Comment calculer la plus-value immobilière ?

La vente d’un bien immobilier, outre la valeur du bien lui-même, pose obligatoirement la question de la plus-value réalisée. Bénéfique pour le propriétaire, cette plus-value immobilière intéresse aussi l’administration des impôts, qui entend y prélever sa part. En quoi consiste une plus-value et, surtout, comment faut-il procéder pour en calculer le montant ?

Principe de la plus-value

Dans un contexte de crise immobilière, le prix de vente d’un bien immobilier est souvent supérieur au prix d’acquisition du même bien. C’est ce gain réalisé entre prix d’achat et prix de vente qui est appelé plus-value. Elle concerne aussi bien les terrains constructibles que les bâtiments.

Si le bien vendu par son propriétaire n’est pas sa résidence principale, la plus-value obtenue est potentiellement soumise à l’impôt. Toutefois, le calcul du montant d’une plus-value doit être assorti d’un certain nombre de rectificatifs, susceptibles d’en diminuer l’écart et donc de réduire l’impôt qui y sera appliqué.

Comment déterminer une plus-value ?

Pour le calcul d’une plus-value immobilière, il convient de retrancher du prix de vente les éventuels frais d’agence et les diagnostics obligatoires effectués. Dans l’autre sens, lorsque l’acquisition de ce même bien a engendré certaines dépenses, leur montant peut être ajouté au montant du prix d’achat. Il s’agit notamment des frais de notaire et des droits d’enregistrement.

À cette opération, il est possible de préférer une majoration de 7,5 % si elle s’avère plus avantageuse. Le coût des travaux réalisés dans le logement est également cumulable, à condition qu’ils ne répondent à aucun impératif d’entretien ou de réparation, et qu’ils n’aient entraîné aucune réduction d’impôt.

Ici aussi, et si la durée de détention du logement dépasse les 5 ans, une majoration forfaitaire de 15% du prix d’achat est proposée en l’absence de justificatifs de travaux, d’autant plus profitable que les dépenses réelles de ces travaux sont moindres.

Le calcul de l’abattement

Une fois déterminée la hauteur de la plus-value, le calcul du pourcentage imposable est effectué en prenant en compte la durée de détention du bien immobilier, à laquelle correspond un abattement applicable par année. Cet abattement est réparti entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Il suffit donc, pour ces deux catégories, de multiplier le bon nombre d’années, dans la tranche correspondante, par le taux d’abattement qui s’y rapporte. La plus-value brute, une fois l’abattement appliqué, devient la plus-value nette. C’est donc cette plus-value nette qui est imposable, à la fois au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, et à celui des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Il est à noter qu’une taxe spéciale est exigible sur les plus-values supérieures à 50 000 euros, qui peut atteindre 6 % de la plus-value lorsque celle-ci dépasse les 260 000 euros.

Quelques exceptions

Il faut savoir qu’au-delà de la trentième année après l’acquisition, la plus-value réalisée sur la vente immobilière n’est plus imposable. Il existe de nombreux autres cas de figure qui peuvent donner lieu à une exonération. Parmi eux, citons l’existence d’un lien familial entre le vendeur et l’acheteur du bien immobilier, l’expropriation, le droit de surélévation ou encore certaines conditions de revenus chez le vendeur.

A retenir

La conjoncture économique a permis, ces dernières années, de réaliser de confortables plus-values immobilières. Si l’avenir proche s’annonce désormais moins favorable, il est d’autant plus souhaitable de ne pas négliger la perspective de revente dans le cadre de tout achat de bien immobilier.