Le rachat de crédit immobilier : Guide complet

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Qu’est ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de prêt immobilier est une opération consistant à faire reprendre ses encours de crédit immobilier par un organisme autre que l’organisme prêteur initial (bien que certains cas très spécifiques de rachat de crédit par le même établissement puisse être pratiqués). A ne pas confondre cependant avec une renégociation ou un réaménagement de crédit immobilier.
Les formalités liées à l’étude et la mise en place d’un prêt immobilier s’applique ainsi de la même manière que pour un nouveau projet immobilier. Ceci suppose une nouvelle étude financière, des nouveaux délais de réflexion mais aussi et surtout, la possibilité de profiter des conditions tarifaires du moment.
Au vu des taux de crédit historiquement bas pratiqués en ce moment, on comprend la nette augmentation de cette pratique.

Le rachat de crédit immobilier

Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?

Les raisons poussant un emprunteur à faire racheter ses encours de crédit immobilier peuvent être multiples :

  • Gagner sur le coût global du crédit : Il s’agit ici de l’objectif principal. Que ce soit par une opération de lissage des différentes lignes de crédit existantes ou par une baisse de taux, le but premier du client est bien de gagner sur le coût global de son crédit immobilier.
  • Gagner sur la durée : bien souvent, cette raison se retrouve à l’approche de la retraite des emprunteurs. On peut en effet utiliser le rachat de crédit comme moyen de terminer son crédit avant la date initialement prévue. En effet, via un effet de levier permis par des taux inférieurs, ou encore un lissage n’ayant plus lieu d’être, l’emprunteur a la possibilité a iso mensualité de raccourcir la durée de remboursement.
  • Modifier la mensualité : tout comme le gain sur la durée, la mensualité prévue initialement n’est plus forcément celle qui correspond à votre situation actuelle. Peut-être y a-t-il eu une modification de la structure de la famille. Le petit deuxième se met au poney ? Le grand entre en études supérieures ? Vous avez eu une promotion ? Envie de souffler dans votre quotidien ?
    Bien souvent, les clauses du crédit immobilier prévoit une option de modulation d’échéance mais celle-ci est toujours limité à un certain pourcentage qui ne correspond pas forcément à votre besoin immédiat.
  • Optimiser la couverture d’assurance emprunteur : à la souscription de vos offres initiales, chaque emprunteur a dû remplir un questionnaire de santé selon son état de santé du moment. Peut-être celui-ci a-t-il évolué favorablement ou bien vous êtes désormais sensilisé au risque de chômage. L’arrivée d’un petit nouveau dans la famille vous invite peut être à revoir, comme n’importe quel contrat d’assurance, les conditions de couverture et prise en charge de cette protection.
    A noter également que certaines assurances utilisent le principe indemnitaire et d’autres le principe forfaitaire ce qui génèrera pour un même risque, un remboursement drastiquement différent.
    Enfin, certains contrats d’assurance nécessitent une déclaration à chaque changement de situation avec une modification des conditions tarifaires à cette occasion. C’est souvent le cas sur des cotisations basées sur le capital restant dû. Quitte à changer, autant faire reprendre la totalité du prêt.
  • Inclure un nouveau projet : un nouveau projet immobilier est souvent une occasion d’aller prospecter les différents établissements financiers. Fort de ce nouveau contact, cela est souvent l’occasion de regrouper en un seul et même établissement par deux opérations parallèles : le financement de votre nouveau projet et le rachat de celui existant.
  • Passer en taux fixe : encore pratiqué il y a quelques années, le taux variable était interessant dans un contexte de taux élevé. La perspective d’une baisse de taux importante était alors tout à fait censée. L’histoire l’a d’ailleurs confirmé. Fort de ce bon choix au départ, il est fortement conseillé aujourd’hui de sécuriser ce taux variable en le passant en taux fixe avant une prochaine remontée de taux.

La législation encadrant le rachat de crédit immobilier

L’objet du rachat de prêt immobilier étant bien un bien immobilier, la DCI (Directive des Crédits Immobiliers) s’applique, en parallèle de la Loi Neiertz luttant contre le surendettement.

La Directive des Crédits Immobiliers

Entrée en vigueur le 15 mai 2016 en remplacement de la loi Scrivener, elle impose désormais à tous les intermédiaires proposant des financements immobiliers de suivre une formation initiale de 40h et une formation continue de 7h par an. Lors de cette formation, les professionnels revoient l’intégralité des nouvelles règles applicables aux opérations de financement propres aux prêts immobiliers pour tous les types de clientèle, de la personne physique à la personne morale mais également les types de garantie pouvant être activées dans tel ou tel type de situation.
En somme, cette loi se dresse un peu comme un guide vous assurant le professionnalisme de votre interlocuteur.
N’hésitez pas à évoquer avec votre conseiller cette formation. Au vu de la durée et la récurrence de celle-ci, il ne peut l’avoir oublié !

La loi Neiertz

Il s’agit encore une fois d’apporter une protection pour le consommateur. Cette fois-ci cependant, ce sera une protection contre lui-même et les risques de surendettement auquel il pourrait devoir faire face avec la mise en place d’un nouveau crédit. Quand bien même cette nouvelle opération soit très similaire à la précédente au vu de la « simple » reprise des encours de prêt dans la quasi majorité des cas.
Ainsi, cette loi définit des minimas sociaux à respecter en fonction de la composition de la famille avec notamment un reste à vivre pour une personne seule, un couple, et chacun des enfants ou autre personne à charge.
Elle fixera également un taux de charge, tous crédits confondus, à ne pas dépasser.

Conditions nécessaires au rachat d’un crédit immobilier profitable

La première des conditions est bien entendu de profiter d’une baisse de taux sur les crédits immobiliers. Afin que cette opération soit interessante financièrement, on conseille en général un écart de taux de 1 point entre le prêt initial et la proposition. Exit donc la demande de rachat avec seulement 0.5 point de différence, sauf si votre recherche ne concerne pas uniquement le coût du crédit mais d’autres éléments parmi ceux évoqués précédemment.

La deuxième condition concerne l’aspect médical. En effet, il est recommandé avant d’entamer les démarches de vérifier que vous ne vous exposez pas à des exclusions de garantie, une surprime voir même un refus d’assurance. Le fait d’avoir développé une pathologie médicale à long terme entre la souscription de votre prêt immobilier et aujourd’hui doit ainsi vous amener à faire preuve de prudence dans vos démarches. En l’absence d’acceptation après questionnaire de santé, pensez bien à mettre le gain potentiel en perspective.

De plus, il conveient de ne pas être à la toute fin du crédit. Au vu de la construction de votre tableau d’amortissement, la grande part des intérets sera pris en charge en début de crédit. Ne vous attendez pas à un gain révolutionnaire après 10 ans de remboursement pour un prêt restant à courir seulement 5 ans de plus.

La dernière et non des moindres : être tout à fait transparent dans les renseignements donnés au conseiller/courtier/simulateur. En l’absence de la totalité des renseignements demandés, le professionnel ne pourra pas vous faire une offre réellement optimisée à votre situation.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Et oui, même si le gain est l’objectif principal de votre opération, il existe néanmoins des coûts additionnels à ne pas négliger au moment de votre prise de décision. Parmi ces frais annexes, on retrouve principalement :

  • Indemnité de remboursement anticipé : même si vous les aviez négociés initialement, rare sont les établissements acceptant une exonération de ces IRA suite au rachat du prêt par un autre établissement. Calculés sur la base du Capital Restant Dû et du taux d’intéret de la ligne de crédit concernée, ils sont plus élevés au départ et quasi inexistants en fin de crédit. A mettre en perspective avec le gain brut de la nouvelle opération.
  • Frais de dossier : et oui, le nouveau conseiller n’étant pas une machine, il s’agira en quelque sorte de sa rémunération au titre du temps passé sur votre demande. Bien que celle-ci n’aille pas directement dans sa poche mais dans celle de son employeur bien sûr !
  • Frais de garantie : qui dit nouveau crédit dit nouvelle garantie. A l’heure d’aujourd’hui, il n’y a quasiment aucun établissement qui accepterait de vous faire un prêt immobilier sans exiger une garantie en couverture de celui-ci. Il pourra s’agir d’une hypothèque ou d’une garantie caution. A revoir avec le nouvel établissement financeur.
  • Frais de mainlevée d’hypothèque : si la garantie initiale était une garantie réelle, des frais de mainlevée vous seront réclamés par l’Etat, via votre notaire. Ces frais consistent à effacer l’enregistrement fait par la chambre des hypothèques sur votre bien au profit du premier financeur qui lui permettait de saisir le bien en cas d’impayés.
  • Frais de courtage : si vous faites appel à un courtier, celui-ci peut vous faire régler directement les honoraires (qui seront inclus par la banque dans le financement) ou ne rien vous faire supporter (qui sera rémunéré directement par la banque). n’oubliez simplement pas de prendre ces frais dans le calcul de votre gain final.

Quelles démarches pour faire racheter son crédit ?

Plusieurs options s’offrent à vous pour le format de la simulation : en face à face, à distance, via un simulateur ou encore un courtier. Ce ne sont pas les contacts qui manquent.
Mais le choix du mode de contact et la prise de rendez-vous effective, il convient avant tout de respecter quelques étapes préliminaires :

  • Définir un objectif : qu’est ce qui motive ma demande ?
  • Rassemblez tous les documents qui vous seront demandés : afin d’en lister la majeure partie, référez-vous à notre article dédié . Il peut également être utile de contacter votre notaire afin de récupérer un état hypothécaire de votre bien. Celui-ci peut vous être demandé par la banque dans le cadre de l’étude.
  • Etape intermédiaire fortement recommandée : allez sur un simulateur en ligne afin d’avoir une première ébauche et disposer d’un point de repère lors du futur rendez-vous et avoir une idée des interlocuteurs à contacter.
  • Viendra ensuite le rendez-vous avec le professionnel. Il s’agit là d’une étape importante car elle vous permet de déceler l’intéret de votre interlocuteur à satisfaire votre demande mais aussi de déterminer les contreparties que vous seriez prêt à concéder dans le cadre du changement d’organisme de crédit.
  • Dernier conseil et non des moindres : rendez-vous attractif pour les banques ! Evitez de faire votre démarche au retour de vos dernières vacances pendant lesquelles votre compte bancaire a viré pendant quelques temps dans le rouge vif !

L’importance d’un rachat de crédit immobilier

L’opération de rachat de crédit immobilier ne se prend pas à la légère. Le professionnel auquel vous vous adressez ne pourra pas faire tout le travail tout seul. Il aura ainsi besoin que vous soyez partie prenante dans le processus.
Quand bien même il sera là pour vous apporter des conseils mais aussi, ne l’oublions pas, pour répondre aux demandes de sa direction. Car non, une banque n’est pas un organisme à but non lucratif.
Dans tous les cas, il aura besoin de connaître exactement qu’elles sont vos attentes.

Il convient ainsi de vous investir autant pour le premier financement que pour le rachat. Faites preuve de sérieux dans votre demande et les gains pourront se compter en milliers d’euros. Cela ne représentera peut-être que quelques dizaines d’euros par mois mais multipliés par le nombre d’années restant à courir, cela commence à être important.
Ne dit-on pas : « les petits ruisseaux font les grandes rivières » ?

Comment comparer les offres ?

Plusieurs éléments interviennent dans la comparaison des offres reçues.

Le TAEG pour Taux Annuel Effectif Global

Définit par l’article L.314-1 du Code de la Consommation, il doit obligatoire être indiqué dans les offres de prêt, en complément d’une fiche standardisé d’information et doit reprendre le taux effectif du prêt, auquel sont ajoutés « les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directes ou indirectes, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit[…] ».

Le TAEG permet également de vérifier que la proposition globale ne dépasse pas le taux d’usure qui est un taux maximum fixé par l’Etat, variant selon la durée de l’emprunt mais identique pour tous les établissements de crédit.

Attention cependant : déterminé par ligne de crédit, le TAEG peut être difficile de le comparer à d’autres offres lorsque celles-ci proposent un montage financier avec plusieurs lignes de crédit sur des durée différentes.

Le coût global

Indiqué en nombre et non plus en pourcentage le coût global prend en compte la totalité de l’opération, toutes lignes de prêt confondues.
Attention toutefois aux pratiques de certains établissements qui affichent en gros caractères le coût global avec l’assurance obligatoire soit un taux de couverture à 100%, quand bien même la couverture du prêt serait supérieure.
Il faudra ainsi aller regarder un peu plus loin le coût de l’assurance facultative et l’additionner aux coûts précédemment cités.

Dans tous les cas, il conviendra de toujours mettre en comparaison un coût avec les garanties proposées. En effet, si vous disposez d’une proposition avec une assurance incluant la perte d’emploi et l’autre non. Ou bien encore un prêt modulable et l’autre non, cela aura forcément un coût différent. C’est ainsi qu’il faut toujours bien avoir en tête les motivations guidant votre demande de rachat.

En conclusion

Pour toutes ces raisons, la comparaison d’offres de rachat de crédit peut être complexe pour un emprunteur non averti. Le recours a un professionnel est ainsi recommandé. Mais comment s’assurer de son impartialité ? Pour cela, rien de tel qu’un comparateur en ligne qui vous donnera les premières pistes de recherche.

Gardez également en tête que le rachat de prêt immobilier est une démarche longue, qui peut paraître fastidieuse au vu de la lourdeur administrative mais qui vous permettra dans bien des cas de réaliser des économies non négligeables.

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