Le privilège de prêteur de deniers : qu’est-ce que c’est ?

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Le privilège de prêteur de deniers : qu'est-ce que c'est ?

Parmi les principale garanties d’un prêt immobilier, il n’est pas rare d’entendre parler du PPD. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? A quoi sert cette garantie ? Quelles conséquences sur mon bien ?

Qu’est-ce que le PPD ?

Le PPD, ou Privilège de Prêteur de Deniers, est avec l’hypothèque et le cautionnement, une des garanties possibles sur un prêt immobilier.

Cette garantie permet à la banque, en cas de défaut de paiement et de saisie de votre bien par huissier de justice mandaté de faire valoir son droit de remboursement.
Il deviendra ainsi un créancier prioritaire. On parle aussi de créancier privilégié.
L’accord à proprement parlé de l’emprunteur n’est pas nécessaire. Les formalités sont établies directement avec le notaire, selon les conditions de prêt pré-signées par l’emprunteur. Dans l’acte authentique signé par l’acquéreur, il sera fait mention du moyen utilisé pour le financement et de la garantie prise sur le prêt.

Par les temps qui courent, il est très rare de voir un prêt immobilier accordé sans prise de garantie. En l’absence de PPD, Hypothèque ou Cautionnement, il peut également être pris un Nantissement sur un contrat d’Assurance Vie. Cette dernière option est intéressante pour éviter les frais liées à la prise de garantie classique. Sous réserve de disposer d’un placement équivalent à la valeur du prêt, bloqué pour la durée de celui-ci.

Quelle différence avec l’hypothèque ?

La différence entre un PPD et une hypothèque réside dans la nature du bien pris en garanti. Pour le PPD, le bien doit être physiquement existant au moment de la signature du contrat de prêt. Palpable en quelque sorte. C’est d’ailleurs pour cette raison que PPD et Hypothèque se côtoient très souvent dans un dossier de prêt. Ainsi, les éléments financés par un PPD :

  • Terrain
  • Maison neuve dont la construction est terminée
  • Maison dans l’ancien, à l’exclusion des travaux prévus

Par une Hypothèque :

  • Frais divers : frais de dossier, frais d’agence immobilière, frais de notaire, …
  • Construction
  • Travaux
  • Achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Exception faite de la partie déjà construite de l’immeuble si achat en cours de construction. Dans ce cas, il sera nécessaire de récupérer une attestation auprès du constructeur.
  • Frais de garantie, dont l’hypothèque consentie à un tiers (cf plus bas)
  • Rachat de prêt

 

Assurance emprunteur et Garantie de Prêt : quelle différence ?

L’assurance emprunteur a pour but de maintenir la situation financière d’un emprunteur en cas de problème de santé, que celui-ci soit causé par un accident ou une maladie. Dans les limites nommées au contrat initial, après acceptation d’un questionnaire de santé.
L’assurance peut également inclure une option contre la perte d’emploi.

La garantie d’un prêt permet, quant à elle à la banque de récupérer les fonds prêtés en cas de défaut de paiement.

« L’assuré » couvert dans ces deux contrats est donc différent.
Ces deux types d’assurance ne sont donc pas antagonistes. Elles seront d’ailleurs bien souvent complémentaires.
En effet, une bonne couverture d’assurance permettra à l’assuré de maintenir une situation financière correcte et donc de pouvoir maintenir ses remboursements d’emprunt. En s’assurant une bonne couverture, il se prémunit contre les éventuels effets de la prise de garantie sur son prêt.
De plus, le but premier d’une banque est de s’assurer le bon remboursement d’un prêt dans les termes prévus au contrat. Il sera donc attentif à ce que les emprunteurs soient bien couverts par l’assurance emprunteur. Dans le cas contraire, la banque pourrait refuser un cautionnement par exemple au profit d’un PPD, plus sécuritaire.

Les avantages du PPD 

  • Le coût : il coûte moins cher qu’une hypothèque. En effet, contrairement à l’hypothèque, le PPD n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Dans certains cas, il peut même être moins cher qu’une assurance caution. C’est notamment le cas pour les prêts de petit montant et/ou les logements financés par un PTZ (Prêt à Taux Zéro).
  • La simplicité : Contrairement à une assurance caution, il n’existe pas de condition de revenus ou de taux d’endettement. Cette garantie est ainsi plus souple et facile à mettre en place. Pour la vision emprunteur du moins.

 

Les inconvénients du PPD

  • Hypothèque consentie à un tiers : En cas d’achat en indivision par deux prêts séparés, le co-propriétaire devra donner son accord pour la prise de garantie PPD sur le bien. Par ce procédé, il autorisera ainsi le créancier à saisir le bien, le mettre en vente pour se rembourser la partie en défaut de paiement. Quand bien même ce défaut de paiement ne le concerne pas. C’est ce que l’on appelle l’Hypothèque consentie à un tiers. Il sous entend donc des nouveaux frais de publicité foncière et d’émolument du notaire.
  • Frais de mainlevée : En cas de revente du bien immobilier avant le terme du prêt garanti, il conviendra d’effectuer une demande de mainlevée anticipée. Des frais seront ainsi à régler auprès du notaire. Lui-même se chargera de répartir le montant entre les taxes et ses propres émoluments.

PPD et insolvabilité : les conséquences

En cas de défaut de paiement, l’emprunteur défaillant sera adressé au service contentieux du créancier. Ce service a pour but d’éviter de passer par l’activation de la garantie prise sur le prêt.
Après un délai laissé au jugement du service, et en cas d’impossibilité pour l’emprunteur de recouvrer sa dette, deux solutions s’imposent à lui :

  • Mettre en vente lui-même son bien afin de rembourser le créancier
  • Laisser la banque effectuer les démarches permettant la saisie du bien. Cette procédure aboutie à la mise en vente du bien pour rembourser les différents créanciers qui se sont manifestés.
    Cette mise en vente se fera sous la forme d’une adjudication judiciaire. Il s’agit d’un système d’enchère. Le prix de base est bien souvent inférieur au prix du marché. Les acquéreurs potentiels doivent se faire représenter par un avocat spécialisé pour pouvoir se porter acquéreur. Seul la meilleure enchère l’emporte. Tout cela est ainsi très réglementé.

Qui peut faire valoir son droit sur un PPD ?

En général, la banque ayant financé le prêt principal s’est inscrit en rang 1. C’est à dire qu’elle est prioritaire sur l’ensemble des autres créanciers que l’emprunteur pourrait avoir. D’autres organismes ont cependant, avec votre accord, s’être inscrit en rang 2 ou 3. Ils récupéreront ainsi les fruits restants de la vente en cas de plus-value par apport au montant de prêt restant, frais de la vente déduits.

A noter toutefois que le PPD octroie uniquement le statut de créancier prioritaire. Ce n’est pas la banque qui effectuera la distribution des avoirs récupérés suite à la vente. Un huissier mandaté sera chargé de cette tâche. Il examinera les requérants, le montant demandé, leur rang prioritaire. A l’issue, il effectuera la répartition. En cas de fonds restants, ceux-ci sont restitués au « vendeur ».

La levée du PPD

La levée du PPD est faite d’office un an après le remboursement total du prêt, sans frais ni formalité.

Cette durée permet en effet à la banque de pouvoir actionner la garantie, même si la durée du prêt venait à être rallongée pour diverses raison :

  • Options de modulation d’échéance rallongeant la durée
  • Pause mensualité
  • Impayés

Cette durée de sécurité peut cependant être réduite sur demande et justificatif, à savoir une attestation de remboursement anticipé total du prêt. D’ordre général, l’établissement bancaire enverra automatiquement le document au notaire.
Cette action d’effacement anticipé du PPD se nomme une mainlevée d’hypothèque, quand bien même elle concerne un PPD. Attention, cette action est soumise à des frais complémentaire.

Qui effectue la levée ?

  • A terme échu : la chambre des hypothèques
  • Avant terme :
    • Sur demande du notaire en cas de revente du bien avant le terme du prêt. Dans le cadre d’un rachat de prêt, la transaction sera également faite par le notaire pour la modification de la garantie sur le même bien.
    • Sur demande du propriétaire du prêt si le prêt est entièrement remboursé et qu’il ne souhaite pas attendre l’année prévue

 

Le conseil d’ilbi.org

Si votre dossier de financement est un peu fragile, ne vous focalisez pas sur une assurance caution. Préférez un PPD, plus sécuritaire pour la banque.