Intérêts intercalaires : fonctionnement, calcul, avantages et inconvénients

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Quand vous souhaitez investir dans un logement en cours de construction ou sur lequel vous devez réaliser de grands travaux, la banque propose une solution souple pour bénéficier du prêt au fur et à mesure de l’évolution des ouvrages. Les frais engendrés par ce prêt sont les intérêts intercalaires. Mais comment sont-ils calculés ? Quels sont leurs avantages et inconvénients ? Ce guide vous fournit toutes les infos utiles sur le sujet.

Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires correspondent au coût qui s’applique à un crédit immobilier lorsque celui-ci est débloqué par étapes. Il s’agit de frais que l’emprunteur s’engage à payer mensuellement à sa banque jusqu’au remboursement intégral de son prêt.

En règle générale ces intérêts interviennent dans le cadre de crédits souscrits pour :

  • La construction d’un nouveau logement ;
  • L’acquisition d’un bien immobilier en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • La réalisation d’importants travaux de rénovation sur un vieux bâtiment.

Dans l’un ou l’autre de ces cas, le déblocage du crédit se fait progressivement suivant un échéancier prédéfini. Durant cette phase de construction ou de rénovation du bien immobilier, l’emprunteur s’acquitte de l’assurance de prêt et des frais intercalaires. Ces derniers sont calculés sur la base du montant du prêt déjà accordé.

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Intérêts intercalaires : comment cela fonctionne ?

Le plus souvent, les frais générés par un crédit immobilier doivent être payés à l’organisme prêteur au cours des premières années de remboursement. Autrement dit, vos premières mensualités se composent plus d’intérêts que de parts du capital emprunté.

Dans le cas particulier des intérêts intercalaires, il est possible de ne commencer le remboursement du capital qu’après son déblocage total. Pour être plus précis, les premiers remboursements du crédit se font dans l’un ou l’autre des cas suivants :

  • Lorsque les travaux sont achevés et que vous pouvez emménager dans votre nouveau logement ;
  • Lorsque la construction est terminée et que les clés de votre nouveau logement (appartement ou maison) vous sont remises.

Durant la phase d’exécution du projet, c’est-à-dire entre le premier versement de la banque et le déblocage complet des fonds, vous vous contentez de rembourser uniquement les frais du crédit, ainsi que la portion déjà accordée du prêt. Ce sont ces intérêts générés par une attribution progressive du crédit immobilier qui constituent les intérêts intercalaires.

Comment calculer les intérêts intercalaires  de son crédit ?

Le calcul des frais intercalaires d’un prêt immobilier se fait au taux d’intérêt souscrit sur la base du montant du crédit déjà libéré par la banque ou l’organisme prêteur. Il suffit donc d’appliquer le taux du prêt à la somme des versements déjà réalisés par la banque à une période donnée pour déterminer le montant des intérêts intercalaires.

Par exemple, si vous demandez un prêt de 300 000 € au taux de 1,15 % sur 20 ans pour acquérir un bien en VEFA, la banque peut débloquer 35 % des fonds, soit 105 000 €, à l’achèvement des fondations. Hors assurance, vos intérêts intercalaires s’élèvent alors à 100,62 € par mois jusqu’au prochain versement.

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Quels sont les avantages de ce type d’intérêt ?

Le dispositif d’intérêts intercalaires présente divers avantages pour les emprunteurs.

Un allègement de la trésorerie

Le premier intérêt à opter pour le paiement d’intérêts intercalaires réside dans l’allègement de la trésorerie pour la concrétisation de votre projet immobilier. En effet, ce dispositif vous permet de limiter l’impact que pourrait avoir un prêt classique sur votre revenu en remboursant uniquement les intérêts la première année.

Cela vous évite ainsi de cumuler un loyer en cours avec les mensualités d’un prêt immobilier jusqu’à la fin de la construction. Grâce à cette particularité, cette forme d’emprunt vous offre la possibilité de contracter plusieurs prêts ; votre capacité d’emprunt n’étant que partiellement impactée. Vous pouvez ainsi ajouter au crédit immobilier sur un bien dont vous disposez déjà, un autre prêt sur un logement en construction ou en cours de rénovation.

Une réduction du taux d’endettement

Les intérêts intercalaires permettent à l’emprunteur de réduire son taux d’endettement. En effet, lors du calcul du taux d’endettement, le banquier ne prendra pas en compte l’ensemble de vos crédits immobiliers actuels et futurs. Il se basera uniquement sur l’acquittement futur de vos dettes.

Quels sont les inconvénients liés aux frais intercalaires ?

Mais ce dispositif ne présente pas que des avantages. Il peut également engendrer un certain nombre de difficultés. Il s’agit notamment de :

Le surcoût du crédit

Ce dispositif peut engendrer une rallonge du crédit en raison du temps de construction ou de la durée des travaux de rénovation. Cela peut résulter en une augmentation allant jusqu’à 10 % du coût de votre crédit immobilier.

Le cumul des mensualités

Si vous avez déjà contracté un prêt dont le remboursement est encore en cours, vous devez ajouter à vos versements initiaux, des mensualités évolutives non négligeables. Il est donc important de bien vous assurer de votre solvabilité avant d’envisager une telle opération.

Un surcoût sur le montant de l’assurance emprunteur

En cas de décès de l’emprunteur, la prime d’assurance décès invalidité doit couvrir non seulement les fonds accordés par la banque, mais également les intérêts d’emprunt s’ils ne sont pas encore remboursés. Ce qui peut engendrer un surcoût conséquent.

Intérêts intercalaires : ce qu’il faut retenir

En définitive, les intérêts intercalaires constituent une solution souple d’emprunt pour investir dans un nouveau logement. Toutefois, il est primordial de bien évaluer ces frais afin de vous assurer de votre capacité de remboursement et des réels avantages d’un tel dispositif avant d’y recourir.

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