Comprendre le principe de la SCPI de rendement

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Comprendre le principe de la SCPI de rendement

Le bilan semestriel de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) vient de confirmer sans surprise une chute drastique dans la collecte des SCPI au deuxième trimestre. Cela signifierait-t-il la fin d’un âge d’or ? Pas vraiment. Dans l’ensemble, les signaux restent positifs :  Le taux moyen de récupération des loyers, attendu aux alentours des 50%, s’est finalement établi à 78%. Le rendement moyen a certes baissé pour avoisiner les 4% mais plusieurs experts s’attendaient à pire. Il est clair que cette classe d’actif est encore très prisée par les épargnants français. Les SCPI de rendement continuent notamment à être parmi les plus performantes. Pourquoi est-ce donc le cas ? Quels sont les avantages d’un investissement en SCPI de rendement ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une entité qui fait l’acquisition de l’immobilier d’entreprise, de locaux d’activités, d’entrepôts ou de logements à travers des fonds investis par un collectif d’associés. La société achète des actifs immobiliers de qualité. Elle cible des zones stratégiques faisant preuve d’un grand dynamisme sur le plan économique. Il est à noter qu’il existe deux types de SCPI : les SCPI de rendement qui permettent une rentrée constante de revenu locatif, et les SCPI fiscales qui produisent une diminution d’impôt selon la réglementation fiscale concernée. Plusieurs SCPI se distinguent avec des rendements bruts touchant occasionnellement les 7%. Ceci les rend bien plus pertinentes que le marché global de pierre-papier. Il est un fait que le rendement net de ce dernier diminue au fil des années.

La SCPI de rendement

En France, on dénombre près de 100 SCPI de rendement. Ce type de SCPI est divisé entre deux catégories: les SCPI à capital fixe et celles à capital variable. Une SCPI à capital fixe veut tout simplement dire que le capital fixé au début dans les statuts ne connaîtra pas de grandes variations. La production de nouvelles parts se réalisera donc par augmentation de capital successives. Afin de pouvoir réaliser une augmentation de capital, deux conditions doivent être respectées : 75% de la précédente augmentation doivent avoir été injectés dans des actifs. Aussi, les anciennes parts ne doivent pas être cédées à un prix inférieur à celui des nouvelles parts. Concernant la transaction de parts, pendant une augmentation de capital de la SCPI, les parts dernièrement créées peuvent librement être mises à disposition sur le marché primaire au prix établi par la société de gestion. Outre les augmentations de capital, si un associé souhaite souscrire à des parts, il devra le faire auprès de vendeurs sur le marché secondaire à un prix d’exécution.

Dans le cas d’une SCPI variable, la somme du capital statutaire possède un seuil. Le capital peut potentiellement augmenter après décision d’une Assemblée Générale Extraordinaire. Tant que le seuil fixé n’est pas atteint, tout individu intéressé peut devenir associé au prix de souscription établi par la société de gestion. Les associés de la SCPI peuvent revendre leurs parts à tout moment sur le marché primaire  à la valeur de retrait. La différence sera comblée par la production de nouvelles parts. Le prix de souscription est fixé par la société de gestion. Cela doit être dans la limite d’environ 10% de la valeur de reconstitution. Si le lancement de nouvelles parts ne suffit pas à combler les reventes de parts, un fonds de substitution sera mis à disposition  par la SCPI. En cas d’échec, les actifs seront vendus.

Les SCPI de rendement cherchent à offrir du haut rendement. Les sociétés de gestion ciblent principalement les bureaux, les entrepôts ou les commerces. Elles ont également la caractéristique de vouloir diversifier à l’internationale. En conséquence, un taux de rendement autour des 5% est plus que jamais envisageable.

Exemple de SCPI de rendement avec la SCPI PRIMOPIERRE : Lancée en 2008, Primopierre fait figure de référence sur le marché des SCPI dites de rendement et plus particulièrement des SCPI de Bureaux. Primopierre est une SCPI à capital variable  ayant pour objectif la détention d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique  que locatif. La SCPI est reconnue pour sa forte capacité à collecter. Cette aptitude lui permet d’accéder à des actifs de qualités et de tailles importantes pouvant satisfaire à l’ensemble des demandes de grands acteurs économiques cherchant à rationaliser leurs surfaces et à minimiser leurs coûts.

En fin 2019, Primopierre avait atteint les 3 milliards d’euros de capitalisation faisant d’elle l’une des SCPI les plus capitalisées du marché.