Logement : après 60 ans, l'étau du prêt bancaire ou louer ?

Tant qu’on a la santé, l’acquisition de sa résidence principale à quelques années de la retraite est encore possible. Sinon, la location est une solution plus simple et plus souple à mettre en place.

Quand on atteint l’âge de 60 ans, que l’on est encore en activité mais plus très loin de la retraite, comment résoudre la question de son logement pour ses vieux jours, si ce n’est pas déjà fait ? Concrètement, que vaut-il mieux choisir, entre l’acquisition immobilière et la location ? L’idée selon laquelle il serait trop tard pour se lancer dans un emprunt immobilier à cet âge est une idée reçue. Mais il y a des spécificités, qui tiennent surtout aux conditions de l’assurance groupe (décès/invalidité) adossée au prêt bancaire. Dans certains cas, il faut renoncer à la solution de l’acquisition, et plutôt rester en location, quitte à envisager un déménagement pour un logement plus adapté. La location est peut-être un peu moins sécurisante que la propriété, mais elle a l’avantage d’être plus souple.

Être assurable pour pouvoir emprunter auprès des banques

Emprunter à 60 ans pour acheter son logement n’est pas fondamentalement différent d’un emprunt dix ou vingt ans plus tôt. Au CIC, par exemple, il n’y a pas de conditions particulières à l’entrée. Les contraintes liées à l’âge, toutefois, se retrouvent au niveau de la souscription de l’assurance emprunteur invalidité-décès, la tarification variant selon les tranches d’âge. Certaines couvertures de prêt telles que PTIA (perte totale et irréversible de l’autonomie), IPT (invalidité permanente totale), ITT (incapacité temporaire de travail) sont éligibles avant 66 ans pour l’assurance groupe de la banque, Atout emprunteur. Par ailleurs, la couverture décès ne peut plus être souscrite après 79 ans. Quant à la couverture perte d’emploi, elle peut être souscrite avant 61 ans seulement, indique-t-on au Crédit Mutuel-CIC. Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI, n° 1 des courtiers en prêts immobiliers, » l’âge limite de fin de prêt se situe au maximum à 85 ans, et il est donc possible d’emprunter sur 20 ou 25 ans lorsqu’on se lance dans une acquisition à la soixantaine « .

Du questionnaire santé à la commission AERAS…

Reste qu’au regard de la souscription de cette assurance emprunteur (obligatoire lorsqu’il s’agit d’obtenir son emprunt auprès d’un organisme bancaire), ce qui peut poser problème, c’est l’état de santé de l’emprunteur. » La première étape est le questionnaire santé, franchie avec succès si les réponses aux 5 à 10 questions posées sont négatives « , rappelle Philippe Taboret. Dans le cas contraire, il faut voir un médecin (choisi par le candidat à l’emprunt) pour procéder à un questionnaire médical plus précis. Par exemple, si l’on prend un traitement contre l’hypertension, le médecin précisera le contexte de ce traitement (pourquoi ce traitement, et selon quelles modalités). Si d’autres complications apparaissent à ce stade (par exemple, un diabète), il faut faire un bilan de santé (examens de laboratoire). Enfin, si l’on se trouve après toutes ces étapes dans un cas d’exclusion de garantie, ou en cas de refus de l’assureur, la commission AERAS prend le relais : pour arriver à trouver une assurance de prêt, le dossier suit alors un parcours en plusieurs étapes: réexamen au titre d’une assurance individuelle (plus chère) et non plus de groupe, puis, en cas de nouveau refus, transmission à la commission spéciale dite » pool des risques très aggravés « , seulement pour les prêts bancaires ne dépassant pas 320 000 € hors crédit relais, et à condition que l’emprunteur soit âgé de 70 ans au plus à la fin du prêt. » Cette procédure AERAS, rappelle Philippe Taboret, est obligatoire. Si plus rien ne s’avère possible du côté de l’emprunt immobilier individuel direct, il faut alors penser à acheter au travers d’une SCI, en mettant ses enfants dans l’opération… « .

Une fois réglé le problème de l’assurance, toutes les solutions de crédit immobilier sont possibles, y compris le prêt à taux zéro dans le neuf ou dans l’ancien, à condition d’être primo-accédant. » Il faut de l’intelligence dans le projet, souligne Philippe Taboret, et notamment envisager une formule adaptée lorsque l’on est encore en activité – ce qui est désormais fréquent à 60 ans – par exemple, prévoir la baisse de revenus liée à la retraite et ajuster les mensualités en conséquence, par palier ».

Choisir plutôt la location

Si, après réflexion, l’acquisition du logement pour ses vieux jours ne paraît pas une bonne solution ou si l’emprunt revient trop cher, l’autre choix possible est la location. » À Paris et en région parisienne, où l’immobilier est très cher, il vaut parfois mieux rester locataire « , souligne Arielle Colette, gérante de la société ALLIANCE-SENIOR. » Pour les seniors, on ne peut pas, toutefois, énoncer de règle générale, c’est du cas par cas ; ce que l’on peut dire de la location, c’est que cela permet plus de flexibilité, notamment quand il devient nécessaire de déménager suite à une perte d’autonomie « . D’autant que l’offre locative est très variée. En dehors du » premier marché » (annonces de location en agences, sur les sites Internet tels que www.seloger.com), il y a tout le secteur » intermédiaire » (entre logement social et marché libre).

Une autre voie consiste à louer (l’achat est possible également) dans une résidence senior (à ne pas confondre avec la maison de retraite ou l’Ehpad !), offrant une solution de logement sécurisé, confortable et fonctionnel. Attention, toutefois, il ne faut pas redouter dans ce type de logement l’absence de mixité générationnelle ! Les jeunes seniors peuvent préférer la colocation très en vogue en ce moment, et qui n’est pas pour déplaire aux propriétaires bailleurs pour cause de pluralité de débiteurs. Dans ce domaine, on trouvera aussi des informations utiles sur le site d’Arielle Colette (lesmaisonsderetraite.fr) très axé sur la location, avec pour public principal les seniors de 60-65 ans, en quête de logement. » C’est un site d’information gratuit, en ligne, avec la possibilité si l’on souhaite être contacté personnellement de renseigner un formulaire de contact. » Le patron du site vante son efficacité : » aide à la navigation, système de recherche assez puissant, couverture de tout le territoire français… ». Par ailleurs, www.lesmaisonsderetraite.fr est bien référencé et simple d’utilisation, ce qui en fait une bonne adresse consultée par 600 000 visiteurs annuels. Un univers dynamique que Arielle Colette se plaît à souligner : » La majorité des gens assimilent le logement des seniors à la maison de retraite. Mais, un bref tour d’horizon sur le site montre qu’il n’en est rien, et qu’il y a aujourd’hui une multiplicité d’autres solutions ».