faire une simulation pour connaitre votre capacité d’emprunt

Il existe aujourd’hui de multiples outils de simulation accessibles en ligne, permettant aux futurs emprunteurs de se faire une idée de leur capacité d’emprunt. Ces outils sont proposés sur le site de nombreux courtiers en crédit et établissements bancaires. Si cela vous intéresse, en voici quelques-uns :

A propos de l'auteur

Anais Peresson

Anais Peresson

Je m’appelle Anaïs et suis titulaire d’une Maîtrise de Droit Economique et des Affaires. J’ai l’habitude de traiter de multiples sujets, des plus légers aux plus complexes, particulièrement dans les domaines du Droit et de la Finance.