Cash-flow : comment le calculer pour un investissement immobilier ?

Cash flow définition

La pierre est l’un des investissements les plus prisés en France. Que ce soit pour préparer votre retraite, compléter vos revenus, défiscaliser, vous constituer un capital ou encore faciliter votre succession, l’investissement immobilier peut répondre à divers besoins.

Cependant, pour placer votre capital dans une valeur sûre, il est primordial de connaître les indicateurs permettant d’évaluer au préalable la profitabilité de votre projet. Dans ce cas, le calcul du taux de rendement est indispensable, mais pas suffisant. C’est pourquoi il est nécessaire de s’intéresser à la notion de cash-flow.

C’est un indice comptable permettant d’avoir une idée plus précise sur les flux qui entrent et les flux qui sortent. Voici tout ce que vous devez savoir sur cette notion financière.

Cash-flow immobilier : définition

À l’origine, cette notion financière a été utilisée pour mesurer le résultat ou le bilan d’exploitation d’une entreprise. Contrairement à la CAF ou Capacité d’autofinancement, qui est un flux potentiel, le cash-flow est un flux réel. À l’heure actuelle, l’usage du cash-flow ne se réserve plus uniquement aux entreprises.

Dans le cadre d’un projet locatif, il s’agit du résultat de la différence entre les loyers versés par les locataires, et l’ensemble de dépenses associées aux charges.

Pour faire simple, le flux de trésorerie peut être défini comme une réserve financière (argent) restante ou un solde de tous comptes après le calcul. Le tableau de financement ainsi obtenu vous permet d’avoir une vision réaliste de ce que génère ou coûte votre investissement sur une année ou par mois.

Comment calculer le Cash-flow de son placement immobilier ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, le cash-flow se calcule en soustrayant les revenus et les dépenses. Il existe plusieurs approches pour l’évaluer. Avant tout, vous devez connaître les charges à considérer dans le calcul.

Calcul rentabilité locative

Quelles sont les charges à prendre en compte pour calculer le cash-flow ?

Pour avoir une réponse fiable dans le calcul du cash-flow immobilier, il est primordial de prendre connaissance de toutes les charges devant être considérées.

Dans le cadre d’un investissement locatif, les charges et dépenses comprennent notamment :

  • Les frais associés à l’acquisition (paiement de notaire, paiement de l’agence immobilière, frais de courtage, frais de dossier pour la demande de prêt, frais de garantie, etc.),
  • Les coûts des travaux de rénovation,
  • Les mensualités d’emprunt,
  • Les charges de copropriété,
  • Les rémunérations des concierges et des gardiens,
  • L’impôt sur les revenus locatifs,
  • Les prélèvements sociaux,
  • La taxe foncière,
  • Le paiement de la gestion locative (si le bien est confié à un mandataire),
  • Les frais d’assurances.

La liste définitive dépend notamment du type de bien et de la nature de votre investissement.

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Les différents types de Cash-flow immobilier

À l’issue du calcul, vous pourrez obtenir un cash-flow positif, négatif et neutre. Voici la différence entre ces trois variantes.

Cash-flow positif

Lorsque le total des entrées financières est supérieur au total des sorties financières, le cash-flow est positif. Cela signifie que l’autofinancement du bien est assuré. L’investissement rapporte un supplément de revenus et vous préservez votre capacité d’endettement.

Autrement dit, vous aurez des liquidités pouvant vous servir pour d’autres activités. L’autre option consiste à booster votre patrimoine en vous lançant dans une nouvelle activité.

Cash-flow négatif

Le cash-flow est négatif quand le total d’entrées d’argent est moins important que le total des sorties d’argent. Ce cas de figure avertit sur l’aspect déficitaire de l’activité. Celle-ci coûte plus qu’il ne génère. Par conséquent, votre revenu global diminue. Un cash-flow négatif requiert un effort d’épargne de votre part afin de pouvoir conserver la propriété acquise.

Cash-flow neutre

Le cash-flow neutre ou nul signifie que l’investissement ne génère aucun bénéfice, mais n’occasionne pas non plus des pertes. La location couvre l’autofinancement de l’activité. Votre capacité d’endettement est donc préservée. Cependant, vous ne pourrez pas dégager des liquidités pour un autre projet immobilier.

Pourquoi faut-il calculer le Cash-flow de son projet locatif ?

Investir dans l’immobilier signifie en quelque sorte gérer une entreprise. Vous êtes amené à maintenir la société en bonne santé pour garantir sa rentabilité. Le cash-flow vous permet de voir concrètement l’intensité de vos encaissements et de vos décaissements pour avoir une idée plus claire de la rentabilité de votre investissement.

Sachez que certaines données (par exemple, revenus, charges, impôts et loyers) peuvent changer au cours de la période d’investissement. Ces modifications auront certainement un impact sur le taux de rentabilité de votre activité. Ainsi, en les prenant en compte, le cash-flow vous permet de mettre à jour vos flux de trésorerie.

Le cash-flow est également utile pour anticiper la revente du bien. Grâce au calcul des flux de trésorerie, la définition du moment propice à la revente sera facile. Par ailleurs, avec un vrai tableau de financement, vous pourrez facilement mettre en avant la rentabilité locative réelle du logement. Ainsi, vous aurez de quoi argumenter les clients potentiels.

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