Vendre une maison sous hypothèque : obligations, règles et alternatives
Vendre une maison sous hypothèque est une opération tout à fait réalisable. Pour le débiteur, c’est d’ailleurs une bonne alternative pour se donner plus de temps afin de rembourser la dette contractée.
Toutefois, il s’agit d’un acte quelque peu délicat qui est encadré par un certain nombre de règles et d’exigences. Afin de mettre toutes les chances de son côté, il est donc important de prendre en compte un certain nombre de paramètres. Tous les détails dans ce guide !
Quel est le principal paramètre à considérer pour vendre une maison sous hypothèque ?
En droit, la notion d’hypothèque est assez sensible. Elle crée des droits et obligations entre plusieurs acteurs. Avant d’envisager la vente d’une maison sous hypothèque, il est donc essentiel de bien cerner les contours de cette notion.
Comment fonctionne l’hypothèque sur une maison ?
L’hypothèque est un contrat qui fait intervenir trois acteurs :
- L’émetteur : c’est le notaire ;
- Le créancier : il s’agit de la banque ;
- L’emprunteur : c’est le signataire, le propriétaire du bien.
À travers cet acte rédigé par le notaire, l’emprunteur s’engage à céder sa maison au créancier s’il ne s’acquitte pas de son prêt. Le créancier dispose alors de deux droits :
- Le droit de préférence. Il permet à la banque de se faire rembourser en priorité sur la vente du bien
- Le droit de suite. Il permet à la banque de procéder à la vente du bien, même si celui-ci est entre les mains d’un tiers.
En d’autres termes, l’hypothèque d’une maison permet à la banque créancière de faire saisir et de vendre ce bien immobilier, avec ou sans l’accord du propriétaire. Cependant, cela n’implique pas, pour l’emprunteur, l’interdiction de céder la maison à un tiers. Pour cause, ce contrat ne le dépossède pas de ses droits et obligations sur le bien.
Toutefois, si ce dernier opte pour la cession de son bien immobilier, il devra prendre en compte le prêt immobilier. Concrètement, la question qui se pose est de savoir si ce crédit est entièrement payé ou non. Le processus de vente varie alors en fonction de la réponse à cette interrogation.
Vendre une maison sous hypothèque dont le prêt immobilier est acquitté : quelle implication ?
Ordinairement, l’hypothèque d’une maison est valide tant que le prêt immobilier n’est pas payé. Néanmoins, lorsque celui-ci est remboursé, le contrat est toujours valable un an après. Passé cette période, l’hypothèque prend fin automatiquement sans engendrer de coûts supplémentaires.
Dans ce cas de figure, le propriétaire peut vendre librement la maison sous hypothèque.
Par contre, si l’opération de vente survient avant l’écoulement de l’année supplémentaire, le bien immobilier est toujours sous hypothèque. De ce fait, il est impératif de demander une mainlevée de l’acte afin de finaliser la vente.
Vente d’une maison sous hypothèque dont le prêt immobilier n’est pas soldé : quelle conséquence ?
En règle générale, le remboursement d’un prêt immobilier prend énormément de temps (entre 10 et 25 ans environ). Pour cette raison, il est très courant de vendre une maison sous hypothèque avec un crédit immobilier actif. Toutefois, la réussite de cette transaction, le respect d’une procédure spécifique s’impose.
Comment se déroule la vente d’une maison sous hypothèque ?
Pour vendre une maison hypothéquée, vous devez obligatoirement recourir aux services d’un notaire. Cet officier d’état est en effet le seul habilité à lever une hypothèque sur un bien immobilier et d’autoriser sa cession.
Pour ce faire, il doit d’abord vérifier que le prix de vente de la maison couvre le remboursement du prêt immobilier et les divers frais connexes.
Il s’agit notamment de :
- Ses honoraires ;
- Les frais de mainlevée de l’hypothèque ;
- L’indemnité de remboursement anticipé (IRA).
Notez que l’IRA est générée par l’opération de remboursement anticipé et est réglementée par la loi. Cette dernière stipule que les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent dépasser l’équivalent de 6 mois d’intérêts. Elles ne doivent pas non plus excéder 3 % du montant restant à rembourser.
Si le prix de vente du bien immobilier hypothéqué peut couvrir tous ces frais, le notaire autorise l’opération. Il procède alors à la mainlevée de l’hypothèque.
Lire l’article : Levée d’hypothèque : mécanisme et spécificités
Mainlevée d’une hypothèque : ce qu’il faut en savoir
Il s’agit d’une procédure au cours de laquelle tous les créanciers hypothécaires sont indemnisés. Dans le cadre de cette formalité, le notaire transmet un acte de radiation au service de la publicité foncière.
Cette opération permet donc de reconnaître qu’un bien immobilier n’est plus mis en garantie pour un quelconque emprunt.
Son coût est calculé en fonction du montant initial du crédit immobilier majoré de 20 % et d’autres frais. Il s’agit notamment de :
- Les émoluments du notaire ;
- La TVA sur les émoluments et formalités ;
- Les droits d’enregistrement fixes évalués à 25 euros ;
- La contribution de sécurité immobilière pour l’acte de radiation de l’hypothèque.
Généralement, ces frais représentent entre 0,3 et 0,6 % du montant du prêt majoré.
Pour un crédit de 500 000 euros, le coût de la mainlevée de l’hypothèque peut donc être évalué à environ 1 600 euros. Bien évidemment, cette estimation ne tient pas compte de l’IRA.
Attention : Toute cette opération n’a lieu d’être que si le prix de vente couvre le remboursement des créanciers et les frais liés à la procédure. Dans le cas contraire, le notaire peut tout naturellement refuser que le bien immobilier soit cédé.
Que faire lorsque le notaire refuse de vendre une maison sous hypothèque ?
Si un notaire interdit la vente de la maison hypothéquée, vous pouvez solliciter l’intervention d’un avocat. Ce dernier devra se rapprocher du tribunal judiciaire afin de demander une radiation de l’inscription hypothécaire. On parle alors de mainlevée judiciaire.
Cependant, cette alternative n’est envisageable qu’à deux conditions :
- La dette a été entièrement remboursée ;
- Le contrat de prêt immobilier est arrivé à terme.
Pour autant, procéder à la mainlevée de l’hypothèque sur votre maison n’est pas le seul moyen pour réussir à la vendre.
Quelles sont les alternatives à la mainlevée pour vendre une maison sous hypothèque ?
Il existe principalement deux autres moyens pour vendre une maison hypothéquée. Il s’agit du transfert de l’hypothèque à un nouveau bien immobilier ou de sa transmission aux nouveaux propriétaires.
Transfert d’hypothèque à un nouveau bien immobilier : quelles conditions et implications ?
La transmission d’hypothèque à une nouvelle maison ne peut avoir lieu qu’au cours de l’achat d’un autre bien immobilier. En effet, pour acheter un nouveau bien en vendant le premier, vous devrez probablement emprunter auprès du même créancier. Dans ce cas, il est possible d’effectuer un transfert d’hypothèque entre les deux maisons.
Cette opération permet généralement à l’emprunteur de réaliser des économies non négligeables. Concrètement, elle lui évite de devoir payer les droits d’enregistrement et d’hypothèque qui s’élèvent à 1,3 % de la valeur du bien. Ce rabais, aussi minime soit-il, peut sauver la solvabilité du demandeur et son projet d’achat.
Le montant initial du crédit immobilier est normalement conservé. Par conséquent, les conditions de remboursement du prêt restent inchangées. Naturellement, tout cela n’est valable que si la banque accepte la transaction.
Transmission d’hypothèque aux nouveaux propriétaires : quels sont les avantages ?
Transmettre l’hypothèque aux nouveaux acheteurs est une option envisageable si vous ne pouvez pas acheter un nouveau bien immobilier. Si, à cause du coût de l’hypothèque en cours, vous n’êtes pas en mesure d’effectuer sa mainlevée, c’est donc une alternative intéressante.
En effet, votre acheteur devra très probablement souscrire un emprunt pour l’acquisition de votre maison. Cette solution lui permet alors d’économiser les coûts d’enregistrement d’une nouvelle hypothèque. En fonction des taux d’intérêt, ce gain sur les frais peut être plus ou moins important.
De votre côté, en transmettant votre hypothèque au nouvel acheteur, vous vous affranchissez des pénalités induites par le remboursement anticipé. Notez que celles-ci peuvent s’élever à 2 % du montant total de votre prêt immobilier.
Si le créancier de votre acheteur l’accepte, vous pouvez donc conclure cette transaction. Elle peut s’avérer bénéfique pour les deux parties.
Faire appel à une agence immobilière pour vendre votre maison sous hypothèque
Une agence immobilière revêt une importance capitale dans la vente d’une maison sous hypothèque. Elle apporte son expertise, ses ressources et son réseau pour optimiser ce processus complexe et délicat.
D’abord, l’agence possède une connaissance pointue du marché local et des tendances hypothécaires. Elle évalue avec précision la valeur de la propriété dans ce contexte spécifique, attirant ainsi des acheteurs sérieux.
De plus, grâce à son réseau étendu, l’agence cible des acheteurs potentiels intéressés par les acquisitions sous hypothèque. En collaborant avec des avocats et notaires spécialisés, elle simplifie les démarches légales.
La commercialisation de biens hypothécaires exige des compétences de négociation pointues, que les agences possèdent. Elles négocient habilement avec les acheteurs pour des offres optimales, gérant les situations délicates.
Le service d’une agence immobilière pour vendre une maison sous hypothèque confère un avantage significatif. Son savoir-faire sur le marché, son réseau étendu et son talent pour la négociation facilitent le processus de vente et aident les propriétaires à relever les défis liés à la vente sous hypothèque.
Que retenir ?
L’hypothèque est un acte écrit par le notaire et signé par le propriétaire. Elle permet au créancier d’avoir les pleins pouvoirs sur la vente d’une maison. Pour autant, elle ne vous empêche pas de céder le bien immobilier à une tierce personne.
Mais pour effectuer cette opération, vous devez impérativement garantir le remboursement prioritaire du prêt immobilier associé à l’hypothèque. Selon le cas de figure, vous pouvez demander une levée d’hypothèque ou envisager l’une des alternatives décrites ci-dessus.
Lire aussi : Comment bien estimer sa maison ?
Originally posted 2022-07-05 10:40:40.