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Comment s’y prendre pour louer sa maison ?

Comment s’y prendre pour louer sa maison ?

Vous souhaitez mettre votre maison en location mais ne savez pas comment vous y prendre ? Pour cela, vous devrez préparer votre bien à la location et respecter certaines formalités obligatoires. Dans cet article, nous vous présentons les différentes étapes à suivre pour louer votre bien en bonne et due forme.

Étape n°1 : choisir de louer sa maison soi-même ou par agence

Avant de procéder à la location de votre maison, vous devez d’abord savoir si vous préférez faire appel à un professionnel de l’immobilier, autrement dit un agent immobilier, ou bien vous occuper vous-même de la location de votre bien.

Les deux options présentent des avantages et des inconvénients. Louer de particulier à particulier permet d’éviter les frais d’agence et ainsi d’encaisser la totalité des loyers. Mais cela vous demandera davantage de temps, puisque vous devrez vous occupez vous-même d’organiser les visites et de trouver les locataires. A l’inverse, si vous passez par une agence, c’est elle qui s’occupe de tout cela à votre place. Elle se charge de trouver les locataires et s’occupe des visites. Mais en contrepartie, elle prendra une commission sur les loyers (environ 5% du loyer total) et vous devrez lui verser des honoraires.

Étape n°2 : préparer votre maison à la location

Ensuite, avant de chercher un locataire et de publier votre annonce, il est primordial de préparer votre bien aux futures visites. Il s’agit d’une étape décisive, que vous soyez propriétaire d’une maison ou bien d’un appartement. En effet, les locataires potentiels doivent pouvoir se projeter dans le logement. Il est donc indispensable de soigner l’aspect de votre maison. Ne vous inquiétez, cela ne nécessite pas forcément de réaliser de gros travaux. Souvent, quelques petits aménagements suffisent pour remettre la maison au goût du jour avant les visites.

En somme, vous devrez :

  • Nettoyer le logement dans les moindres recoins ;
  • Dépersonnaliser au maximum la maison afin que les visiteurs s’y projettent ;
  • Déplacer les affaires encombrantes et volumineuses pour rendre votre logement spacieux ;
  • Repeindre les murs tachés ou sombres pour éclairer vos pièces ;
  • Réparer ce qui est cassé ou défectueux (poignées, interrupteurs…) ;
  • Réaliser des travaux si nécessaire.

Le logement devra comporter les éléments d’équipement et de confort réglementaires : alimentation en eau potable, réseau d’évacuation des eaux ménagères, chauffage, sanitaires et cuisine.

Étape n°3 : faire réaliser les diagnostics techniques obligatoires

Sachez qu’en tant que bailleur, vous devrez fournir à l’acheteur un certain nombre de documents obligatoires relatifs à l’état du logement, dont l’ensemble constitue le dossier de diagnostic technique immobilier (DDT) de la maison. Il devra être annexé au bail ou remis par voie dématérialisée. La loi vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d’information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.

Ce dossier devra inclure les documents suivants :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d’isolation thermique de votre maison et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
  • Un diagnostic des installations intérieures d’électricité et de gaz afin d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes ;
  • L’Etat des Risques et Pollutions (ERP) qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d’exposition à un ou plusieurs risques, sur l’imprimé ERP ;
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) qui révèle si les revêtements de la maison contiennent ou non du plomb ;
  • Un diagnostic amiante dans le cas où le permis de construire de votre maison a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Lire aussi :  Comment faire pour louer un appartement sans garant ?

La plupart de ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel, à savoir un diagnostiqueur immobilier, certifié par un organisme accrédité dans le domaine de la construction.

Étape n°4 : fixer le montant du loyer de votre maison

Pour fixer le loyer de votre maison, vous pouvez déjà jeter un coup d’œil sur les sites d’annonces immobilières sur Internet. Référez-vous aux prix pratiqués pour le même type de bien, dans le même secteur géographique que le vôtre.

Ensuite, sachez que pour une maison individuelle, où le décompte des charges communes n’est pas géré par un syndic professionnel, il est important de bien évaluer les charges que vous aurez à payer et que vous pourrez ensuite répercuter au locataire.

Enfin, vous devrez également vous renseigner pour savoir s’il existe des règles particulières applicables à votre bien. En effet, dans certains cas, le loyer peut être plafonné :

  • Dans le cadre d’investissement locatif soumis à des avantages fiscaux ;
  • Dans certaines zones géographiques, dites « tendues », où la révision de loyer est encadrée. Pour en savoir plus, cliquez-ici.

Il est conseillé de se faire aider par l’Adil (Agence départementale pour l’information sur le logement) de votre département, dont vous trouverez l’adresse sur le site de l’ANIL.

Étape n°5 : Rédiger et publier votre annonce

Après avoir fixé le loyer de votre maison, vous pouvez passer à la rédaction et publication de votre annonce.

La rédaction de votre annonce

Pour louer votre maison, vous devez rédiger une annonce présentant votre bien de façon précise afin que cela permette au locataire de savoir ce que vous proposez et si cela correspond à leur recherche.

Certaines informations indispensables devront impérativement apparaitre dans votre annonce, telles que :

  • La superficie de la maison et du terrain ;
  • Le nombre et la fonction des pièces, le nombre d’étages, la présence d’un jardin ;
  • Le loyer demandé, charges comprises (CC) ;
  • La date à partir de laquelle le bien est disponible ;
  • Vos coordonnées (numéro de téléphone et/ou adresse e-mail) ;
  • Plusieurs photos mettant en valeur les points forts de la maison.

Précisez également s’il s’agit d’une maison de plein-pied ou sur plusieurs niveaux et insistez bien sur ses points forts, tels que les espaces de confort (balcon, cave, grenier, garage, terrasse, parking, jardin…) et les points d’intérêts qui se situent à proximité de la maison : commerces, écoles, espaces verts, transports en commun…

La publication de votre annonce

Le plus simple et rapide pour publier votre annonce immobilière est d’utiliser Internet. Cela permettra d’augmenter considérablement la visibilité de votre annonce et ainsi atteindre le maximum de candidats potentiels à la location.

Ceci étant dit, rien ne vous empêche de déposer quelques annonces papier chez les commerçants autour de chez vous pour informer les personnes vivant à proximité. Le bouche à oreille peut également être très efficace.

Étape n°6 : demander certaines garanties au locataire

Pour vous aider à sélectionner le locataire qui vous conviendra le mieux, vous pouvez demander aux candidats à la location un certain nombre de garanties.

Les justificatifs de sa solvabilité

Voici les documents que vous pourrez exiger des potentiels candidats à la location, cela vous permettra de choisir le candidat le plus fiable :

  • Un justificatif d’identité (carte d’identité ou de votre passeport) ;
  • Un justificatif de domicile (quittance EDF, avis de taxe d’habitation…) ;
  • Un justificatif de profession (contrat de travail pour les salariés ou toute pièce récente attestant de l’activité professionnelle) ;
  • Un justificatif de revenus (les trois derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié ou les deux derniers bilans si vous êtes travailleur indépendant).
Lire aussi :  Comment devenir diagnostiqueur immobilier ?

Les garanties de paiement

Pour éviter le risque d’être confronté au défaut de paiement du locataire ou pour vous couvrir en cas de dégradations de votre maison, vous avez la possibilité de demander les garanties suivantes :

  • La caution: La caution (ou garant) est une personne solvable (qui dispose de revenus suffisants), physique (membre de la famille, ami, tiers) ou une personne morale (entreprises, banques, associations) qui va se porter caution du locataire. Son rôle sera de payer le loyer dans l’hypothèse où le locataire n’est plus en mesure de le faire ;
  • Le dépôt de garantie : il s’agit d’une somme d’argent remise à la signature du contrat de bail pour garantir le bailleur des réparations éventuelles qui incomberaient au locataire à l’issue de son occupation des lieux. Son montant doit se limiter à 1 mois de loyer hors charges, et être restitué à la fin du bail.

Vous pouvez aussi opter pour l’assurance loyer impayé. C’est une bonne alternative à la caution. Il s’agit d’un contrat souscrit par le bailleur qui lui assure le versement des loyers si le locataire n’est plus en mesure de payer. Contrairement au garant qu’il faudra poursuivre en parallèle du locataire en cas d’impayé, cette assurance s’active de façon automatique. En outre, elle présente également davantage de sécurité que le garant, qui peut, tout comme le locataire, devenir insolvable.

A noter : avant de souscrire une assurance loyer impayé, il est conseillé de vérifier qu’elle ne soit pas déjà intégrée à votre contrat d’assurance multirisques habitation.

Étape n°7 : préparez les documents obligatoires à remettre au locataire

Après avoir choisi le locataire, vous devrez concrétiser la location de votre maison par la signature du contrat de bail et la remise des clés au locataire, auquel vous devrez fournir certains documents obligatoires.

Avant tout, le propriétaire devra remettre au locataire un exemplaire du contrat de location signé par les deux parties.  Mais d’autres documents doivent également être annexés au bail, tels que :

  • Le dossier de diagnostic technique (DDT) composé des diagnostics immobiliers obligatoires (comme vu précédemment) ;
  • Une notice informative indiquant les droits et les devoirs de chaque partie. Cette notice va donc détailler les termes mentionnés dans le contrat de bail ;
  • L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) ;
  • Une copie de la  convention Anah si le logement loué est conventionné ;
  • Une copie de la grille de vétusté si le propriétaire a décidé d’en appliquer une ;
  • L’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
  • L’acte de cautionnement si vous avez demandé au locataire de faire appel à un garant.
  • L’état des lieux d’entrée permettant de déterminer l’état du logement à l’entrée du locataire dans les lieux. Il devra être établie par écrit, en présence du locataire, et signée par les deux parties, avant la remise en mains propres des clés au locataire.

A propos de l'auteur

Anais Peresson

Anais Peresson

Je m’appelle Anaïs et suis titulaire d’une Maîtrise de Droit Economique et des Affaires. J’ai l’habitude de traiter de multiples sujets, des plus légers aux plus complexes, particulièrement dans les domaines du Droit et de la Finance.