LMNP : est-ce le moment de revendre votre bien ?
La revente d’un bien qui dispose du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une étape clé pour tout investisseur immobilier. En effet, même si vous avez réussi à tirer des revenus intéressants et réguliers en plaçant votre logement meublé en location gérée, c’est au moment de le revendre que se jouera la réussite ou l’échec de votre investissement. Là où un succès de l’opération se conclura en une clôture du placement pour vous tourner vers de nouveaux investissements avec un capital plus intéressant, un échec se traduira plutôt par une perte de ce dernier.
Ainsi, quelle que soit la raison qui vous aura poussé à considérer la revente de votre bien en LMNP, il faudra vous préparer avec soin afin de réaliser votre opération au meilleur moment possible.
Murissez longuement votre décision pour vendre votre bien LMNP au bon moment
Avant d’entamer les démarches pour mettre votre bien sur le marché, vous devez faire attention à certains points qui vous permettront de reconsidérer votre décision de revente. Cela, afin de vous assurer que vous êtes réellement en train de prendre la bonne décision. En fonction de votre analyse, il se pourrait que reporter votre opération de quelques mois, voire de quelques années, puisse constituer un véritable intérêt sur le plan financier.
Une revente sur le marché secondaire
Un bien LMNP à son état initial est vendu neuf. Pendant son exploitation, comme pour n’importe quelle autre construction, le bien peut montrer des défauts au bout de quelques années. Ceux-ci n’auront pas pesé dans la décision d’achat, car ils auraient alors été invisibles à cette étape. Toutefois, au moment de la revente, toutes les caractéristiques de votre bien seront beaucoup plus faciles à mettre en lumière. Si vous souhaitez boucler votre placement sur une note positive, il sera alors préférable de penser à faire des travaux afin de valoriser votre bien LMNP.
Un accompagnement par un gestionnaire de bien LMNP qualifié
Si votre bien est en location gérée, vous pouvez demander un rendez-vous avec votre gestionnaire afin de conforter votre décision. Ce dernier vous dira tout ce qu’il faut savoir sur la revente en LMNP et vous aidera à vous préparer au mieux à cette opération immobilière. En dehors de son expertise pour la gestion, le professionnel pourra également entreprendre quelques démarches pour vous aider à trouver un preneur pour votre bien. Si vous avez mis celui-ci en résidence de services, vous n’aurez d’ailleurs pas d’autre choix que de laisser le professionnel s’occuper de la démarche, l’opération requérant de s’adresser à un certain type d’investisseurs.
Réalisez une juste estimation de votre bien LMNP
Une fois votre décision scellée dans le marbre, il faudra immanquablement réaliser une bonne estimation du prix auquel vous allez céder votre bien. De fait, si vous fixez un montant trop bas, vous risquez de créer un manque à gagner et les investisseurs potentiels pourraient le voir comme une tentative pour camoufler d’éventuels défauts. De même, un prix de vente trop élevé peut diminuer l’attractivité de votre proposition et réduire toute chance de boucler rapidement l’opération.
Les détenteurs de bien LMNP font souvent l’erreur de se baser sur le prix d’acquisition afin de réaliser un ajustement en prenant en compte l’inflation. Bien que ce calcul ne soit pas dénué de sens, il peut induire en erreur et aboutir sur une mauvaise estimation. Le marché de l’immobilier suit la loi de l’offre et de la demande qui est généralement conditionnée par la situation que traverse le pays. Ainsi, l’évolution des prix sur ce marché est loin d’être linéaire et il vous faudra prendre en compte un certain nombre de critères pour être sûr de réaliser une bonne estimation.
L’état du bien immobilier
Comme il a été mentionné un peu plus haut, un bien ainsi que ses équipements ne peuvent pas vraiment conserver leur état initial après une exploitation sur une certaine période. L’état de votre bien LMNP va conditionner le prix auquel vous pourrez le mettre en vente sur le marché. Si l’idéal est de réaliser des travaux afin de tirer le prix de vente vers le haut, vous pouvez également décider de le mettre sur le marché tel quel, si vous jugez qu’une rénovation entamera vos finances. Il vous faudra alors simplement faire attention à bien définir votre cible pour être sûr de vite vendre.
La situation du marché
Les investissements en LMNP ne s’adressent généralement qu’aux investisseurs. De ce fait, il faudra vous assurer qu’il y ait une présence de ces acteurs et que ceux-ci soient bien actifs sur le marché avant de fixer votre prix. La demande existante pour votre type de bien va fortement influer sur le prix auquel vous pourrez le proposer sur le marché. Pensez également à surveiller le niveau des taux d’emprunts que permettent les banques au moment où vous voulez vendre, afin de fixer un prix que les investisseurs pourront considérer.
La fiscalité
Chaque fois que l’impôt foncier augmente, la rentabilité locative chute. Cette dernière donnée est pourtant un élément très important pour les potentiels investisseurs. Il faudra donc surveiller le niveau des taux fixés et anticiper en suivant l’actualité pour être sûr de fixer un prix intéressant pour votre bien.
La notoriété de votre gestionnaire
Les investisseurs étant à la recherche d’une situation qui leur permettra de rentabiliser au mieux leur placement, ils feront attention à chacun des détails de votre proposition. Cela inclut les informations sur votre gestionnaire. Si ce dernier dispose d’une position solide sur le marché, un investisseur aura plus de chances de lui faire confiance et donc d’accepter votre offre, même si le prix du bien est sensiblement élevé. Un bon gestionnaire de bien LMNP rassure et conforte les positions prises par les investisseurs. Assurez-vous donc de bien choisir le vôtre.
Les prix des loyers
Le prix des loyers impacte directement la rentabilité d’un bien LMNP. De fait, avec la revalorisation immobilière, ces montants peuvent grimper au fil des années. Il faudra donc prendre en compte le potentiel de hausse et surtout la possibilité que la localisation prenne de l’importance dans les années à venir pour fixer un prix juste pour votre bien.
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Prêtez attention aux périodes pour vendre votre bien immobilier au bon moment
Après avoir estimé un prix juste, il faudra proposer votre bien aux potentiels investisseurs. Votre gestionnaire peut vous aider dans cette démarche en se servant de son réseau ou en postant des annonces sur des plateformes spécialisées. Toutefois, il faudra surveiller certains facteurs de temps pour être sûr de vendre votre bien LMNP au prix que vous aurez fixé.
Les saisons à surveiller en fonction du bien que vous détenez
Certains types de biens attirent plus les investisseurs à une certaine période de l’année. Les saisons sont donc le premier calendrier que vous devrez observer. Les logements situés en zone de montagne ont par exemple plus de chance d’être cédés pendant les mois précédant les congés d’hiver et de printemps. En été, peu de personnes feront des propositions pour ce type de biens. A contrario, les biens LMNP situés en bord de mer attireront plus les investisseurs avant et pendant les mois d’été. Le printemps sera la meilleure période pour trouver des investisseurs pour des résidences avec vue sur la mer par exemple.
Si votre bien se situe dans une cité universitaire, vous aurez plus de chances de le vendre si vous le proposez pendant les périodes qui précèdent les rentrées académiques. Au printemps, ce type de résidence a tendance à se vider, ce qui ne jouera pas en faveur de votre opération de vente.
La durée du bail restante
Le deuxième calendrier que vous devrez prendre en compte est celui du bail qui vous lie à votre exploitant. Les biens LMNP se revendent plus facilement au début ou au milieu d’un bail. À l’approche de la fin du contrat, les investisseurs sont peu intéressés par ces biens, car ces périodes marquent une incertitude sur de nombreux points. Le gestionnaire peut par exemple décider de ne pas renouveler le contrat, les loyers peuvent faire l’objet de négociations (ce qui pourrait entamer la rentabilité) et enfin des travaux peuvent être envisagés. Pour un nouvel investisseur, la fin d’un bail pour un bien LMNP est synonyme d’investissement risqué.
Une revente après des travaux de rénovation
Les biens LMNP qui sont proposés au sein des résidences de services présentent quelques particularités en ce qui concerne leur mise en vente. En effet, si les biens en LMNP peuvent montrer des avantages à être rénovés avant leur mise en vente, ceux qui sont en résidence de services peuvent présenter un inconvénient. Pour ce type de biens, c’est le gestionnaire du bail qui se charge d’établir un programme de réalisation pour les travaux. Vous devez donc prendre en compte ce troisième calendrier pour proposer votre bien à la vente.
Les périodes de détention fixées par la fiscalité
Au moment d’acquérir votre bien LMNP, vous avez certainement bénéficié de certains avantages fiscaux. Si c’est le cas, vous devrez respecter les conditions fixées par ces programmes pour proposer votre bien à la vente sans risquer de perdre une partie de votre capital. C’est le quatrième et le dernier calendrier qu’il faudra observer.
Dans le cas de la loi Censi-Bouvard qui prévoit une opportunité de défiscaliser au cours des 9 premières années de détention par exemple, vous ne pouvez pas vendre votre bien avant la fin de ce délai. Si vous décidez d’aller à l’encontre de ces conditions, vous devrez rembourser toutes les sommes économisées grâce à ce programme, ce qui peut représenter une grosse perte dans votre opération.
De la même façon, si vous avez bénéficié d’un remboursement de la TVA au moment d’acheter votre bien, vous devrez le détenir pendant au moins 20 ans avant d’envisager de le vendre. Si vous ne respectez pas cette condition, il vous faudra calculer au prorata le montant de la TVA sur les années restantes et le rembourser. Si toutefois vous vendez votre bien à un investisseur soumis lui aussi à la TVA, vous pouvez négocier une reprise de votre engagement par cet acquéreur.
Pour vendre votre bien LMNP au meilleur moment, vous devez dans un premier temps vous assurer que vous prenez la bonne décision. Réalisez ensuite une bonne estimation de votre bien afin de réussir à le vendre pendant les périodes opportunes.
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Originally posted 2021-11-12 18:25:01.
