Risque de pollution : quel impact pour une vente ?

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La vente d’un bien immobilier bâti ou non bâti est soumise à des règles précises. Par exemple, le bien concerné ne doit pas être exposé à des risques de pollution des sols, miniers, technologiques ou de sismicité. C’est pourquoi en amont de toute opération de vente immobilière, le vendeur est tenu de réaliser l’État des Risques de Pollution (ERP) qui est un diagnostic immobilier obligatoire. L’ERP a pour objectif d’informer le futur acquéreur du bien des éventuels risques de pollution auxquels est exposé le bien qu’il vise. Le défaut de présentation de ce diagnostic a un impact sur la vente et emporte la responsabilité du vendeur qui aurait volontairement dissimulé les informations. Qu’est-ce que l’ERP ? Quelles sont les conséquences sur l’opération de vente en absence d’ERP ?

Que faut-il savoir sur l’ERP ?

L’État des Risques et Pollution est un diagnostic immobilier obligatoire qui répond à des caractéristiques précises. Qu’il s’agisse des conditions de sa réalisation ou de sa durée de validité, l’ERP possède des spécificités qui lui sont propres.

L’ERP et les biens immobiliers concernés

L’ERP est un diagnostic immobilier obligatoire en amont de la vente d’un bien immobilier bâti ou non bâti. Il s’agit d’un rapport qui recense toutes les informations relatives aux effets de la pollution des sols et de l’environnement de façon générale. Sont précisément concernés les risques naturels, miniers (effondrement, affaissement, tassement de cavités souterraines naturelles), technologiques (accidents industriels), sismiques et de pollution des sols auxquels le bien concerné peut être potentiellement soumis.

L’ERP a pour objectif de prémunir l’acquéreur des risques auxquels il s’expose s’il concluait la vente de ce bien immobilier. Vous pouvez réaliser l’ERP en ligne et l’annexer impérativement au Dossier de Diagnostic Technique dans le cadre de l’opération de vente. Il peut aussi être annexé à l’acte authentique. Si ce formalisme n’est pas respecté, vous pouvez annuler la vente si vous êtes l’acquéreur. À noter que l’ERP n’est pas obligatoire dans toutes les communes. Il s’applique en effet aux biens immobiliers situés dans :

  • Une commune possédant un Plan de Prévention des Risques, un Plan de Prévention des risques naturels, un plan de prévention des risques miniers ou technologiques,
  • Une commune ayant un niveau de sismicité supérieur ou égal à 2,
  • Une commune dont le niveau potentiel de radon est égal à 3,
  • Un secteur d’information des sols (SIS).

L'ERP, un diagnostic obligatoire pour le vente

La durée de validité de l’ERP, sa réalisation et son prix

En règle générale, la durée de validité de l’ERP est de 6 mois. Ainsi, ce diagnostic immobilier obligatoire doit avoir été réalisé il y a moins de 6 mois, pour être annexé au contrat de vente. À noter tout de même que sa validité est soumise à une condition. Au moment de la signature du contrat de vente, les informations révélées par l’ERP doivent en effet être à jour. C’est-à-dire qu’entre le dernier diagnostic et le moment de la vente, la situation du bien par rapport aux risques ne doit pas changer. Autrement, il faudra réaliser un autre diagnostic afin que les informations soient à jour.

S’agissant de la réalisation du diagnostic État des Risques et Pollution, vous pouvez le réaliser vous-même en tant que vendeur du bien immobilier concerné. Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui nécessitent l’intervention d’un professionnel, l’ERP peut être librement établi par vos soins. Cependant, au regard de sa délicatesse, de la sensibilité des informations qu’il recense et de ses évolutions fréquentes ces dernières années, nous vous conseillons de le confier à un professionnel. Ainsi, vous évitez toute surprise désagréable au moment de la vente.

À noter, par ailleurs, que l’ERP doit intégrer une partie graphique, laquelle renseigne la position du bien immobilier mis en vente par rapport aux sources des différents risques. Une raison de plus pour associer un professionnel à sa réalisation. De plus, si l’ERP est réalisé par un professionnel certifié, en cas d’erreur, il sera couvert par la garantie et l’assurance en responsabilité civile du professionnel.

Pour ce qui est du prix de l’ERP, vous devez prévoir au minimum 60 euros lorsque vous faites appel à un diagnostiqueur immobilier. Toutefois, certains diagnostiqueurs peuvent l’inclure gratuitement dans le dossier des autres diagnostics obligatoires qu’ils réalisent pour vous dans le cadre de cette opération de vente.

Les types de contrats de vente concernés par l’ERP

Dans le cadre d’une vente immobilière, l’ERP s’applique aux contrats tels que :

  • Les promesses unilatérales de vente ou d’achat,
  • Les contrats de vente,
  • Les compromis de vente,
  • Les contrats de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA).

L’ERP ne s’applique pas aux contrats de vente de biens immobiliers dans le cadre des procédures judiciaires.

Risque de pollution et absence d’ERP : quelles conséquences sur la vente ?

La présentation d’un ERP complet et valide est impératif à la conclusion de la vente immobilière. En absence d’ERP établi dans les règles de l’art, la responsabilité civile et pénale du vendeur ou de son mandataire est engagée. Par défaut d’informations, par omission ou négligence, il n’a en effet pas permis à l’acquéreur de s’informer sur les précautions et dispositions que ce dernier pouvait prendre quant au niveau de pollution des sols, à l’exposition en radon du sous-sol et autres risques.

ERP, risque de pollution, quel impact sur la vente

Si la vente est actée alors qu’un ERP complet et valide n’a pas été annexé au contrat, vous pouvez en tant qu’acquéreur, si le bien est situé dans une zone à risque :

  • Saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente sans aucune pénalité,
  • Faire diminuer le prix que vous avez payé pour la vente, même après conclusion de celle-ci,
  • Mettre à la charge du vendeur les frais de dépollution des sols contaminés.

De plus, si le bien en question (un terrain en l’occurrence) est situé dans un périmètre d’expropriation, sa vente au bénéficie d’une personne physique ou morale ne sera pas possible. De même, il ne peut être affecté à des fins locatives compte tenu de la préemption dont bénéficie systématiquement la commune. Vous pouvez lire également : les nouveaux modèles d’agence immobilière en ligne.