Loi Carrez et maisons : règles et obligations légales

Loi Carrez et maisons plans

Dans le cadre d’une vente immobilière, la Loi Carrez impose au vendeur de mentionner clairement la surface du bien concerné. Toutefois, l’application de cette disposition légale ne concerne que certains types d’habitation.

Dans quels cas la Loi Carrez s’impose-t-elle donc ? Quelle norme de mesure faut-il alors utiliser ? Ce guide vous propose un décryptage complet de la corrélation entre Loi Carrez et maisons.

Loi Carrez et maisons : notions de base pour bien comprendre

Afin de savoir les règles applicables en matière de calcul de surfaces, il est nécessaire de bien connaître le contenu de la Loi Carrez et ses implications.

Loi Carrez : de quoi s’agit-il ?

La Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, mieux connue sous le nom de « Loi Carrez » impose au vendeur d’une propriété immobilière de porter à la connaissance des potentiels acquéreurs, la surface précise du bien. Comme l’indique son titre, elle a pour objectif d’améliorer la « protection des acquéreurs de lots de copropriété ».

La promulgation de cette loi se fonde sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Ce dernier exige la mention sur le contrat de vente, de la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot.

En cas d’absence de cette mention, l’acquéreur peut même intenter une action en nullité. En plus de l’acte de vente, cette superficie doit figurer dans tous les autres documents officiels relatifs à la transaction (la promesse et le compromis de vente).

Qu’entend-on par surface loi Carrez ?

La surface loi Carrez correspond à la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété. Conformément au décret n° 97-532 du 23 mai 1997, cette mesure correspond à la surface des planchers des locaux fermés et couverts ayant une hauteur d’au moins 1,80 m. Lesdits locaux doivent avoir une superficie d’au moins 8 mètres carrés.

Précisons que certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul. Il s’agit principalement de celles occupées par :

  • Les murs ;
  • Les gaines ;
  • Les cloisons ;
  • Les escaliers (cages et marches) ;
  • Les embrasures des fenêtres et des portes.

Par contre, les placards dont le niveau du sol est surélevé par rapport au reste de la pièce attenante sont intégrés au calcul, à condition que leur hauteur sous-plafond soit au moins d’1,80 m.

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Surface loi Carrez et surface habitable : quelle différence ?

Il est important de ne pas confondre la surface loi Carrez à la surface habitable (surface loi Boutin). Cette dernière exclut de son calcul la superficie des combles non aménagés, des sous-sols, des greniers, des remises, des réserves et des vérandas.

Cela peut donc entraîner des différences très importantes de superficies pouvant impacter le prix de vente ou de location. Cette situation est souvent rencontrée lors du mesurage des maisons et des appartements en souplex (sous-sol et rez-de-chaussée).

La surface habitable est l’unité de mesure obligatoire pour les locations.

À titre illustratif, pour un appartement offrant 70 m² en rez-de-chaussée et 40 m² en sous-sol, c’est la superficie habitable (70 m²) qui est considérée pour la location. Par contre, pour la vente, on considère la superficie privative complète (110 m² dans cet exemple).

Loi Carrez et maisons mesures

Loi Carrez et maisons en copropriété : que dit la loi ?

Comme mentionné plus haut, la loi Carrez concerne les lots de copropriété. De fait, elle s’applique donc à une maison individuelle dans le cas où cette dernière fait partie intégrante d’une copropriété horizontale.

Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?

On distingue deux types de copropriétés : la copropriété verticale et la copropriété horizontale (aussi appelée copropriété de sol ou copropriété pavillonnaire). La première fait référence aux copropriétés se trouvant à différents étages d’un immeuble. Quant à la deuxième, elle est formée par un ensemble de maisons individuelles disposées sur un plan horizontal.

Comment savoir si une maison est en copropriété ?

Les maisons en copropriété représentent des lots (séparés par des murets, clôtures ou barrières) et construits sur un seul et même terrain. Chaque lot comporte une partie privative (une maison) et une quote-part de parties communes (voirie, canalisations, bâtiments collectifs, équipements communs, etc.).

En France, pour savoir si une maison est en copropriété, il est possible de se référer au registre national d’immatriculation des copropriétés. Il suffit d’effectuer une recherche avancée en entrant l’adresse du bien concerné sur le site web officiel de l’annuaire des copropriétés.

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Quelles sanctions en cas d’erreur de mesure de la surface Carrez ?

Rappelons que selon la loi, la surface privative d’un bien (maison ou appartement) en copropriété doit être indiquée sur tous les documents liés à leur vente. Dans le cas contraire, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente dans un délai d’un mois.

De même, si la superficie indiquée dans l’acte de vente est inférieure de plus de 1/20 ème à la mesure mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut exiger une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Il faut donc comprendre que la superficie loi Carrez répond à un métrage bien précis. Certes, le vendeur peut se charger lui-même de la mesure, mais il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel. Il peut s’agir par exemple d’un diagnostiqueur-géomètre choisi par le propriétaire lui-même.

N’oubliez pas qu’une erreur (de bonne foi ou non) peut vous coûter cher.

Mesure loi Carrez et maison strictement individuelle : est-ce applicable ?

Seules les ventes des habitations et des locaux à usage commercial ou professionnel en copropriété sont soumises à la loi Carrez. Cette disposition légale ne s’applique donc pas aux maisons individuelles au sens strict.

Pourquoi pas de loi Carrez pour les maisons individuelles ?

Le diagnostic Carrez n’est pas obligatoire dans le cadre de la vente d’une maison individuelle, car la valeur d’achat de ce type de bien immobilier ne dépend pas uniquement de la surface du bâti. Elle dépend surtout de la surface et de la valeur foncière.

De ce fait, une erreur sur la surface du bâti ne peut aucunement justifier une révision du prix de vente.

mesure de surface Loi Carrez et maisons

Quelle surface considérer pour la vente d’une maison individuelle ?

Pour vendre une maison individuelle qui n’est pas en copropriété, il n’est pas nécessaire d’effectuer un mesurage.

La superficie indiquée dans les annonces immobilières n’est généralement qu’une approximation. Il n’est donc pas évident de savoir de quelle superficie il s’agit concrètement.

Prenons par exemple une annonce de mise en vente d’une maison de 350 m². Dans ce cas de figure, il n’est pas possible de connaître en détail la composition exacte du bien. La superficie présentée peut tout à fait prendre en compte certaines parties qui n’entrent normalement pas en compte dans le calcul de la surface habitable.

Dans tous les cas, il est recommandé d’indiquer la surface utile dans le cadre de la vente d’une maison individuelle. Celle-ci s’obtient en considérant la superficie totale occupée par la maison, une partie de la surface des annexes et la surface habitable. Pour informer davantage les acquéreurs, il est possible d’utiliser les conditions de mesure de la loi Carrez.

Loi Carrez et maisons : que retenir ?

La loi Carrez est une loi établie pour protéger les acquéreurs de lots de copropriété. Elle impose au vendeur de mentionner la superficie privative dans les documents relatifs à la vente.

En ce qui concerne les maisons, son application n’est imposée que dans les cas où l’habitation fait partie d’une copropriété. Il n’est donc pas nécessaire de mesurer et d’indiquer la surface Loi Carrez pour la vente d’une maison individuelle. Cette mention peut toutefois être précisée pour faire preuve de bonne foi et bien informer le potentiel acquéreur.

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