Rachat de crédit hypothécaire : qu’est-ce que c’est ? Comment ça marche ?

Rachat de crédit hypothécaire

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Il s’agit d’une opération par laquelle un organisme financer procède au rachat de tous vos encours de crédits et garanti ce nouveau prêt par une prise de garantie sur un bien immobilier.
Ne se limitant pas au seul capital restant dû de vos encours de crédits, il peut inclure un nouveau projet, sans avoir besoin de fournir de justificatif pour celui-ci. Le rachat de prêt hypothécaire peut ainsi répondre à un besoin de trésorerie.

Bien évidemment, le fait de prendre une garantie sur un bien immobilier sous entend que les emprunteurs doivent obligatoirement être propriétaires de ce bien. Il peut cependant s’agir d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou un bien locatif.

Ce type de prêt diffère d’un rachat de prêt immobilier classique par sa prise de garantie réelle. En effet, le premier type de prêt peut être garantie par une caution. Cela sous entend ainsi que le prêteur, en cas d’impayé, ne se retrouve pas dans la liste des créanciers prioritaires. Cette situation représentant un risque supplémentaire pour eux, ils sont uniquement réservés aux dossiers disposant de solides arguments financiers. Le rachat de prêt hypothécaire peut donc être souscrit par des ménages connaissant des situations plus « tendues ».

Suite à l’ordonnance sur le droit des suretés publiée au Journal Officiel du 24 mars 2006, le crédit hypothécaire pouvait être rechargeable.
Or, depuis juillet 2014, cette possibilité a été supprimée. Il n’est ainsi plus possible pour un seul bien immobilier de servir de garantie à plusieurs lignes de prêts de ce type (qui étaient malgré tout limitées au montant initial de l’hypothèque).

Il existe une déclinaison du rachat de prêt hypothécaire classique : le rachat de prêt viager hypothécaire (info ici). Si le fonctionnement initial est identique à savoir la possibilité de regrouper tous les encours de prêts détenus auprès de créanciers différents en contrepartie d’une hypothèque sur le bien immobilier, les modalités de remboursement divergent. En effet, le créancier se remboursera au décès de son débiteur en organisant la revente du bien pris en garantie.
L’emprunteur n’a donc pas l’obligation, comme dans une hypothèque classique, de rembourser le prêt de son vivant.
A noter que ce type de prêt ne peut concerner que des biens destinés à l’habitation. Tous les biens servant d’hébergement à une activité professionnelle sont donc exclus.
Dans le cadre d’un rachat de prêt hypothécaire viager, ceci offre ainsi la possibilité à une personne âgée d’obtenir un financement ou rachat de prêt.

Le fonctionnement

Rachat de prêt hypothécaire classique

Avant de voir en détail le fonctionnement d’un rachat de prêt hypothécaire, il est nécessaire de faire un rappel sur le fonctionnement d’une hypothèque.
Une hypothèque est une garantie réelle. Par là même, elle doit se soumettre à un formalisme strict. Cette prise de garantie se fait en effet uniquement par le biais d’un acte notarié. L’enregistrement est par la suite transmis auprès de la chambre des hypothèques, plus précisement pour donner lieu à une publication aux services de publicité foncière.
Une hypothèque permet ainsi au créancier, en cas de non remboursement des encours et procédure amiable infructueuse de faire valoir son droit sur le bien : le saisir, le mettre en vente pour se rembourser à hauteur des fonds engagés.

Comme tout rachat de prêt classique, le rachat de prêt hypothécaire doit passer par des étapes bien précises :

  • Chiffrage préalable : Lors de cette étape, une première proposition pourra ainsi être remise au client en mentionnant les conditions de prêt (montant de l’emprunt, taux effectif, assurances, …) mais aussi les éléments concernant le bien pris en garantie.
  • Estimation du bien pris en garantie : Qu’elle se fasse par le biais d’une agence immobilière ou directement du notaire, le bien pris en garantie subira une expertise et une estimation afin de déterminer si le montant emprunté est cohérent avec la valeur du bien. Il est courant de constater que le montant de l’emprunt est limité à un montant maximum de 75% de la valeur du bien.
  • Vérification du rang hypothécaire : il est primordial pour un créancier de vérifier si le bien concerné fait ou non déjà l’objet d’une prise de garantie. Il s’agit d’une vérification fondamentale afin de déterminer son rang hypothécaire, c’est à dire son ordre de priorité pour se faire rembourser en cas d’impayé.
  • Edition et signature des offres : Contrairement à des offres de rachat de prêt classiques, celles émises dans le cadre d’un rachat de prêt hypothécaire doivent être signées devant notaire.
  • Déblocage des fonds et virement : Cette action est fait conjointement par la banque et le notaire, à la signature des offres. La part débloquée peut ainsi servir à rembourser les encours de crédits existants mais aussi, si cela était prévu au départ, servir à des dépenses personnelles sans justificatifs.

Rachat de prêt viager hypothécaire

Contrairement à un prêt immobilier ou rachat de prêt classique, l’emprunteur d’un rachat de prêt viager hypothécaire n’a pas l’obligation d’être couvert par une assurance, le remboursement étant prévu par la revente du bien à son décès. L’un des avantages est donc de pouvoir faire l’impasse sur le questionnaire médical.
Le montant total du prêt correspondra à une portion maximale de 75% de la valeur estimée du bien.
A noter également que les héritiers auront la possibilité de conserver le bien en procédant à un remboursement anticipé du prêt.
Que ce soit dans le cadre du rachat de prêt ou au décès de l’emprunteur, les indemnités de remboursement anticipé sont calculées en fonction du montant remboursé mais aussi et surtout de la date à laquelle il est fait ainsi que la part remboursée (partiellement ou en totalité).
D’ordre général, les taux pratiqués dans ce type d’emprunt sont assez élevés.

Pour l’un ou l’autre des prêts, la signature des offres définitives se fera devant notaire.

Les avantages

Comme n’importe quelle opération de rachat de crédit, vous pourrez prétendre, via ce nouvel emprunt, aux conditions de taux du moment. Dans un contexte de taux historiquement bas, ceci peut alors être une démarche financièrement intéressante.

Autre avantage, et non des moindres : diminuer la mensualité globale au titre de vos différents emprunts.
Comme dans un rachat de prêt classique, le fait de regrouper les différents encours détenus auprès d’un seul et même créancier, en lissant la durée à une seule et unique vous permet, dans la plupart des cas, de diminuer celle-ci. A noter qu’un rachat de prêt hypothécaire n’est pas soumis à une durée maximale d’emprunt.

S’agissant d’un crédit non affecté, vous n’aurez pas non plus l’obligation de fournir de justificatifs, bien que la plupart des établissements l’exigent (cf règles de fonctionnement propres à chaque établissement).

Enfin, vous pourrez solliciter un montant d’emprunt plus élevé qu’un simple crédit à la consommation. Ce type de prêt peut donc répondre à un besoin de trésorerie complémentaire et varié (par exemple, couvrir un découvert bancaire, racheter des encours à risque, acheter une nouvelle voiture et réaliser des travaux dans l’habitation).

Les inconvénients

Comme tous les rachats de prêt, cette opération n’est pas sans générer des frais non négligeables :

Frais classiques:

  • Frais de courtage si passage par un courtier
  • Frais de dossier
  • Indemnités de remboursement anticipé

Frais inédits:

  • Frais de publicité foncière liées à la prise de garantie réelle

Une certaine lourdeur administrative est également observée. Celle-ci est directement liée aux démarches nécessaires à la mise en place de ce type de rachat de prêt : expertise et estimation du bien par un professionnel agréé, passage devant le notaire, …

Enfin, il est nécessaire de souligner que même si vous bénéficiez des conditions de taux actuels, ceux-ci pourront être supérieurs à ceux pratiqués dans le cadre d’un rachat de prêt classique.

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