Immobilier

Comment acheter une maison ?

Comment s’y prendre pour acheter une maison ?

Il ne suffit pas de sortir son carnet de chèque pour acheter une maison. Une préparation est nécessaire pour passer toutes les étapes au mieux. Nous allons donc vous donner quelques conseils afin de vous préparer à acheter votre future maison.

1. Préparer son projet immobilier

1.1. Définir ses critères de recherche

Afin d’éviter d’enchaîner des visites toutes plus décevantes les unes que les autres, il est primordial de définir précisément vos critères de recherche. Et ce, avant même d’évoquer le budget.
En effet, celui-ci se définira en fonction de ces critères.

Listez donc vos critères primordiaux. Et ceux sur lesquels vous pourriez faire l’impasse.

Parmi les bonnes questions à se poser :

Situation géographique :

  • Souhaitez-vous une maison en ville ou à la campagne ?
  • Doit-elle se situer proche des axes routiers principaux ou seule au milieu de la nature ?
  • A quelle distance ou temps de trajet de votre travail ?

Situation du bien en lui-même

  • Maison mitoyenne ou non ?
  • Achat d’une maison neuve ou ancienne ?
  • Êtes-vous prêt à réaliser des travaux ? Si oui, travaux de finition ou gros œuvre ?
  • Quelle est selon vous la surface habitable minimale ?
  • Dans l’idéal, combien de pièces ? Et au minimum ?
  • Avec ou sans jardin ?
  • De plain pied ou à étage ?

Les services attenants

  • La présence de transport en commun est-elle primordiale pour vous ou les enfants ?
  • Y a-t-il des écoles proches ? Des magasins de proximité ?

1.2.  Définir son budget

Après cette première phase de préparation, vous aurez déjà défini de manière plus précise ce que vous recherchez. Vous pourrez désormais réfléchir au budget que vous êtes en capacité de mobiliser.

Pour cela, un conseil : commencez par établir un bilan précis de votre budget actuel :

  • Quel est le montant de votre loyer actuel ?
  • Quelles sont les charges fixes ?
  • Quels sont les frais qui seront amenés à être modifiés après l’achat : assurance, essence, ….
  • Quels seront les frais qui viendront se rajouter : impôt foncier, charge de copropriété si vous achetez en résidence privée, …

Car oui, une assurance habitation propriétaire occupant par exemple n’a pas le même coût qu’une assurance locataire. Le risque n’étant pas le même. Dans le premier cas, vous devrez en effet assurer en plus les murs de la maison en elle-même et non plus son simple contenu.

N’hésitez pas non plus à vous rendre dans des évènements type salon de l’habitat. Parfait pour se faire une idée d’un budget travaux ou achat.

1.3. Comment se calculer votre budget par une banque ?

A noter, les établissements financiers utilisent différents ratios dans leur décision d’accorder ou non un emprunt :

  • Le taux de charge : environ 33 %. Il est calculé en déduisant des revenus les charges fixes : mensualité d’emprunt avec assurance, impôts, pension alimentaire si présence, …
  • Le reste à vivre : environ 670 € pour une personne seule, 950€ pour un couple et 250€ par enfant à charge
  • Le solde moyen de votre compte : si celui-ci est débiteur, cela risque d’être beaucoup plus compliqué
  • La cotation de risque : chaque client se voit affecté une note correspondant au risque prévisible. Ce calcul est basé sur un ensemble de critères complexes : moyenne des flux, des placements, solde moyen, ….

Une fois tout cela pris en compte, vous serez à même de définir votre mensualité idéale pour le projet. Pour en déduire un montant d’emprunt, n’hésitez pas à vous rendre sur des comparateurs en ligne.

Attention toutefois si votre nouvelle mensualité dépasse votre loyer actuel. Soyez en mesure de démontrer à la banque que vous être en capacité de mobiliser ces fonds complémentaires de manière pérenne. En plaçant le delta sur un livret le temps de trouver votre maison par exemple.

2.Entamer les démarches

2.1. Solliciter un emprunt

Une fois votre budget estimatif établi, le temps est venu de trouver un partenaire financier pour vous accompagner. Vous aurez le choix de le solliciter avant les premières visites ou après. Cela dépend de vous.
Le mieux est toutefois d’avoir une idée assez précise du type de bien (neuf, ancien) et du montant d’achat et/ou de travaux. Le montage financier en dépendra. Des prêts réglementés pourront en effet être mis en place et changer significativement la donne. C’est notamment le cas du Prêt à Taux Zéro ces dernières années.

De plus, ne cherchez pas à négociez tout de suite les conditions financières ! Attendez d’avoir trouvé votre bien. La négociation interviendra dans un second temps. Retrouvez par ailleurs tous nos conseils pour réussir au mieux cette étape délicate.

 

2.2. Effectuer des visites

Que vous décidiez de recherche une maison par vos propres moyens ou via un professionnel du secteur, il est important d’effectuer plusieurs visites.
En effet, rien de tel pour renforcer un coup de coeur pour une maison que de visiter une autre et de ne pas réussir à se projeter !
En France, la durée de détention moyenne d’une maison est de 7 ans. Autant dire qu’il faut prendre le temps de la réflexion avant de sauter le pas.

Voici quelques pistes de recherche pour dénicher la maison de vos rêves :

  • Site internet de particulier à particulier : LeBonCoin, ParticulierAParticulier, …
  • Agence immobilière
  • Négociateur immobilier chez un notaire
  • Promoteur immobilier
  • Site de la mairie : et oui, certaines mairies proposent en effet des terrains à vendre

Sachez également qu’il existe des achats de type LOA : Location avec option d’Achat. Vous vous engagez via un compromis à acheter la maison au terme échu. Durant celui-ci (en général 1 an), vous verser un loyer qui viendra, partiellement, en déduction du prix d’achat. Comme un apport en somme. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de bailleurs privés.

 

Une fois votre bien trouvé, il vous restera à passer dans une phase plus concrète : Faire une offre d’achat ! Une fois celle-ci acceptée, vous pourrez passer à la signature d’un compromis de vente. Suivi, environ 3 mois plus tard par la signature de l’acte authentique chez le notaire. Nous détaillerons ces phases fondamentales dans un autre article.

 

 

A propos de l'auteur

Karine Girardin

Karine Girardin

Après 12 ans dans la banque en tant que conseiller financier (dont 6 ans en tant que conseillère spécialisée en financement habitat), j'ai souhaité partagé mes connaissances au plus grand nombre. C'est ainsi que j'exerce, depuis fin 2018 en tant que rédactrice web freelance.