Comment s’y prendre pour louer sa maison ?

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Comment s’y prendre pour louer sa maison ?

Vous êtes propriétaire d’une maison et souhaitez la mettre en location ? Comment s’y prendre ? Par quoi commencer pour louer sa maison ? Découvrons ensemble les différentes étapes à respecter pour réussir au mieux votre opération.

Définir le mode de gestion

Tout d’abord, il conviendra de se poser la question du mode de gestion souhaité. Préférez-vous vous occuper vous-même de la location ou souhaitez-vous déléguer la gestion à une agence immobilière ?

Louer par soi-même

Il est tout à fait possible de louer en direct son bien immobilier. Attention cependant à bien peser le pour et le contre de ce type d’opération.

  • Les avantages
    • Pas de frais d’agence à régler : la totalité des loyers sera récupérée.
    • Vous choisissez vous-même les locataires. Parfait si vous souhaitez vous fier à votre « feeling » ou votre instinct.
  • Les inconvénients
    • Se rendre disponible pour les visites mais aussi les divers travaux de réparation
    • Rédiger soi-même le bail de location.
    • Risque de fixer un loyer qui ne soit pas dans la loi du marché et donc un risque de rester avec un logement vide.

Louer via une agence

Il est tout à fait possible de déléguer la gestion à une agence. De la même façon que la première option, celle-ci présente, elle aussi, des avantages et inconvénients.

  • Les avantages
    • Gain de temps : l’agence se charge elle-même d’effectuer les visites et trouver les locataires, ainsi qu’assurer le suivi administratif
    • Louer au juste prix : grâce à son expérience, l’agence immobilière sera plus à même de définir avec vous le loyer le plus juste, dans le marché. Ceci sera un gage de louer votre logement rapidement et éviter les logements vacants.
      Bénéficier d’une assurance vacance locative : certaines agences immobilières proposent un package dans leur contrat de location signé avec le propriétaire bailleur. Elle propose ainsi une assurance couvrant la vacance de locataire, c’est à dire si le logement reste vite entre deux contrats de location. De le même façon, une option contre les conséquences de la détérioration possible de la maison par les locataires peut être incluse.
  • Les inconvénients
    • Frais d’agence à régler. Ceux-ci se situent en général dans une fourchette de . Ils permettent de couvrir les frais liés à la recherche de locataire, à la rédaction du contrat de bail ou encore l’état des lieux d’entrée et de sortie. De même que l’envoi des quittances de loyer au locataire et la réception des fonds à votre profit.
      A noter que des frais d’agence sont également supportés, en partie, par le locataire. Cela peut, dans certains cas, en freiner certains.

 

Préparer votre maison pour la location

Cela peut paraître étonnant mais de la même façon que pour la mise en vente de sa maison, il est impératif de bien préparer son logement.
Pour cela, effectuez un premier tour complet de la maison.

  • Notez tous les petits travaux à effectuer : prise électrique mal fixé, fils électriques à nus, seuil de porte manquant, plinthe qui se décolle, …
    Cela vous permettra :

    • D’attirer plus facilement les locataires
    • De bénéficier d’un bon point de départ pour l’état des lieux d’entrée
  • Faire un ménage complet et dans tous les recoins (hotte, ventilation, …)
  • Faites du vide ! Il faut laisser de la place au regard afin de pouvoir se projeter plus facilement
  • N’hésitez pas à refaire les peintures ! Un coup de peinture avec des couleurs neutres permettra au locataire de se projeter plus facilement dans le logement.

 

Faire réaliser les diagnostics obligatoire

Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire de fournir au locataire un certain nombre de documents réglementaires. Afin d’établir la plupart d’entre eux, il sera nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur immobilier.
Pour en savoir plus sur le métier de diagnostiqueur immobilier

Ces documents sont listés dans l’article L274-1 du Code de la construction et de l’habitation
Pour résumer, vous devrez fournir :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Constat de risque d’exposition au plomb
  • État relatif à
    • l’amiante
    • les installations électriques et de gaz
    • l’installation d’assainissement non collectif
  • La présence d’éventuelles servitudes de passage

 

Fixer le montant du loyer

Fixer le montant du loyer n’est pas forcément chose aisée. Vous aurez en tête de rentabiliser votre achat mais aussi de louer rapidement votre logement. Il faudra donc être à même d’établir un juste équilibre.

Afin de vous aider dans votre décision, une agence immobilière sera à votre disposition, si vous passez par leur service bien entendu. N’hésitez pas non plus à mettre en place une veille sur les sites d’annonces immobilières en ligne type Leboncoin. Vous pourrez ainsi voir le montant moyen du loyer et surtout observé, dans la durée, le délai que m’est tel ou tel bien à se louer.

De plus, il faut savoir que, dans un calcul de taux d’endettement, une banque prend en général 70 % du montant des loyers perçus. Elle prend en effet ainsi en compte les charges supplémentaires que vous pourriez avoir, en lien avec la location

  • Taxe foncière
  • Travaux éventuels
  • Vacance de locataires

Vous pourrez également vous faire aider le l’ADIL (Agence Départementale pour l’information sur le logement) de votre département.

 

L’annonce et les visites

Comme pour toute annonce, il faut réussir à retenir l’attention des futures locataires en quelques secondes. Pour cela, quelques conseils :

  • Adoptez un ton neutre
  • Indiquez uniquement des informations factuelles utiles :
    • La distance des commerces ou écoles
    • Les transports en commun proches
    • L’environnement visuel et sonore
    • L’exposition
    • Le nombre de pièces et la superficie totale, ainsi que la superficie de la pièce de vie
    • L’état des extérieurs (jardin, cabanon de jardin voir garage annexe)
  • De plus, ajoutez des photos mettant en valeur les points forts de votre maison (jardin, pièce de vie lumineuse, suite parentale, …). Pensez à prendre les photos avec un rayon de soleil, volet ouvert et rideaux tirés (si le vis à vis le permet!).

 

Réaliser les visites

Dans le cas d’une location déléguée à l’agence, vous n’aurez pas à vous soucier de réaliser les visites. Si vous vous en chargez vous-même, voici quelques conseils :

  • Laisser les locataires se déplacer dans les lieux, discuter entre eux d’un éventuel aménagement des pièces. C’est même plutôt bon signe !
  • Adaptez vous à leurs horaires ! Bien souvent, les agents immobiliers travaillent sur des horaires assez atypiques (tard le soir, sur la plage de midi). Rendez-vous disponible sur ces créneaux. Dites vous bien que ce n’est que le temps de trouver des locataires !

 

Choisir son locataire

Vient l’étape décisive du choix des locataires. Pour cela, vous êtes en droit de lui demander un certain nombre de renseignements :

  • Justificatif d’identité en cours de validité : carte nationale d’identité, passeport ou titre de séjour
  • Un justificatif de domicile actuel
  • Justificatif de revenus : contrat de travail si moins de 3 mois ou bulletin de salaire des 3 derniers mois ou deux derniers bilans si travailleur indépendant.
    Attention, il est interdit de lui demander ses derniers relevés de compte !

A noter que vous pourrez également lui demander :

  • Une caution : soit par le recours à une tierce personne (un garant) soit par un organisme caution
  • Un dépôt de garantie correspondant au maximum à un mois de loyer hors charge

 

Suivi administratif de la location

A la remise des clés, vous devrez remettre au locataire

  • Une copie de son bail signé, accompagné des documents obligatoires listés plus haut
  • L’état d’entrée dans les lieux que vous aurez rempli avec lui.

Chaque mois, vous aurez l’obligation de lui faire suivre une quittance de loyer, dûment remplie.

 

Le conseil d’ilbi.org

N’hésitez pas à prendre contact avec votre assureur pour l’informer de votre projet de location. Il pourra vous donner quelques informations précieuses comme le montant de l’assurance propriétaire bailleur ainsi que les documents à récupérer en amont. De la même façon, il pourra vous fournir un exemplaire de bail à utiliser.