Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

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Le marché de l’immobilier reste dynamique notamment dans les grandes villes malgré les différentes crises qui l’affectent à l’image de celle de la covid-19. De plus en plus de Français cherchent donc à investir dans ce secteur à travers la location de bien immobilier. Un investissement locatif est très intéressant. Néanmoins, le calcul préalable de sa rentabilité est indispensable si vous souhaitez que le bien s’autofinance et que son achat et sa mise en location dégagent des profits plus intéressants que d’autres investissements comme les épargnes bloquées sur un livret A ou une assurance vie. Découvrez dans cet article les bases de calcul de la rentabilité d’un investissement locatif.

Le rendement brut d’un investissement locatif

Le rendement brut est un premier calcul qui vous donne une première idée de la rentabilité de votre investissement locatif. Il s’agit d’un calcul préliminaire qui vous aide à évaluer si l’achat et la location d’un bien immobilier sont plus intéressants que ceux d’un autre. Voici la formule de calcul pour évaluer le rendement brut d’un investissement locatif :

(Montant du loyer mensuel x 12) x 100 / prix d’achat du bien immobilier avec les frais d’acquisition comme les frais de notaire.

Plus concrètement, si vous achetez un appartement de 120 000 € et que vous comptez le louer à 800 € par mois, voici la méthode de calcul de son rendement brut :

800 x 12 (soit 9 600 €) x 100 / 120 000 € = 8 %

Pour obtenir un résultat plus précis, n’oubliez pas d’intégrer les coûts de rénovation au prix d’achat du bien. Il faut savoir que la rénovation fait partie des moyens d’augmenter la valeur d’un bien immobilier.

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Le rendement net d’un investissement locatif

Par rapport au rendement brut, le rendement net offre un résultat plus précis d’un investissement locatif. En effet, son calcul intègre des variables plus précises comme les différentes charges liées à la location de la maison ou de l’appartement. La prise en charge des taxes et des différentes charges locatives revient en majorité au propriétaire. Ainsi, si vous souhaitez connaître le rendement net d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, voici la formule à suivre :

(Montant du loyer mensuel x 12) x 100 – (l’ensemble des charges locatives) / le prix d’achat incluant les frais d’acquisition et coût de rénovation.

Reprenons l’exemple précédent d’un logement acheté à 120 000 € et loué à 800 € par mois. Le loyer annuel s’élève à 9 600 €. Il faudra alors déduire de ce loyer annuel toutes les charges locatives (charge de copropriétés et de gestion, frais d’assurances, coûts de réparation locative…). Évaluons le montant des charges locatives à 2 000 €. Le calcul du rendement net se fera comme suit :

9 600 € – 2 000 € x 100 / 120 000 = 6,3 %.

Notez ici une baisse du rendement de l’investissement. Ce résultat est plus proche de la rentabilité réelle de la location par rapport à celui du rendement brut. Notez que les charges liées à la location peuvent être très nombreuses. À titre d’exemple, si vous avez recours à une agence immobilière pour gérer le contrat de location, vous devriez déduire les frais de service au montant annuel des loyers.

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N’oubliez pas les charges fiscales

Le rendement net ne prend pas encore en compte les charges fiscales. En effet, pour connaître le montant précis des bénéfices tirés de la location d’un bien immobilier, vous devriez aussi prendre en compte les impôts fonciers que vous devriez payer. Leurs montants varient en fonction du régime de vos revenus fonciers, mais aussi de différents avantages fiscaux auxquels vous avez droit.

Faites attention aux facteurs externes imposés par le marché

Il faut savoir que les prix de l’immobilier ne sont pas les mêmes dans toute la France. Un bien immobilier situé dans une zone où le marché est plus dynamique (les grandes villes par exemple) peut être plus couteux, mais plus rentable. Sachez également que vous ne trouverez pas un locataire le lendemain de la mise en location de l’appartement ou de la maison. Prenez donc en compte la vacance locative dans vos calculs pour éviter les mauvaises surprises.