Quel est le meilleur taux de rachat de crédit immobilier ?

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Quel est le meilleur taux de rachat de crédit immobilier ?

Profiter des taux historiquement bas est évidemment à la tête de beaucoup de français. Mais qu’en est-il réellement du taux d’un rachat de crédit immobilier ? Comment être sûr de bénéficier du meilleur taux possible ? Quels sont les éléments important dans le cadre d’un rachat ?
Voyons cela ensemble.

Le rachat de crédit immobilier : rappel

Le rachat de crédit immobilier est une opération financière consistant à faire reprendre l’ensemble des crédits immobiliers en cours par un autre établissement financier que celui vous ayant délivré le prêt initialement. Cette opération est bien souvent l’occasion de regrouper en même temps l’ensemble des encours de prêt.
A noter que, de la même façon qu’un crédit immobilier classique, le rachat de prêt immobilier doit se plier aux normes édictées par la DCI, la Directive des Crédits Immobiliers.
Ainsi, un rachat de prêt devra obligatoirement :

  • Indiquer de manière claire et lisible les encours initiaux repris, l’objet de ceux-ci (résidence principale, travaux, achat de parts de SCI, …)
  • Reprendre les différents éléments de la proposition sur un document pré-contractuel puis contractuel : taux, durée de prêt, mensualité …
  • Signature différée après un délai de réflexion obligatoire de 15 jours, valable dès la remise de l’offre de prêt. Celui-ci s’applique qu’il s’agisse d’offre papier ou d’offre de prêt électronique, comme il est de plus en plus appliqué par les banques.
  • Etre couvert par une assurance des emprunteurs en terme de Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), Incapacité Temporaire Totale (ITT). Bien qu’elle ne soit pas obligatoire légalement, très peu voir aucuns organismes financiers n’accepteront de vous délivrer un emprunt immobilier sans couverture d’assurance emprunteur de minimum 100%.
    A noter que cette assurance emprunteur peut cependant être souscrite auprès d’un autre organisme d’assurance que le prêteur, sous réserve que les conditions de couverture soit, à minima, équivalente à celles proposées par le prêteur, après examen médical.

Rachat de crédit, quel intérêt ?

Afin de savoir si un prêt immobilier est intéressant dans votre cas, sachez d’ors et déjà qu’il est recommandé d’avoir au minimum un point de différence en terme de taux.
Cependant, d’autres raisons peuvent rentrer en ligne de compte dans le cadre d’un rachat de crédit et les critères seront donc bien différents. Quelques exemples des raisons poussant au rachat de crédit, hors intérêt financier pur :

  • Sortir d’une situation financière délicate et éviter le surendettement, notamment par le lissage de la mensualité de prêt
  • Bénéficier d’une meilleure couverture d’assurance emprunteur
  • Réduire la durée d’emprunt
  • Bénéficier d’option de souplesses supplémentaires (modulation d’échéance, pause projet, …). Attention cependant, ces options sont en général disponibles au bout d’un an de crédit. Il convient donc d’être patient et savoir se projeter un minimum.

 

 

Quels sont les éléments à prendre en compte dans un rachat de prêt immobilier ?

Le taux d’emprunt ne fait pas tout. Cela peut paraître étonnant mais une proposition de rachat de crédit A peut présenter un taux d’emprunt plus élevé que B et être malgré tout plus intéressante. Pourquoi ? Pour plusieurs raisons.

Des lignes de taux multiples : le prêt lissé

Afin de bénéficier de taux d’emprunt bas, de nombreux établissements bancaires utilise un plan de financement avec lissage. Cette technique permet, en plaçant une ligne de crédit plus courte, de bénéficier de taux plus bas sur une partie du crédit, pour une mensualité globale équivalente. En plus d’optimiser le coût lié au taux, cette technique permet également de gagner en terme de coût d’assurance emprunteur.
Attention cependant à bien vous assurer que ce prêt propose bien les mêmes options de souplesse que sans ce lissage.

La couverture d’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est en effet un élément primordial à prendre en compte lors d’une étude de rachat de prêt. Il faut en effet éviter de tomber dans le piège du gain de coût de crédit à tout prix. En effet, seriez vous prêt, pour une différence de 20€ par mois sur 240 mois (certes 4800 € au total !) ne pas être pris en charge de votre mensualité de 1000 € soit une prise en charge de seulement 5 mois sur 20 ans. Et il peut en arriver des choses en 20 ans : accident (en général, une opération du genou nécessite 6 mois d’arrêt de travail), un burn-out, un cancer ou autre maladie longue … Pas très joyeux certes mais c’est le lot de toute assurance. Bien souvent, on assure mieux sa voiture et sa maison que sa famille et son budget. Au final, qu’est-ce qui compte le plus au quotidien ?

Sans parler de la garantie Perte d’Emploi qui peut être ajoutée contrairement au prêt initial. En ces périodes quelques peu troublées au niveau financier, il peut toujours être intéressant d’avoir un petit bonus, non ?

Un point de vigilance : l’état de santé actuel

Vigilance cependant si vous avez déjà bénéficié d’une prise en charge de votre crédit initial par l’assurance. Le nouveau questionnaire de santé pourrait en effet prendre en compte ce nouveau problème de santé et conduire à une exclusion de garanties. Il sera donc plutôt recommandé dans ce cas de privilégier une renégociation de crédit auprès de votre banque actuelle.

Les options souplesses

Les options souplesses, contrairement à leur nom « option » devrait être l’un des premiers réflexes pour les emprunteurs lors de la souscription d’un crédit immobilier. En effet, c’est l’un des principaux leviers pour faire des économies lors de la durée de vie du crédit.

Prenons l’exemple de l’option Modulation d’échéance. Activable au bout de 13 mois, une fois par an, dans la plupart des cas, cette option vous permet de réaliser de très grosses économies sur votre crédit. Il suffit en général de rajouter seulement 15 ou 20 € sur votre mensualité globale pour pouvoir réduire de manière importante la durée de vie du crédit et donc de cumuler un gain sur le coût de crédit lié au taux mais également à l’assurance emprunteur.
Attention cependant : en cas d’assurance emprunteur externe, un nouveau questionnaire de santé peut être demandé. Comme pour toute modification d’une des caractéristiques du prêt ou de votre situation personnelle ou professionnelle. C’est le cas notamment dans le cadre d’une cotisation calculée sur un capital restant dû. Lisez donc attentivement votre contrat pour éviter toutes mauvaises surprises. Ces assurances emprunteurs étant évidemment moins chère au départ mais très contraignante à l’avenir.

La garantie

La garantie est également un point de vigilance à prendre en compte dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier. En effet, la prise d’une nouvelle garantie sur le prêt supposera des frais supplémentaires, qui viendront réduire le gain financier initial. D’autant plus s’il s’agit d’une garantie réelle type hypothèque. Vous devrez en effet régler des frais de mainlevée d’hypothèque pour effacer l’enregistrement initial de la première hypothèque. En effet, celle-ci protégeait un prêt en cas de risque d’impayé. Qui dit nouveau prêt dit nouvelle garantie.
Encore une fois, la renégociation peut être une alternative intéressante.