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Le privilège de prêteur de deniers : qu’est-ce que c’est ?

Le privilège de prêteur de deniers : qu'est-ce que c'est ?

Lorsqu’une banque accepte de prêter une importante somme d’argent sur un long terme, elle le fait toujours en prenant des garanties. Cela afin de se prémunir du risque d’insolvabilité de l’emprunteur.

Parmi les garanties de prêt les plus courantes, on retrouve le privilège de prêteur de deniers. Mais alors en quoi cela consiste ? Combien ça coûte ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Nous vous répondons dans cet article.

Assurance emprunteur et garantie de prêt : quelle différence ?

L’assurance emprunteur et la garantie de prêt sont toutes deux des préalables indispensables à la souscription d’un prêt immobilier.

Cependant, elles ne couvrent pas les mêmes risques. Le rôle de l’assurance emprunteur est de prendre le relais en cas de difficultés financières rencontrées par l’emprunteur, telles que la maladie, la perte de son emploi, ou une incapacité de travail. L’assurance permet alors de rembourser le capital restant dû.

La garantie de prêt quant à elle, vise à prémunir le créancier sur le remboursement des fonds prêtés. Ainsi, en cas d’insolvabilité de l’emprunteur, l’organisme de prêt pourra utiliser la garantie de prêt pour se rembourser le capital restant dû.

Il existe différents types de garanties de prêt, parmi lesquels, le privilège de prêteur de deniers.

Le privilège de prêteur de deniers, qu’est-ce que c’est ?

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une sûreté immobilière prévue aux articles 2373 et suivants du Code Civil.

Le privilège de prêteur de deniers est semblable à l’hypothèque, sauf qu’elle permet en plus, comme son nom l’indique, de privilégier un créancier à d’autres du fait de la particularité de sa créance. En d’autres termes, en cas d’insolvabilité de l’emprunteur, si le bien immobilier est saisi et vendu, la banque sera payée en premier rang devant les autres créanciers.

Toutefois, il est à préciser qu’étant une garantie immobilière, le privilège de prêteur de deniers ne pourra s’appliquer uniquement pour les prêts utilisés pour l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien. En somme, il ne peut être invoqué par l’emprunteur pour garantir le remboursement d’un prêt immobilier destiné à financer des travaux de réhabilitation, ou des travaux de construction. Pour de tels crédits, le créancier prêteur devra utiliser la garantie hypothécaire.

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La mise en place du PPD

Le privilège de prêteur de deniers devra obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié.  Il doit être stipulé que :

  • l’emprunt bancaire a bel et bien servi à l’acquisition d’un bien immobilier neuf et ancien
  • le paiement du prix de vente a été réalisé grâce à l’argent emprunté
  • le privilège de prêteur de deniers doit être publié au Service de la Publicité Foncière (SPF) dans un délai de deux mois suivant la vente du bien.

La garantie du privilège de prêteur de deniers prendra ensuite effet à compter de la date de la vente, et non pas la date de sa publication au SPF.

Cela signifie qu’à partir de cette date, la banque aura la priorité sur tous les autres créanciers hypothécaires. Et en cas de non remboursement du prêt immobilier, il est ainsi en droit de saisir le bien pour se rembourser.

En cas d’insolvabilité de l’emprunteur, comment ça fonctionne ?

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne de la même façon que l’hypothèque. Elle interviendra en cas de défaillance du débiteur. De ce fait, si ce dernier ne peut plus rembourser le prêt contracté (en raison d’une incapacité, perte d’emploi…), la banque actionnera la garantie par la saisie et la vente du bien qu’elle a financé, cela afin de se rembourser. Elle aura la priorité sur tous les autres créanciers hypothécaires. Si la somme obtenue après la vente couvre la dette, la banque liquidera la créance. Dans le cas contraire, la différence sera à la charge de l’emprunteur.

Privilège de prêteur de deniers : quels frais sont à prévoir ?

Sachez que les frais engagés par le privilège de prêteur de deniers sont à la charge de l’emprunteur. Exonéré de la taxe de publicité foncière, son coût s’avère toutefois moins élevé que celui de l’hypothèque. Vous devrez compter entre 0,5 et 1% du montant emprunté à la banque.

En outre, des frais supplémentaires seront à prévoir en cas de mainlevée du PPD, dans l’hypothèse d’une sortie anticipée du prêt immobilier. Ils sont d’environ 0,7 % du capital emprunté.

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Cela arrive, par exemple, en cas de revente du bien immobilier avant le terme normal ou de rachat de crédit.

A noter : dans la pratique, pour se prémunir de l’insolvabilité de l’emprunteur, les banques ont tendance à privilégier cette garantie à l’hypothèque conventionnelle.

Quelle est la durée du privilège de prêteur de deniers ?

Le privilège de prêteur de deniers prend fin automatiquement deux ans après le remboursement de la totalité du prêt immobilier souscrit, sans engendrer aucun frais.

En revanche, si l’emprunteur décide de revendre son bien avant la fin de l’emprunt, il lui faudra faire une demande de mainlevée. Cela afin d’annuler le PPD et ainsi que le nouveau propriétaire du bien ne se voit pas engagé par cette garantie. Cette démarche est indispensable car, sans cela, la banque sera toujours en droit de saisir et vendre le bien en cas d’impayé, malgré le changement de propriétaire.

Quels sont les avantages du privilège de prêteur de deniers ?

Exonéré de la taxe de publicité foncière, la garantie du privilège de prêteur de deniers est sensiblement moins onéreuse qu’une hypothèque traditionnelle. Ce qui constitue un avantage considérable pour l’emprunteur. En outre, cette garantie renforce indéniablement la négociation dans l’octroi d’un prêt immobilier, en ce qu’elle donne un droit de privilège à l’organisme prêteur.

Le créancier est donc également bénéficiaire de la mise en œuvre d’une telle garantie. Elle lui permet de saisir et vendre le bien pour se rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur, cela en priorité sur les autres créanciers hypothécaires.

Quels sont les inconvénients ?

L’inconvénient principal du privilège de prêteur de deniers est qu’il n’est envisageable que pour les prêts utilisés en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Cette garantie ne pourra donc pas être appliquée au financement d’un bien en construction. Elle est également à exclure dans le cadre d’un rachat de crédit. En effet, le PPD ne peut être invoqué qu’une seule fois.

A propos de l'auteur

Anais Peresson

Anais Peresson

Je m’appelle Anaïs et suis titulaire d’une Maîtrise de Droit Economique et des Affaires. J’ai l’habitude de traiter de multiples sujets, des plus légers aux plus complexes, particulièrement dans les domaines du Droit et de la Finance.